最高法院民事判決 109年度台上字第527號上 訴 人 胡金谷
胡明壽共 同訴訟代理人 徐維良律師被 上訴 人 全翊建設股份有限公司法定代理人 游勝彥被 上訴 人 賴五團共 同訴訟代理人 莊志成律師上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於中華民國 107年7月11日臺灣高等法院第二審判決（106年度建上字第56號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人請求被上訴人連帶給付如附表二所示管理費損害之訴及駁回上訴人如附表二所示相當於租金損害之上訴、追加之訴，暨各該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。
理 由
一、本件上訴人主張：伊及訴外人胡利男等共21人（下合稱系爭地主）與被上訴人因合建房屋，於民國99年 8月11日簽訂「合作興建房屋契約書」（下稱系爭合建契約），約定由系爭地主提供共有坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），被上訴人全翊建設股份有限公司（下稱全翊公司）負責出資興建森鄰綠大樓（下稱系爭大樓），伊各受分配如附表一所示建物及停車位（下分稱胡金谷、胡明壽受分配建物、車位，合稱系爭建物），被上訴人賴五團則擔任全翊公司之連帶保證人。惟全翊公司有：⑴使用執照取得遲延，⑵未依核准圖面、建材設備表及相關法令施工，⑶系爭大樓外觀與原圖面不符，變更設計未取得伊書面同意，⑷未依約在伊移轉系爭土地所有權時，同時將系爭建物所有權移轉予伊，⑸未依系爭合建契約與系爭地主完成公設驗收及屋況瑕疵改善等違約（下分稱⑴至⑸違約事由），經限期全翊公司改善未果，伊得依系爭合建契約第 9條第 3項、第19條約定，沒收全翊公司所交付之保證金，並請求被上訴人連帶給付伊同額保證金之懲罰性違約金各新臺幣（下同）142萬8,572元。又全翊公司未依102年6月18日協議書（下稱系爭協議書）約定，於同年 7月17日前交付系爭建物，遲至106年3月15日始點交，故意侵害伊所有權，伊得依民法第231條第1項、第184條第1項規定及系爭合建契約第19條約定，請求被上訴人連帶賠償上開遲延期間：㈠胡金谷、胡明壽依序每月12萬6,000元、12萬5,000元未能使用系爭建物之相當於租金損害；㈡胡金谷、胡明壽依序向森鄰綠社區管理委員會（下稱森鄰綠管委會）繳納系爭建物管理費30萬4,969元、37萬3,616元之損害，經扣除原判決所命給付，爰求為命被上訴人連帶為如附表二所示本息給付之判決（上訴人於原審始追加相當於租金損害部分之利息請求。上訴人對訴外人游勝彥之請求部分，經第一審判決其敗訴；逾上開本金之請求部分，經第一審及原審判決被上訴人敗訴，分別未聲明不服，各該未繫屬本院者，不予贅敘）。
二、被上訴人則以：全翊公司無上訴人所指違約未改善之情事，且上訴人之催告未經系爭地主共同為之，不生效力。縱認全翊公司有違約，惟約定之違約金過高，應予酌減，而該違約金係損害賠償總額之預定，上訴人不得再請求其他損害賠償。全翊公司多次通知上訴人辦理點交，惟上訴人一再稱受分配建物有瑕疵而拒絕完成點交，全翊公司不曾以上訴人未返還保證金而拒絕交屋，上訴人不得主張受有未能使用系爭建物之相當於租金損害及管理費損害等語，資為抗辯。
三、原審審理結果，以：
(一)系爭地主於99年 8月11日與被上訴人簽訂系爭合建契約，賴五團依該契約第19條約定，為全翊公司之連帶保證人； 100年6月3日與全翊公司、訴外人中國建築經理股份有限公司（下稱中國建經公司）、臺灣土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行）分別簽立信託契約書（下合稱系爭信託契約），系爭地主將系爭土地信託登記於土地銀行名下，全翊公司則將興建完成之系爭大樓信託登記在中國建經公司名下，由土地銀行及中國建經公司依系爭信託契約辦理合建案之不動產物權及移轉登記，全翊公司所交付系爭地主履約保證金，除已依約退還部分外，由上訴人各持有142萬8,572元，系爭大樓於102年4月15日取得使用執照之事實，為兩造所不爭執。
(二)系爭合建契約第10條第 2項僅約定系爭大樓於取得使用執照後，全翊公司應通知地主會同辦理土地與建物所有權移轉事宜，尚難逕認土地移轉登記之同時亦應為系爭建物之移轉登記，且中國建經公司信託契約書第15條第1項第1款約定，信託關係消滅時，系爭地主尚須備妥相關文件辦理塗銷信託登記，始得將分配建物之所有權移轉登記予各地主，而依證人即全翊公司委託辦理相關登記之林佾潔所證，上訴人於 102年8月7日在土地移轉同意書蓋章，因胡明壽留有印章委託辦理塗銷信託登記，同年月29日送件申請，同年 9月10日完成胡明壽受分配建物、車位之所有權移轉登記，難認有何延宕之情形，惟胡金谷因不諳塗銷信託手續，未在塗銷信託文件用印，且未授權全翊公司使用印章，經中國建經公司、林佾潔及全翊公司多次通知用印或備妥文件供用印，胡金谷迄103年1月10日始用印，同年月13日送件申請，同年月16日完成胡金谷受分配建物、車位之所有權移轉登記，自非可歸責於全翊公司而遲延，上訴人主張全翊公司有⑷違約事由，尚非可採。又系爭合建契約第9條第3項雖約定：「乙方（即全翊公司）如有違反本契約任何一條款，如未於甲方（即系爭地主）通知送達後三十日內改善者，視同違約，甲方除有權沒收全部保證金外，乙方另應支付保證金一倍之違約金，甲方並得終止本契約……」惟該契約之甲方包含上訴人之系爭地主共21人，全翊公司有無違約，地主可否沒收保證金，甚或解除、終止系爭合建契約，於全體地主間不應有不同之認定，上訴人所主張⑴至⑶、⑸違約事由，非僅涉及個人，其提出102年1月11日、103年3月4日、同年4月18日限期改善之催告，非由全體地主為之，不生效力，上訴人各請求被上訴人連帶給付違約金，即屬無據。
(三)全翊公司與胡金谷簽訂系爭協議書，雖約定於102年7月17日前完成交屋，惟因如上非可歸責於全翊公司之事由，胡金谷於103年1月16日始取得受分配建物、車位之所有權，全翊公司在此之前無交屋之義務，應以該日為全翊公司對胡金谷完成交屋之期限。胡金谷經全翊公司通知，就附表一所示A1-1
F、A1-10F、C2-7F建物辦理驗收，依部分簽名之水電設備交屋簽認單、工程品質初驗缺失及複驗單， 102年12月24日驗收C2-7F建物，水電設備、土建工程分別記載6、3項缺失，A1-1F及A1-10F建物則於103年2月10日驗收水電設備、同年月13日驗收土建工程，其中 A1-1F建物之水電設備、土建工程分別記載7、5項缺失；A1-10F建物則分別記載4、7項缺失，胡金谷主張另有其他瑕疵，則未舉證證明，嗣全翊公司、胡金谷再於同年4月8日至建物現場，因全翊公司承辦人員未獲董事長交辦，且未安排水電人員到場，致未能完成複驗交屋，全翊公司迄104年2月11日始通知胡金谷於同年月26日點交房屋，因尚有瑕疵未修繕，再約定於同年4月8日交屋，雖胡金谷主張仍有多項缺失未完成修繕，惟所提出之缺失待改善明細表，未經全翊公司簽認，且部分非屬瑕疵，其餘縱認尚有細部缺失，亦無關重要，應認全翊公司已完成工作並具約定品質，無減少或滅失價值或不適於通常或約定使用之情事，相較於建物之高額價值，胡金谷如拒絕受領，有違誠信，堪認全翊公司於該日已依債務本旨提出給付，惟其至遲應於103年1月17日對胡金谷履行交屋義務，自係給付遲延。胡金谷於全翊公司遲延給付期間，不能使用受分配建物、車位，依社會一般通念，將受有相當於租金之損害，經一審法院囑託宏大不動產估價師聯合事務所估價結果，依A1-1F、A1-10
F、C2-7F建物於102年7月至103年6月、103年7月至104年6月之各租金數額，核算平均每月依序為2萬8,382元、3萬3,579元、2萬1,099元，參諸胡金谷提出租賃契約書所載， A1-1F建物 106年9月30日起每月租金3萬2,000元、C2-7F建物、編號35號機械停車位同年 5月15日起每月租金依序為2萬5,000元、2,500元、編號63號平面停車位同年6月15日起1年租金5萬元，暨系爭大樓之用途、結構、臨路交通、商業效益等情，認胡金谷主張按月受有合計 12萬6,000元之損害，尚屬過高，爰依民事訴訟法第222條第2項規定，審酌一切情況，認胡金谷因全翊公司自 103年1月18日起迄104年4月7日間之遲延給付，每月所受相當於租金之損害以9萬3,000元為適當，合計僅受有此部分損害136萬5,700元。胡金谷為系爭大樓區分所有權人，自 102年11月1日起至104年4月7日止，亦僅受有向森鄰綠管委會繳納如原判決附表六所示房屋 /車位管理費合計12萬6,944元之損害。
(四)胡明壽非系爭協議書之當事人，難認其已與全翊公司就交屋期限達成協議，胡明壽經全翊公司通知，就附表一所示A1-5
F、A2-5F、C2-13F建物於102年9月12日辦理驗收（下稱初驗），依已簽名之水電設備交屋簽認單、工程品質初驗缺失及複驗單，其中A1-5F建物之水電設備、土建工程分別記載3、4項缺失，A2-5F建物分別記載4、3項缺失，C2-13F建物之水電設備記載1項未測試；土建工程則記載2項缺失，胡明壽主張另有其他瑕疵，則未舉證證明，其於同年11月 1日催告全翊公司於5日內完成交屋，該項催告於同年月4日到達全翊公司，應認全翊公司之交屋期限為同年月 9日，全翊公司業於同年月 7日通知交屋，係將準備給付之事情通知胡明壽，顯已將初驗缺失改正，惟胡明壽未配合辦理，且以同年月21日存證信函表示拒絕受領，自難認係可歸責於全翊公司之給付遲延。嗣胡明壽、全翊公司於104年2月27日會同驗屋，復於同年4月8日複驗，依訴外人胡明壽之子胡喬程於該日簽認之工程品質初驗缺失及複驗單，對照初驗紀錄，除確認多數缺失已修繕外，並新增許多非初驗之缺失項目，而所提出之缺失待改善明細表，未經全翊公司簽認，且部分非屬瑕疵，縱認尚有缺失未修補，其瑕疵非重大，亦無關重要，未達不能居住使用之程度，全翊公司再於同年 4月20日通知已全部改善完成，於 7日內辦理交屋，胡明壽仍未受領交屋，所舉證據無從認定有拒絕交屋之權利，則其主張全翊公司給付遲延，請求被上訴人連帶賠償損害，即非有據。
(五)綜上，胡金谷依民法第231條第1項規定及系爭合建契約第19條約定，僅得請求被上訴人連帶賠償相當於租金損害 136萬5,700元本息及管理費損害12萬6,944元，上訴人請求被上訴人連帶給付逾上開應賠償部分即如附表二所示本息，不應准許等詞，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘主張及聲明證據為不足取與無須再予審酌之理由，因而將第一審所為命被上訴人連帶給付如附表二所示違約金本息、管理費損害之判決廢棄，改判駁回上訴人該部分之訴，並駁回上訴人就附表二所示相當於租金損害之上訴及追加之訴。
四、關於廢棄發回部分（即上訴人請求如附表二相當於租金損害本息及管理費損害部分）：
按判決書理由項下，應記載關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見，民事訴訟法第226條第3項定有明文，法院為當事人敗訴之判決，而其關於攻擊防禦方法之意見有未記載於判決理由項下者，自為同法第469條第6款所謂判決不備理由。查系爭協議書約定：「……三、交屋修繕應於一個月內（102年7月17日前）完成，完成交屋（大房地主）。四、依合建契約，盡速完成房、地產權移轉。」（見一審卷一第 133頁），而胡明壽主張伊為大房地主之一，胡金谷多次代表地主就交屋事宜，發文對全翊公司為請求，系爭協議書之交屋期限係胡金谷為大房地主之利益所簽訂（見一審卷三第87頁、原審卷第454、455頁），自屬重要之攻擊方法，原審就此恝置不論，復未說明何以不足採取之理由，即為胡明壽敗訴之判決，自有判決不備理由之違誤。依系爭協議書上開約定，似見全翊公司交付系爭建物之義務部分，係定有期限；完成所有權移轉登記之義務部分，則未定期限，兩者性質上各為獨立之契約義務，並無先後之必然關係。果爾，能否謂在胡金谷受分配建物、車位所有權移轉登記前，全翊公司尚無依約交屋之義務？非無進一步研求之餘地。原審未詳加究明，遽為胡金谷不利之認定，不免速斷。次按判決所載理由前後牴觸或相互對立不能相容者，屬於判決理由矛盾，依民事訴訟法第469條第6款規定，其判決當然違背法令。原審一方面認103年1月16日為全翊公司對胡金谷完成交屋之期限，另一方面又謂全翊公司至遲應於同年月17日對胡金谷履行交屋義務，兩相齟齬，亦有判決理由矛盾之違法。又全翊公司、胡明壽於104年2月27日再行驗屋後，全翊公司於同年 3月30日通知胡明壽進行複驗，並稱：「本公司已於104年3月27日完成交屋驗屋缺失改善」（見一審卷第169、171至173 頁），則胡明壽以再行驗屋時，因尚有部分瑕疵及未完成之工項，全翊公司承諾於 1個月內改善完成，主張全翊公司未履行修補初驗缺失之義務，僅假借發函通知交屋以卸責等語（見原審卷第 192、458、460頁），是否全然不可採信？非無調查釐清之必要。原審徒以全翊公司於102年11月7日通知交屋，係將準備給付之事情通知胡明壽，推認全翊公司已完成初驗缺失改正，而為胡明壽不利之論斷，亦有可議。上訴論旨，指摘原判決此部分為不當，聲明廢棄，非無理由。
五、關於駁回上訴部分（即上訴人請求給付如附表二所示違約金本息部分）：
按催告他方當事人履行契約，係意思通知之一種，如契約當事人之一方有數人時，其通知應由全體或向其全體為之。原審本於認事、採證之職權行使，綜合相關事證，合法認定全翊公司無上訴人所主張⑷違約事由，系爭地主共21人，上訴人所主張⑴至⑶、⑸違約事由，非僅涉及個人，其所為限期改善之催告，非由全體地主為之，不生效力，因以上述理由為上訴人不利之判決，經核於法洵無違誤。又原審審判長於言詞辯論期日，已就上訴人歷次催告是否由系爭地主全體為之及其效力，向兩造發問，並經兩造各自陳述意見而為辯論（見原審卷第455、456頁），所踐行之訴訟程序難認有何瑕疵。上訴論旨，指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，非有理由。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴訟法第 477條第1項、第478條第2項、第481條、第444第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 1 月 14 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 鄭 傑 夫
法官 盧 彥 如法官 吳 麗 惠法官 林 麗 玲法官 張 恩 賜本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 110 年 1 月 26 日┌───────────────────────────────┐│附表一：胡金谷、胡明壽受分配建物、停車位 │├────┬──────────────────┬───────┤│ │ 建 物│ ││受分配人├───┬──────────────┤停 車 位││ │編 號│ 門 牌 號 碼 │ │├────┼───┼──────────────┼───────┤│ │A1-1F │新北市○○區○○街○○○號1樓 │ ││ ├───┼──────────────┤ ││ 胡金谷 │A1-10F│新北市○○區○○街○○○號10樓 │編號8、35、63 ││ ├───┼──────────────┤ ││ │C2-7F │新北市○○區○○街○○○號7樓 │ │├────┼───┼──────────────┼───────┤│ │A1-5F │新北市○○區○○街○○○號5樓 │ ││ ├───┼──────────────┤ ││ 胡明壽 │A2-5F │新北市○○區○○街○○○號5樓 │編號2、34、73 ││ ├───┼──────────────┤ ││ │C2-13F│新北市○○區○○街○○○號13樓 │ │└────┴───┴──────────────┴───────┘┌─────────────────────────────────────┐│附表二：上訴人胡金谷、胡明壽請求被上訴人連帶給付明細 │├───┬───────┬───────────┬─────────────┤│ │ │ 請求金額（新臺幣/元）│ 法 定 遲 延 利 息 ││項 目│發 生 時 間├─────┬─────┼──────┬──────┤│ │ │ 胡金谷 │ 胡明壽 │起 算 日│計 算 方 式 │├───┼───────┼─────┼─────┼──────┼──────┤│違約金│ │ 1,428,572│ 1,428,572│103年5月14日│自起算日起至│├───┼───────┼─────┼─────┼──────┤清償日止，按││相當於│102年7月18日至│ 863,400│ 1,175,000│103年5月14日│年息百分之五││租金損│103年4月30日 │ │ │ │計算 ││害 ├───────┼─────┼─────┼──────┤ ││ │103年5月份 │ 33,000│ 125,000│103年6月1日 │ ││ ├───────┼─────┼─────┼──────┤ ││ │103年6月份 │ 33,000│ 125,000│103年7月1日 │ ││ ├───────┼─────┼─────┼──────┤ ││ │103年7月份 │ 33,000│ 125,000│103年8月1日 │ ││ ├───────┼─────┼─────┼──────┤ ││ │103年8月份 │ 33,000│ 125,000│103年9月1日 │ ││ ├───────┼─────┼─────┼──────┤ ││ │103年9月份 │ 33,000│ 125,000│103年10月1日│ ││ ├───────┼─────┼─────┼──────┤ ││ │103年10月份 │ 33,000│ 125,000│103年11月1日│ ││ ├───────┼─────┼─────┼──────┤ ││ │103年11月份 │ 33,000│ 125,000│103年12月1日│ ││ ├───────┼─────┼─────┼──────┤ ││ │103年12月份 │ 33,000│ 125,000│104年1月1日 │ ││ ├───────┼─────┼─────┼──────┤ ││ │104年1月份 │ 33,000│ 125,000│104年2月1日 │ ││ ├───────┼─────┼─────┼──────┤ ││ │104年2月份 │ 33,000│ 125,000│104年3月1日 │ ││ ├───────┼─────┼─────┼──────┤ ││ │104年3月份 │ 33,000│ 125,000│104年4月1日 │ ││ ├───────┼─────┼─────┼──────┤ ││ │104年4月份 │ 104,300│ 125,000│104年5月1日 │ ││ ├───────┼─────┼─────┼──────┤ ││ │104年5月份 │ 126,000│ 125,000│104年6月1日 │ ││ ├───────┼─────┼─────┼──────┤ ││ │104年6月份 │ 126,000│ 125,000│104年7月1日 │ ││ ├───────┼─────┼─────┼──────┤ ││ │104年7月份 │ 126,000│ 125,000│104年8月1日 │ ││ ├───────┼─────┼─────┼──────┤ ││ │104年8月份 │ 126,000│ 125,000│104年9月1日 │ ││ ├───────┼─────┼─────┼──────┤ ││ │104年9月份 │ 126,000│ 125,000│104年10月1日│ ││ ├───────┼─────┼─────┼──────┤ ││ │104年10月份 │ 126,000│ 125,000│104年11月1日│ ││ ├───────┼─────┼─────┼──────┤ ││ │104年11月份 │ 126,000│ 125,000│104年12月1日│ ││ ├───────┼─────┼─────┼──────┤ ││ │104年12月份 │ 126,000│ 125,000│105年1月1日 │ ││ ├───────┼─────┼─────┼──────┤ ││ │105年1月份 │ 126,000│ 125,000│105年2月1日 │ ││ ├───────┼─────┼─────┼──────┤ ││ │105年2月份 │ 126,000│ 125,000│105年3月1日 │ ││ ├───────┼─────┼─────┼──────┤ ││ │105年3月份 │ 126,000│ 125,000│105年4月1日 │ ││ ├───────┼─────┼─────┼──────┤ ││ │105年4月份 │ 126,000│ 125,000│105年5月1日 │ ││ ├───────┼─────┼─────┼──────┤ ││ │105年5月份 │ 126,000│ 125,000│105年6月1日 │ ││ ├───────┼─────┼─────┼──────┤ ││ │105年6月份 │ 126,000│ 125,000│105年7月1日 │ ││ ├───────┼─────┼─────┼──────┤ ││ │105年7月份 │ 126,000│ 125,000│105年8月1日 │ ││ ├───────┼─────┼─────┼──────┤ ││ │105年8月份 │ 126,000│ 125,000│105年9月1日 │ ││ ├───────┼─────┼─────┼──────┤ ││ │105年9月份 │ 126,000│ 125,000│105年10月1日│ ││ ├───────┼─────┼─────┼──────┤ ││ │105年10月份 │ 126,000│ 125,000│105年11月1日│ ││ ├───────┼─────┼─────┼──────┤ ││ │105年11月份 │ 126,000│ 125,000│105年12月1日│ ││ ├───────┼─────┼─────┼──────┤ ││ │105年12月份 │ 126,000│ 125,000│106年1月1日 │ ││ ├───────┼─────┼─────┼──────┤ ││ │106年1月份 │ 126,000│ 125,000│106年2月1日 │ ││ ├───────┼─────┼─────┼──────┤ ││ │106年2月份 │ 126,000│ 125,000│106年3月1日 │ ││ ├───────┼─────┼─────┼──────┤ ││ │106年3月1日至 │ 63,000│ 62,500│106年3月16日│ ││ │至同年月15日 │ │ │ │ │├───┼───────┼─────┼─────┼──────┴──────┤│管理費│ │ 178,025│ 373,616│ ││損害 │ │ │ │ │└───┴───────┴─────┴─────┴─────────────┘