最高法院民事判決 109年度台上字第3213號上 訴 人 原色國際有限公司法定代理人 盧碧蓉訴訟代理人 吳佳育律師被 上訴 人 陳家蓁訴訟代理人 許俊明律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國108年11月6日臺灣高等法院第二審判決（107年度重上字第707號），提起一部上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人對命其給付新臺幣參佰肆拾萬貳仟柒佰伍拾元之利息、新臺幣捌萬伍仟柒佰肆拾玖元本息之上訴，暨各該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。
理 由
一、本件上訴人主張：伊於民國104年9月19日與被上訴人簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），並由訴外人第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經公司）辦理履約保證，由伊以新臺幣（下同）2300萬元買受被上訴人所有門牌臺北市○○區○○街○○○巷○弄○○號房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地（下稱系爭房地），依約付訖價金。嗣發現系爭房屋滲漏水，被上訴人承諾於104 年11月18日交屋前修復，屆時發現地面尚有滴水、地下室馬桶遭拆除等瑕疵，欠缺被上訴人保證之品質，致伊受有支出修補費用18萬8635元，房屋價值減損45萬5804元，另租房屋支出租金235萬5840 元及支付貸款利息129萬4425 元等損害，被上訴人自應賠償等情。爰依民法第360 條規定，（於原審追加備位聲明）求為命被上訴人給付429萬4704元，及自108年8月6日上訴理由狀繕本送達翌日起加付法定遲延利息之判決【上訴人先位請求被上訴人返還價金2300萬元、違約金2300萬元、逾期交屋違約金9 萬6600元（共4609萬6600元）各本息部分，經第一審、原審先後為其敗訴之判決，未據其聲明不服】。
就被上訴人提起之反訴，則以：被上訴人既未提出無漏水之房屋，伊自得拒絕點交。伊已依系爭契約第3條第2項約定，將尾款存入履保專戶，生清償效力，並無遲延給付情事。縱令伊解除系爭契約不合法，伊對被上訴人有民法第360 條之損害賠償債權429萬4704元或同法第359條之減少價金債權341萬567元，得以之與反訴債務主張抵銷等語，資為抗辯。
二、被上訴人則以：伊已於104 年11月18日修繕系爭房屋之滲漏水完畢，並無違約；縱使尚有滲漏水之瑕疵，亦非屬重大，上訴人不得拒絕點交房屋。兩造間並無保證品質之特約，上訴人不得依民法第360 條規定請求伊負賠償責任。即使伊有債務不履行情形，上訴人並未受有房屋價值減損之損害，至於其另行租屋支出租金及支付貸款利息，均與漏水無關等語，資為抗辯。並提起反訴主張：伊於104 年12月25日催告上訴人於7 日內點交房屋及交付尾款，依約應已免除伊點交房屋之義務。上訴人雖將尾款存入履保專戶，惟第一建經公司須迨判決確定伊有權請求上訴人給付尾款340萬2750 元後，始得撥付。上訴人違反點交義務，自應依系爭契約第8條第2項約定，按尾款依每日萬分之2計付違約金8萬5749元等情。
爰依民法第367條規定及系爭契約，求為命上訴人給付348萬8499元及自反訴起訴狀繕本送達翌日（105年5月10日）起加付法定遲延利息之判決（其他未繫屬本院部分，不予論述）。
三、原審以：㈠兩造簽訂系爭契約，由上訴人以2300萬元向被上訴人買受系
爭房地，因系爭房屋有滲漏水情形，在系爭契約所附標的現況說明書第14項註明：賣方修繕後交屋，不得逾104 年11月18日完成點交等語，為兩造所不爭。上訴人同意迨被上訴人修繕滲漏水後交屋，難認被上訴人簽約時有故意不告知該瑕疵情形。又上訴人於約定點交日（104 年11月18日）翌日至現場查看，雖尚有B1滲水、1樓柱子裂縫過大、馬桶不見等3項瑕疵（下稱系爭瑕疵），惟依證人即承辦系爭契約之地政士林益弘及被上訴人委任修繕系爭房屋之楊運河證述，被上訴人於約定點交日未完成修繕，兩造再為協議。被上訴人經上訴人104 年11月19日指出系爭瑕疵後，即委託楊運河進行修繕，可見兩造有延後點交之合意。上訴人於同年12月9 日解除系爭契約，尚非合法。系爭瑕疵均可補救，經楊運河予以修繕，被上訴人於104年12月25日函知上訴人於7日內辦理房屋點交，上訴人以系爭瑕疵未修復拒絕點交。惟除依系爭契約第7條第8項約定之重大權利瑕疵，或有如凶宅、幅射屋或海砂屋等物之瑕疵外，上訴人不得無故拒絕點交。系爭瑕疵非屬上開約定所列情形，參以台北市土木技師公會研判系爭房屋地下室牆及1 樓浴廁頂板等處仍有滲漏（下稱系爭鑑定），需支出修復費、漏水點探查費共18萬8635元，與系爭房地總價2300萬元相較，該等瑕疵並非重大，上訴人不得拒絕點交房屋。
㈡系爭契約並無被上訴人保證系爭房屋無滲漏水品質之記載，
被上訴人既未為該項品質保證，則上訴人依民法第360 條規定，請求被上訴人賠償欠缺品質保證之損害429萬4704 元本息，洵屬無據，不應准許。
㈢被上訴人已將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，因兩造尚
有點交及解除系爭契約之爭議，第一建經公司暫停撥付履保專戶之價金，則被上訴人依民法第367 條規定及系爭契約第7條第8項「賣方得免除配合點交之義務，並由第一建經將履保專戶價金餘款依約結清予賣方」之約定，請求上訴人給付價金餘款340萬2750元 本息，為有理由。另上訴人未於被上訴人通知之7日（即105年1月1日）內點交房屋，係屬受領遲延，被上訴人依系爭契約第8條第2項約定，請求上訴人自105年1月2日起至同年5月6日止（126 日）按尾款340萬2750元每日萬分之2計付違約金8萬5749元本息，亦應准許。
㈣上訴人於106 年7月7日已就台北市土木技師公會之系爭鑑定
報告提出意見，業已知悉系爭房屋尚有滲漏水情事，遲至10
7 年10月25日始對被上訴人提出減少價金之請求，顯逾民法第365 條規定之除斥期間，被上訴人亦無故意不告知瑕疵情形，上訴人不得依民法第354條、第359條規定，請求減少價金。則上訴人以民法第360條、第359條規定之不履行損害賠償債權、減少價金債權，與本件債務主張抵銷，自無足採。
㈤從而，上訴人依民法第360條規定，請求被上訴人給付429萬
4704元本息，為無理由，不應准許；被上訴人依民法第 367條規定及系爭契約，請求上訴人給付348萬8499元（價金340萬2750元＋違約金8萬5749 元）本息，洵屬有據，應予准許，因而就上訴人於原審所為追加之訴，為其敗訴之判決；並維持第一審所為被上訴人（反訴）勝訴之判決，駁回上訴人之上訴。
四、本院判斷：㈠關於廢棄發回（即被上訴人反訴請求上訴人給付價金340萬2750元之利息、違約金8萬5749元本息）部分：
1.按基於私法自治及契約自由原則，當事人得自行決定契約之種類及內容，以形成其所欲發生之權利義務關係，如未違反強制或禁止規定，法院自應尊重，則該契約內容不僅係當事人間之行為規範，在訴訟中亦為法院之裁判規範。又當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，分別為民法第250 條第1項、第2項前段所明定。違約金額是否相當，依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定。又違約金屬於損害賠償預定性質者，應視為就債務不履行所生之損害，已依契約預定其賠償額，自不得更請求遲延利息及賠償損害。
2.查兩造就系爭房地簽訂系爭契約，並同意就契約之履行委託第一建經公司辦理履約保證，依卷附兩造與第一建經公司簽訂之價金信託履約保證申請書第4 條：「甲方（買方，上訴人）應給付之不動產買賣價金，除第1 期簽約款得以現金或即期支票給付…委由地政士存匯入履保專戶外，其餘各期款項應由甲方自行匯款…」，第7條第2項：「甲乙（乙方為賣方，被上訴人）雙方同意除本條第1 項約定應由履保專戶撥付之費用或有甲方書面同意乙方得動支之款項外，甲乙雙方不得要求提領履保專戶內之價金」，第
9 條第2項、第3項：「甲乙雙方依買賣契約完成點交並簽妥履約保證專戶收支明細表暨點交確認單後，經第一建經就前開事實進行認定及完成…價金之結算後，即辦理專戶價金撥付作業…」、「履保專戶價金由第一建經每日按受託銀行活存牌告利率計息，於結案時撥付」，第3條第4項：「第一建經履行保證責任時，若甲乙雙方就債務不履行或違約情事已進入司法訴訟程序，則應以確定判決或法院和解筆錄做為第一建經履行保證責任之依據」等約定（見一審重訴卷第6 頁反面-7頁）。可見，兩造約定上訴人應交付之系爭房地價金，除第1 期簽約款外，其餘各期款項均自行存匯入履保專戶；該專戶之價金由第一建經公司按受託銀行活期存款利率計息，迨完成點交，第一建經公司始結算價金撥付予被上訴人；遇兩造有債務不履行或違約之爭議涉訟時，第一建經公司以確定判決或法院和解筆錄作為結算撥付之依據。又上訴人陳稱：「已將買賣價金全數交由第一建經公司」、「依據買賣契約書第3條第2項付款方式第4 期款⑵之約定，在存入履保專戶後就已經清償」等語（同上卷第1頁反面、167頁反面）；第一建經公司亦函覆：該履保專戶收入為104年9月21日：230萬元；104年10月1 日：46萬元；104年11月2日：233萬2916元；104年11月17日：11萬2185元…目前餘額為341萬6550 元，尚須扣除履約保證手續費用…故撥付予陳家蓁之金額估計應係340萬2750元（同上卷第175頁），均未見被上訴人爭執。果爾，在上訴人已依約將各期款項存匯入履保專戶，兩造特別約定雙方有爭議涉訟時，第一建經公司迨確定判決始撥付價金餘額予被上訴人，且價金存入履保專戶按受託銀行活期存款計息之情況，能否謂上訴人有遲延交付價金，而應負自105年5月10日起給付被上訴人法定遲延利息之責？自滋疑義。原審未遑詳查細究，即以被上訴人得請求上訴人給付價金餘額，遽就利息部分為不利上訴人之判決，已有可議。
3.又系爭房屋之系爭瑕疵非屬重大，上訴人不得拒絕點交，被上訴人並於104年12月25日通知上訴人於7日內（105年1月1 日）點交房屋，上訴人拒絕而受領遲延，固為原審所認定（見原判決第13、14頁）。然依系爭契約第7條第8項後段：「經賣方（被上訴人）定期限催告仍拒不配合點交，則賣方得免除配合點交之義務，並由第一建經將履保專戶價金餘款依約結清予賣方」等語（見同上卷第5 頁），是否被上訴人免除配合點交之義務，即生被上訴人「視為點交」之法律效果？而系爭契約第8條第2項約定：「買方如違反本契約應履行之各項義務時，每逾1 日，買方應按該期價款萬分之2 計算違約金予賣方」，該違約金係屬懲罰，抑損害賠償預定之性質？倘屬後者，在被上訴人視為點交房屋之情形，其所受之損害為何？是否尚得請求上訴人按法定利率計付遲延損害？均與被上訴人得請求之違約金數額及利息，攸關頗切。乃原審未詳予推闡，遽以上訴人拒絕點交，即為不利上訴人之判決，亦嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決關此部分違背法令，求予廢棄，非無理由。
㈡其他駁回上訴（即上訴人請求被上訴人給付429 萬4704元本息，及被上訴人反訴請求上訴人給付340 萬2750元）部分：
原審本其採證、認事及解釋契約之職權行使，合法認定被上訴人未就系爭房屋無滲漏水為保證，上訴人不得請求被上訴人賠償欠缺保證品質之損害429 萬4704元本息。上訴人經被上訴人催告後未於7 日內點交，被上訴人得請求上訴人給付價金餘額340 萬2750元，及上訴人所為抵銷抗辯尚無可採，因而為不利上訴人之判決，於法並無違背。稽諸標的現況說明書第14項之「備註說明」記載「賣方修繕後交屋。附記：所有權人依法應負瑕疵擔保責任」等語（見一審重訴卷第22頁反面），可見兩造約明被上訴人就系爭房屋滲漏水係負物之瑕疵擔保責任，原審因認被上訴人未就滲漏水為品質保證，自無違誤。上訴論旨，指摘原判決不利部分不當，聲明廢棄，非有理由。
五、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項、第481 條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 1 月 6 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 袁 靜 文
法官 陳 靜 芬法官 石 有 為法官 許 秀 芬法官 林 金 吾本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 111 年 1 月 28 日