最高法院民事判決 109年度台上字第436號上 訴 人 胡 瑜訴訟代理人 李國煒律師被 上訴 人 臺灣石門農田水利會法定代理人 呂芳堅訴訟代理人 彭成青律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國107年7月11日臺灣高等法院第二審更審判決（106年度上更㈠ 字第35號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人對命其拆除如原判決附圖甲A、B所示地上物，返還占有土地及給付不當得利之上訴；與命上訴人拆除該附圖A1、B1所示地上物，返還占有土地及給付不當得利；暨各該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國100年2月8 日與上訴人簽訂租約，將所有坐落桃園市○○區○○段○○○○○號土地（面積1144.23 平方公尺，下稱1140地號土地）中之30平方公尺出租與上訴人（下稱系爭租約），租期回溯自97年7月1日起至102年6月30日止。詎上訴人具有事實上處分權未辦理保存登記之門牌號碼桃園市○○區○○路○○號建物（下稱系爭建物），除占用1140地號土地如原判決附圖甲（下稱附圖）Ａ、B 所示部分外，亦無權占用伊所有如附圖A1、B1所示部分之同地段1137地號土地（下稱1137地號土地，與1140地號土地合稱系爭土地），並違約轉租與訴外人阮玉如經營「玉如小館」。伊已於100年9月30日終止系爭租約，上訴人無權占有系爭土地，每月並受有相當租金之不當得利，致伊受有損害等情，依民法第767條第1項、第455條及第179條規定，請求上訴人拆除地上物，返還附圖A、B所示部分土地，及自105 年6月28日起至返還占有土地之日止，按月給付新臺幣（下同）1,598元。並於原審為追加，依相同規定（民法第455條除外)，求為命上訴人拆除地上物，返還附圖A1、B1 所示部分土地，及自105年6月28日起至返還占有土地之日止，按月給付593元之判決（其他未繫屬本院部分，不予論述）。
上訴人則以：系爭建物於61年1月間即已興建完成，伊於94年8月22日自訴外人范振操受讓該建物，並先後於95年2月14日、100年2月8日與被上訴人訂立租約，承租系爭土地使用。被上訴人於99年12月2 日會勘時，亦知悉系爭建物現況作小吃店使用，且伊僅出租系爭建物，並未轉租系爭土地，被上訴人終止租約，並不合法。被上訴人於租約期滿後仍繼續收取租金，不即表示反對之意思，應視為以不定期限繼續租約，伊占有系爭土地自非無權。另系爭土地屬公共設施保留地，位處偏僻，非繁榮地區，被上訴人請求之相當於租金不當得利，顯然過高等語，資為抗辯。
原審就被上訴人請求上訴人拆除附圖A 、B 所示地上物，返還占有土地，及自105年6月28日起至返還占有土地之日止，按月給付1,598 元部分，維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，並就被上訴人之追加，判命上訴人拆除附圖A1、B1所示地上物，返還占有土地及自105年6月28日起至返還占有土地之日止，按月給付593元，係以：被上訴人於65 年間因分割轉載登記為系爭土地所有人，上訴人與被上訴人就1140地號土地之一部（30平方公尺）於100年2月8日定有系爭租約，租期回溯自97年7月1 日起至102年6月30日止。系爭土地上建有上訴人具有事實上處分權之未辦理保存登記系爭建物，分別坐落於1140地號如附圖A、B，及1137地號如附圖A1、B1所示。該系爭建物係61年間興建，原始納稅義務人為葉吳已妹，嗣依序變更為范順安、范振操、上訴人。89年間被上訴人曾委託世和測量有限公司就門牌號碼桃園市○○區○○路○○號等建物占用其所有土地進行測量，系爭建物已有占用1140地號土地一部之情事，即30平方公尺土地及他筆土地。被上訴人嗣於93年間通知系爭建物當時所有人（事實上處分權人）范振操承租1140地號土地30平方公尺，上訴人則於94年8 月受讓自范振操該建物。其後上訴人於95年2月14 日與被上訴人訂立租約，租期至97年6月30日為止，承租範圍同前。99 年間，兩造再簽訂同一承租範圍之續約，可見被上訴人僅將系爭建物占用1140地號之30平方公尺土地出租與范振操、上訴人。又系爭建物占用1140地號如附圖Ａ、Ｂ 所示部分土地，面積各為29.14平方公尺、30.09 平方公尺，固有複丈成果圖可稽。惟系爭建物所在之一排建物係整批興建，分別出售不同人，包括系爭建物在內，現有4間建物之門牌號碼均編為桃園市○○區○○路○○ 號，依序為國術館、張瑞昌之機車行，及上訴人之房屋於103 年間（以木板隔成2 間），分別經營小吃店及東南亞雜貨店，業據張瑞昌證實。
另依謝堉溱證述：100 年訂約時，伊有去現場，出租範圍是機車行旁邊的台越小館，沒有包括台越小館右方的雜貨店部分等語，則兩造訂立系爭租約時，被上訴人出租與上訴人之土地，為系爭建物坐落1140地號如附圖A所示部分29.14平方公尺，並未包括附圖B 所示部分土地。上訴人辯以伊係按系爭建物現狀承租土地，系爭建物所坐落之1140地號土地如附圖B 所示部分，及1137地號土地如附圖A1、B1所示部分，均在租賃範圍云云，不足採信。如附圖B、A1、B1 所示部分之地上物，自屬無權占有。上訴人自范振操受讓系爭建物後，先後於95年、100 年向被上訴人承租1140地號土地30平方公尺，作為該建物坐落之基地，兩造就該部分土地已成立租地建屋契約，然該租地建屋契約已於102年6月30日屆滿而消滅。上訴人將系爭建物出租，與將所承租之基地轉租或以其他方法交予他人使用之情形有間，被上訴人雖不得據以終止租約，惟兩造既於系爭租約中約明租賃期限，上訴人辯稱租期應至房屋不堪使用時為止，並不足取。上訴人另辯系爭建物自61年間即存在，建造之初已得所有權人之同意，為被上訴人所否認，上訴人就此並未舉證證明，尚無從認系爭建物有既得使用權保護原則之適用，亦無從類推適用民法第425條之1 第1項規定，認在系爭建物堪用期限內有權繼續占有系爭土地。兩造租約訂明期滿後續租應另訂契約，被上訴人於102年7月10日函知上訴人約滿後續收之租金係用以抵扣無權占用之補償金，系爭租約自無視為不定期限繼續租約之可言，如附圖A 所示地上物亦屬無權占有。上訴人無權占有系爭土地，致被上訴人受有相當租金之損害，被上訴人自得依不當得利之法律關係請求上訴人返還所受利益。審酌一切情狀，以按系爭土地申報地價年息6%計算相當租金之不當得利為適當，再扣抵上訴人已給付之金額，則被上訴人依民法第 767條第1項前段、中段，第455條及第179 條規定，請求上訴人拆除如附圖A、B所示部分地上物，返還占有土地，並自105年6月28日起至返還土地之日止，按月給付1,598 元；另追加請求上訴人將附圖A1、B1所示部分地上物拆除，返還占有土地，及自同日起至返還土地之日止，按月給付593 元，為有理由，應予准許等詞，為其判斷基礎。
按租用建築房屋之基地，非有土地法第103 條所列各款事由者，出租人不得收回基地，為同條所明定。本條所謂租地建屋，在城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，前經本院於發回更審之判決理由中揭明斯旨。經查原審以1140地號土地如附圖B 所示部分，及1137地號土地如附圖A1、B1所示部分，非屬兩造簽訂系爭租約之承租範圍，上訴人係無權占有為由，判命上訴人拆除其地上物，返還土地，並給付不當得利。惟核系爭建物早於61年間即已興建完成，上訴人係於94年間因受讓取得該建物事實上處分權。而被上訴人則係於65年間始因分割轉載登記為系爭土地（含1140、1137 地號土地)所有權人，復為原審確認之事實。則系爭建物61年興建時，原始起造人與系爭土地之原所有權人間，究有無租地建屋之法律關係存在？是否定有租賃期限？此部分之事實認定，攸關有無土地法前開規定之適用，原審未遑詳為調查審認，即為上訴人不利之判決，已屬速斷。另就1140地號土地如附圖A 所示部分，原審固認兩造其後簽訂有系爭定期租地建屋契約，且租期業已屆滿，惟該部分之建物亦係61年間即已興建，原起造人與土地所有權人間之法律關係為何？苟當時存有租地建屋契約存在，則被上訴人其後因分割移轉登記取得該土地，是否同受該租約之拘束？兩造其後簽訂之系爭租約，是否涉及契約內容之變更？亦未據原審詳查審認，即為上訴人敗訴之判決，亦有可議。上訴論旨，指摘原判決於其不利部分違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 6 月 17 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 王 仁 貴
法官 滕 允 潔法官 林 金 吾法官 李 瑜 娟法官 魏 大 喨本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 109 年 6 月 29 日