最高法院民事判決 109年度台上字第755號上 訴 人 嘉義縣阿里山鄉民眾服務社法定代理人 葉秋源訴訟代理人 楊漢東律師被 上訴 人 行政院農業委員會林務局嘉義林區管理處法定代理人 張 岱訴訟代理人 黃厚誠律師
莊承融律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國107年8月23日臺灣高等法院臺南分院第二審判決（107 年度上字第49號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於命上訴人拆除建物、返還土地及給付逾新臺幣十四萬七千九百十九元本息，與按月給付新臺幣四千五百五十六元部分暨該訴訟費用部分均廢棄，發回臺灣高等法院臺南分院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。
理 由本件被上訴人主張：坐落嘉義縣○里○鄉○里○段 ○○○○○○○○○○○○○○○○ ○號土地為行政院農業委員會林務局管理之國有土地，兩造就其中由伊直接管領之阿里山事業區第5林班面積0.0858 公頃土地（下稱系爭土地），原訂有「臺灣省國有林地暫准使用租賃契約書」（下稱系爭租約），約定限供阿里山鄉民眾服務社阿里山分站（下稱阿里山民眾服務站）用地，租期自民國90年11月1日至99年10月31日止，租金每年新臺幣（下同）1萬0,296 元，嗣因土地申報地價調整，自96年至99年租金改依申報地價年息5%計算為每年4萬7,190元。上訴人所有供阿里山民眾服務站使用之未辦保存登記建物（下稱系爭建物），實際坐落系爭土地上如原判決附圖所示編號A（面積80.26平方公尺）、B（面積6.5 3平方公尺）、C（面積678.76平方公尺）之土地，迄99年10月31 日為止，共積欠租金14萬7,919元未繳；且上訴人未於租期屆滿前1個月提出續租申請，系爭租約因租期屆滿即消滅，上訴人已無占有系爭土地之權源，並獲有占用土地自99年11月1日起至105年10月31日止共計25萬0,259元，及自105年11月1日起按月以4,556元計算之相當於租金之不當得利。縱認兩造就系爭土地成立不定期限租賃關係，因上訴人將系爭建物經營旅館「力行山莊」，對外供不特定民眾住宿營利，且違法轉租第三人經營「祝山軒」餐廳，違反系爭租約約定，伊於104年3月26日發函通知上訴人改善違規情事，並於105年7月26日及同年9月13日催告上訴人於同年9月30日前除去地上物並補繳積欠之租金後，以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示等情，爰依民法第455條前段、第767條第1 項前段及中段之規定，與系爭租約第11條之約定，擇一求為命上訴人將系爭建物拆除，交還土地予伊，並給付伊39萬8,178 元及自起訴狀繕本送達翌日即105年11月3日起加計法定遲延利息，與自同年月1日起至返還上開土地之日止，按月給付伊4,556元之判決。
上訴人則以：伊於系爭租約租期屆滿1個月前，已依該租約第3條約定向被上訴人申請續租，雖兩造未再訂立書面租約，然依被上訴人陸續發函要求伊改善，更於函文中表示若伊未改善，將終止租約，足見被上訴人已同意伊續租，兩造間已成立不定期限租賃關係。又系爭建物即力行山莊，自建築完成迄今未曾用作他途，一直作為阿里山民眾服務站用地使用，力行山莊存在並提供住宿與餐飲之事實，早在兩造簽訂系爭租約即已確認過，只是早期僅供中國國民黨黨員訓練住宿、用餐使用，近年改變供不特定人住宿、用餐服務，屬阿里山民眾服務站內部功能之調整，並非未依約定目的使用。被上訴人在其印製之觀光旅遊指南簡介之文宣內容，亦指示遊客可至力行山莊住宿、用餐，可見被上訴人不反對力行山莊對不特定人營業。另「祝山軒」餐廳部分，係伊無法煮食或提供住宿旅客用餐，乃聘僱祝山軒廚師到地下室之廚房協助供餐，並非轉租予其使用。系爭租約係建地租約，伊既無變更租賃用途，亦無轉租他人使用，雖尚積欠租金14萬7,919 元，惟被上訴人不得依土地法第103條第3款、第5 款規定終止租約等語，資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判如其上述所聲明，無非以：依系爭租約第3 條之約定，明示租期屆滿前，上訴人應另向被上訴人申請續租，即應由被上訴人再與上訴人訂立租約，而非於租期屆滿即當然續租，自應解為兩造於系爭租約屆滿後，未另訂租約前，有阻止續約之效力，不因被上訴人未為積極反對之表示，即當然發生租約更新之效力。而被上訴人曾於 100年9月20 日發函要求上訴人改善建物用途不符，俾利辦理續租，其後更迭次發函要求上訴人改善未果，衡情當無同意上訴人辦理續租之可能。又系爭土地未再訂立書面租約，且上訴人自99年起未再繳交租金予被上訴人等情，均為兩造所不爭，足證上訴人未申請續租，被上訴人更無就續租予以准許，否則被上訴人當無於系爭租約屆期後，未再依新租約開單要求上訴人繳納租金之理。系爭建物本為嘉義縣阿里山鄉公所（舊名吳鳳鄉公所）起造興建，讓與事實上處分權予上訴人之前身臺灣省民眾服務社嘉義縣吳鳳鄉分社，並已向被上訴人之前身玉山林區管理處承租系爭土地，嗣廢省後改制，由兩造繼續訂立租賃契約，最後一次簽訂之租約即系爭租約，參酌系爭租約第3 條之約定，堪認兩造間關於系爭土地續訂租賃契約之方式，係於每次租約屆期前，由上訴人提出續租申請，再經被上訴人審核後，為准否續租之核定，並另立書面租約；然上訴人始終未能提出其已依約檢具文件申請續租，及被上訴人已核准續租並訂立新租約之證明。雖被上訴人迭次發函要求上訴人改善系爭建物未依原約定用途使用之情形，然未見被上訴人表示同意續租，無從以各該發函之內容，推論其已同意續租。被上訴人104年3月26日函文雖有「否則依租約及相關規定辦理，終止租約收回林地」，及同年7月30 日函文有「否則本處即依租約及相關規定辦理」等文句，無非重申系爭租約之約定，不得為不符租約之使用，並強調系爭租約已屆期，倘上訴人不能改善系爭建物不符系爭租約使用之情形，被上訴人將無法同意上訴人續租，應依系爭租約第3 條規定收回林地（即系爭土地）之意。上訴人提出被上訴人所製作之各式阿里山旅遊文宣、手冊，固有將力行山莊列為住宿地點之情，惟其中僅「大阿里山森林生態旅遊手冊」，經時任被上訴人之處長於91年2月5日作「序」，其餘則未見製作日期，無法證明係於系爭租約屆期後所製作；至被上訴人設置之導覽板，雖將力行山莊列為可供住宿、消費店家，然上訴人亦不否認上開導覽牌係於90年10月1 日之前所製作，均不足據為被上訴人默示同意上訴人繼續使用系爭土地，而不為反對表示之證明。再細繹被上訴人105年7月26日、同年9月13 日函文所提及之「終止租約」，係以假設語氣表示倘租賃關係存在，亦因上訴人違約使用，而對其表示終止租約，並非承認兩造租賃關係存在之前提下，以送達上開函文為終止租約之意思表示。上訴人既未能提出其申請續租，且被上訴人已同意，或其他符合民法第451 條租約更新之情事，難認兩造間就系爭土地存在不定期限租賃關係，則系爭建物繼續使用系爭土地，自屬無權占有。被上訴人依民法第767條第1項前段及中段規定，請求上訴人拆除系爭建物，返還占用土地，即屬有據。上訴人對於被上訴人主張其積欠90年至95年之租金9,009元，及96年至99年度之租金13萬8,910 元，合計14萬7,919元未繳之事實，已予自認，被上訴人請求上訴人給付該租金本息，亦應准許。又上訴人於租期屆滿後，無權占用系爭土地，受有利益，致被上訴人受有不能使用收益系爭土地之損害，被上訴人得依不當得利之法律關係，請求上訴人給付相當於租金之不當得利。審酌系爭建物為三層樓房（含地下室）之建物，目前經營力行山莊，供作他人辦理活動與住宿使用之情，認被上訴人以系爭土地申報地價總價額年息5%計算不當得利，尚屬適當。被上訴人請求上訴人給付無權占用系爭土地期間，即 99年11月1日起至105年10月31日止之不當得利共25萬0,259元本息，及自105年11月1日起至上訴人返還系爭土地之日止，按月以4,556 元計算之不當得利，均有理由等詞，為其判斷之基礎。
廢棄發回部分（即原判決關於命上訴人拆除系爭建物、返還土地及給付25萬0,259元本息，與自105年11月1日起按月給付4,556元之不當得利部分）：
按民法第451 條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」，係學說上所稱之默示更新或法定更新，於定期租賃均有其適用。故出租人於訂約之際，苟未訂明「期滿後絕不續租或續租應另訂契約」或其他相類之情形者，於「不即表示反對之意思」條件成就時，租賃契約當然更新為不定期限租賃關係，無待於契約當事人之重為要約或承諾。查系爭租約第3條約定：「……租期屆滿時承租人若須繼續使用林地，應於租期屆滿前一個月內檢具有關證件提出申請續租，否則視同放棄續租，應即無條件恢復原狀，由林管處收回林地」等語，似見約定上訴人於租期屆滿前1 個月內申請續租，被上訴人即不收回林地。果爾，能否謂該約定有阻止續約之效力，使系爭租約屆滿後，不更新為不定期限租賃契約？即非無研求之餘地。又被上訴人於100年9月26日以嘉阿政字第1005303651號函文稱：「主旨：『貴社申請續租』阿里山事業區第5 林班阿里山鄉民眾服務社（力行山莊）用地（面積0.0858公頃）暫准貸地案，請查照。說明：……進行改善，俾利辦理相關續約手續」等語（見一審卷㈠第143至144頁），似用以回復上訴人申請續租系爭土地之函文，則上訴人於事實審一再主張其已依約向被上訴人提出續約之申請等語，是否全然不可採？亦待釐清。究竟上訴人何時向被上訴人申請續租？是否符合系爭租約之約定？均值深究。倘若上訴人於系爭租約99年10月31日屆滿前已向被上訴人申請續租，被上訴人不為反對之表示將近 1年，始以上開函文要求上訴人改善，則能否謂兩造間不能成立不定期租賃關係，非無疑義。原審未詳加調查審認，遽認上訴人於系爭租約屆滿後，即無權占用系爭土地，並以上述理由判決上訴人應拆屋、還地及給付相當於租金之不當得利，不免速斷。上訴論旨，指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，非無理由。
駁回上訴部分（即原判決關於命上訴人給付14萬7,919 元本息部分）：
原審認定上訴人確積欠被上訴人90年至95年之租金9,009 元，及96年至99年度之租金13萬8,910元，合計14萬7,919元未繳，被上訴人請求上訴人給付14萬7,919元及自105 年11月3日起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，爰就此部分為上訴人敗訴之判決，經核於法並無違誤。上訴論旨，指摘原判決此部分違背法令，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項、第481條、第449條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 5 月 21 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 鄭 傑 夫
法官 盧 彥 如法官 林 麗 玲法官 張 恩 賜法官 吳 麗 惠本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 109 年 6 月 3 日