最高法院民事判決 109年度台上字第434號上 訴 人 梁渼澐
許舒婷陳淑萍共 同訴訟代理人 劉德壽律師被 上訴 人 林垚青訴訟代理人 王玉珊律師上列當事人間請求返還土地買賣價金等事件，上訴人對於中華民國107年6月13日臺灣高等法院第二審判決（106年度重上字第217號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人對命其給付違約金本息之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：伊為興建農舍之目的，於民國102年1月31日、同年2月1日、同年8月3日與上訴人及第一審被告羅祥鴻、羅惠欣、李秀惠（下合稱上訴人等賣方）分別簽立3 份買賣契約（下合稱系爭買賣契約，分稱買賣契約1、2、3 ），約定由伊向上訴人等賣方買受如附表一所示16筆土地（下合稱系爭土地，分稱各地號土地），上訴人等賣方保證系爭土地均未曾作為其他建築之法定空地或已為建築套繪之農地，如有違約，應給付已收價款同額之違約金。伊已依約分別給付如附表一所示全部買賣價金，系爭土地所有權亦移轉登記予伊所指定如附表一所示登記名義人及其登記權利範圍。惟系爭土地竟僅000、000、000之2、000之3地號土地未經套繪為法定空地，其餘12筆土地（下稱系爭12筆土地）均有套繪，無法供興建農舍使用，上訴人等賣方除違約外，亦應負瑕疵擔保責任，並屬不完全給付或給付不能，經伊定期催告上訴人等賣方解決未果，且系爭買賣契約具不可分性，伊依買賣契約1、2第9條第2項、買賣契約3第7條第1項、第4項約定，或民法第254條、第256條、第359 條規定，以起訴狀之送達向上訴人等賣方解除系爭買賣契約，上訴人應返還已受領之買賣價金，並給付違約金，爰依民法第259條第1款、第2款或第179條規定及上開契約約定，求為命上訴人分別為如附表二所示給付之判決（第一審判命羅祥鴻、羅惠欣給付及駁回被上訴人逾上開請求部分，未據其等聲明不服；李秀惠對第一審判命給付部分提起第二審上訴，經原審駁回，其上訴第三審後撤回上訴，各該已確定而未繫屬本院者，不予贅敘）。
上訴人則以：系爭土地上並無建物，主管機關未公開土地興建農舍相關資料，亦無建立正確之套繪查詢系統，伊不知系爭12筆土地經興建農舍套繪，無可歸責之事由。被上訴人於103年4月間知悉系爭土地之瑕疵，遲至104年3月27日始提起本件訴訟為解除契約之意思表示，逾民法第365條規定6個月除斥期間，其解除契約不合法。系爭買賣契約成立後，農業用地興建農舍辦法（下稱興建農舍辦法）始修正為應先解除套繪才得合併分割，而以系爭12筆土地為基地之他人所有建物，因有違建，無法解除套繪，亦非可歸責於伊，且該法令修正屬情事變更，應酌減違約金。又系爭買賣契約如經合法解除，被上訴人即屬無權占有系爭土地，應給付伊自點交完畢翌日起至105年9月14日止相當於租金之不當得利，依序與被上訴人請求違約金、買賣價金為抵銷。如伊應負返還價金、給付違約金責任，因被上訴人亦有回復原狀之義務，在其未將系爭土地所有權返還登記予伊前，伊得拒絕給付等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其上訴，無非以：被上訴人與上訴人等賣方簽立系爭買賣契約，被上訴人於102年4月15日給付買賣契約1、2 價金尾款，買賣契約3價金尾款則於同年10月11日給付完畢，上訴人所受領金額各如附表一所示已支付買賣價金，上訴人等賣方已將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人指定如附表一所示登記名義人及其登記權利範圍，系爭土地僅000、000、000之2、000之3地號土地，未經農舍套繪為法定空地，餘12筆土地皆有套繪存在，迄未解除之事實，為兩造所不爭執。依買賣契約1、2第10條第1 項「賣方保證該土地非其他建築之法定空地或已建築套繪之農地」；買賣契約3第4條第1 項「賣方保證本買賣產權及使用權無任何瑕疵及未曾作為建築基地之法定空地」等約定，堪認上訴人等賣方保證系爭土地均非為建築套繪之農地，而依證人呂理龍、李綠青、羅祥鴻所證，參諸未經套繪之000、5000地號土地為對外聯絡道路使用；000-2、000-3地號土地則因地形細長且包夾於系爭土地中間而無法單獨使用，可知被上訴人係為興建農舍而購買系爭土地，買賣契約1、2、3 具有不可分性。又買賣契約1、2第9條第2項約定「賣方如有違反本約各項義務者，即為賣方違約。買方得訂相當限期催告履行，逾期如未履行，買方得解除本契約，賣方除應將已收價款退還外，並應同時賠償與已收價款同額之違約金。」；買賣契約3第7條第1項、第4項約定「買賣雙方其中之一方如未按契約條款約定履行，經他方催告通知15日內，仍不履行時，他方得逕行解除本契約……」「……賣方若有……其他違約情事時，買方除得解除本契約外，賣方應……將所收款項加倍返還買方，以為違約之損害賠償……」，系爭土地既有12筆不符上開保證之違約情事，經被上訴人以103年12月25日、104年1月26 日律師函定期催告上訴人等賣方將建築套繪解除，惟逾期迄未解除，被上訴人以起訴狀繕本之送達，向上訴人等賣方解除系爭買賣契約，自生合法解除契約之效力，而上開約定解除權，並未以可歸責於上訴人等賣方之事由為限，且被上訴人係依契約之約定行使解除權，非依民第 359條規定行使，無同法第365條第1項所定除斥期間之適用，上訴人以其無可歸責之事由，且被上訴人未於知悉6 個月內行使解除權為由，指被上訴人所為解除契約不合法，並非可採。系爭買賣契約既經被上訴人合法解除，依民法第259條第1款、第2 款規定，上訴人各負返還如附表二所示買賣價金並附加利息之回復原狀義務。兩造約定按已收取價款之同額計付違約金，屬損害賠償總額之預定，被上訴人僅請求上訴人各按所受領買賣價金30% 計算之違約金，上訴人猶主張過高，惟未舉證以供審酌，僅泛言被上訴人自簽約至解約，1年內即套利30%，有違社會正義云云，顯不該當再為酌減違約金之事由，而已興建農舍之農業用地，均應辦理地籍圖套繪及註記，興建農舍辦法之修正，僅關乎辦理農業用地分割階段是否應先申請解除套繪，上訴人所保證系爭土地不得有建築套繪之契約責任，與該項修正無涉，並無情事變更之情事，上訴人請求再為酌減，即非有據。上訴人未舉證證明被上訴人有何占有使用系爭土地之外觀事實，難認被上訴人受有相當於租金之不當得利，上訴人所為抵銷抗辯，亦非可採。兩造因系爭買賣契約解除而生相互回復原狀之義務，上訴人就被上訴人請求如附表二所示返還買賣價金本息部分，為同時履行之抗辯，應屬有據，至違約金本息之給付部分，非回復原狀之方法，上訴人不得主張同時履行抗辯。從而，被上訴人依上開法律關係，請求上訴人於被上訴人將如附表一各買賣契約關於上訴人部分所示登記名義人及其登記權利範圍之土地所有權分別移轉登記予上訴人之同時，各返還如附表二所示買賣價金本息，另各給付同表所示違約金本息，即應予准許等詞，為其判斷基礎。
一、關於廢棄發回部分（即違約金本息部分）：按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。惟約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第252 條定有明文。當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。查一審法院將兩造約定之違約金酌減為按上訴人所受領買賣價金30% 計算，上訴人於原審爭執該酌減之裁量失當，一再主張內政部版之房地買賣定型化契約條款所約定之違約金不超過價金15% ，可為判斷違約金酌減之標準，且應斟酌同地段土地因不景氣，成交筆數及單價均降低，並提出實價登錄查詢資料為證（見原審卷一第34、39頁、原審卷二第245、246頁），原審未依上開衡量標準，詳為斟酌認定，並說明違約金應為如何之酌減，始謂相當，僅以興建農舍辦法之修正，尚無情事變更之情事，復誤以上訴人未舉事證以供審酌，即認被上訴人請求按買賣價金30% 計算之違約金，無須再為酌減，而為上訴人不利之判決，不惟速斷，且有判決不備理由之違法。上訴論旨，指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，非無理由。
二、關於駁回上訴部分（即返還買賣價金及附加利息部分）：按取捨證據、認定事實屬於事實審法院之職權，若其取證、認事並不違背法令或有悖於經驗法則、論理法則與證據法則，即不許任意指摘其為不當，援為上訴第三審之理由。原審本於認事、採證之職權行使，合法認定上訴人等賣方保證系爭土地均非為建築套繪之農地，惟系爭12筆土地經農舍套繪為法定空地，上訴人有不符保證之違約情事，被上訴人具約定解除權，且已合法行使，買賣契約1、2、3 具有不可分性，系爭買賣契約業經全部解除，因以上述理由為上訴人不利之判決，經核於法並無違背。至其餘贅述之理由，於判決結果不生影響。上訴論旨，猶就原審取捨證據、認定事實之職權行使暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決此部分為不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第 477條第1項、第478條第2項、第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 8 月 13 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 鄭 傑 夫
法官 盧 彥 如法官 吳 麗 惠法官 林 麗 玲法官 張 恩 賜本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 109 年 8 月 24 日┌────────────────────────────────────────┐│附表一：買賣契約內容及其義務之履行 │├─────┬───┬────────┬─────┬───────────────┤│ │ │買賣土地（桃園市│已支付買賣│ ││ 買賣契約 │出賣人│○○○區○○段）│價金（元∕│ 登記名義人及其登記權利範圍 ││ │ ├───┬────┤新臺幣，下│ ││ │ │地 號│權利範圍│同） │ │├─────┼───┼───┼────┼─────┼───────────────┤│ │羅祥鴻│ │1/2 │ 3,399,912│林素枝1/4、呂秀雯1/4 ││ ├───┤000 ├────┼─────┼───────────────┤│ │羅惠欣│ │1/2 │ 3,399,913│林素枝1/4、呂秀雯1/4 ││ ├───┼───┼────┼─────┼───────────────┤│買賣契約1 │ │000 │ 56/1000│ │林素枝56/2000、呂秀雯56/2000 ││ │ ├───┼────┤ ├───────────────┤│ │梁渼澐│000 │100/1500│ 550,912│林素枝100/3000、呂秀雯100/3000││ │ ├───┼────┤ ├───────────────┤│ │ │000 │100/1500│ │林素枝100/3000、呂秀雯100/3000│├─────┼───┼───┼────┼─────┼───────────────┤│ │ │000之2│ │ 692,944│林素枝1/2、呂秀雯1/2 ││ │許舒婷├───┤全部 ├─────┼───────────────┤│ │ │000之3│ │ 132,248│林素枝1/2、呂秀雯1/2 ││ ├───┼───┼────┼─────┼───────────────┤│ │許舒婷│ │1/2 │ 4,351,600│林素枝1/4、呂秀雯1/4 ││ ├───┤000之3├────┼─────┼───────────────┤│ │陳淑萍│ │1/2 │ 4,351,600│林素枝1/4、呂秀雯1/4 ││ ├───┼───┼────┼─────┼───────────────┤│ │梁渼澐│ │1/2 │14,275,088│林素枝1/4、呂秀雯1/4 ││ ├───┤000 ├────┼─────┼───────────────┤│買賣契約2 │李秀惠│ │1/2 │14,275,088│林素枝1/4、呂秀雯1/4 ││ ├───┼───┼────┼─────┼───────────────┤│ │李秀惠│ │1/2 │ 350,630│林素枝1/4、呂秀雯1/4 ││ ├───┤000之1├────┼─────┼───────────────┤│ │梁渼澐│ │1/2 │ 350,630│林素枝1/4、呂秀雯1/4 ││ ├───┼───┼────┼─────┼───────────────┤│ │梁渼澐│00 0 │ │ 9,580,422│林素枝1/2、呂秀雯1/2 ││ │ ├───┤ ├─────┼───────────────┤│ │ │000 │全部 │ 7,848,283│林素枝1/2、呂秀雯1/2 ││ │ ├───┤ ├─────┼───────────────┤│ │ │000 │ │ 7,848,060│林素枝1/2、呂秀雯1/2 ││ │ ├───┼────┼─────┼───────────────┤│ │ │000之1│351/1000│ 264,000│林素枝351/2000、呂秀雯351/2000│├─────┼───┼───┼────┼─────┼───────────────┤│ │ │000 │ │ │林素枝1/2、呂秀雯1/2 ││ │ ├───┤ │ ├───────────────┤│買賣契約3 │梁渼澐│000 │全部 │23,385,000│林素枝1/2、呂秀雯1/2 ││ │ ├───┤ │ ├───────────────┤│ │ │000 │ │ │林素枝1/2、呂秀雯1/2 │├──┬──┴───┴───┴────┴─────┴───────────────┤│ │梁渼澐：買賣契約1、2、3受領價金依序為55萬0,912元、4,016萬6,483元、2,338萬5││備註│ ,000元，合計6,410萬2,395元。 ││ │許舒婷：買賣契約2受領價金合計517萬6,792元。 ││ │陳淑萍：買賣契約2受領價金435萬1,600元。 │└──┴─────────────────────────────────────┘┌─────────────────────────────────────────┐│附表二：被上訴人對上訴人之請求 │├───┬─────────────────────╥───────────────┤│ │ 返 還 買 賣 價 金 ║給付按買賣價金30%計算之違約金 ││上訴人├─────┬─────┬─────────╫─────┬─────────┤│ │ 買賣契約 │金 額│附 加 利 息 ║金 額│法 定 遲 延 利 息 ││ │ │ │(最後受領翌日起算)║ │ │├───┼─────┼─────┼─────────╫─────┼─────────┤│ │買賣契約1 │ 550,912│ ║ │ ││ ├─────┼─────┤自 102年10月12日起║ │ ││梁渼澐│買賣契約2 │40,166,483│至清償日止按週年利║19,230,719│ ││ ├─────┼─────┤率5%計算 ║ │ ││ │買賣契約3 │23,385,000│ ║ │ │├───┼─────┼─────┼─────────╫─────┤自104年3月31日起至││ │ │ │自102年4月16日起至║ │清償日止按週年利率││許舒婷│買賣契約2 │ 5,176,792│清償日止按週年利率║ 1,553,038│5%計算 ││ │ │ │5%計算 ║ │ │├───┼─────┼─────┼─────────╫─────┤ ││ │ │ │自102年4月16日起至║ │ ││陳淑萍│買賣契約2 │ 4,351,600│清償日止按週年利率║ 1,305,480│ ││ │ │ │5%計算 ║ │ │└───┴─────┴─────┴─────────╨─────┴─────────┘