最高法院民事判決 109年度台上字第808號上 訴 人 林素珍訴訟代理人 簡坤山律師被 上訴 人 郭吳桃
王花英胡柏均胡秋榮胡淑珍上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國107年9月4日臺灣高等法院第二審判決（105年度上字第1484號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：伊於民國103年10月8日與被上訴人郭吳桃簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），以新臺幣（下同）1199萬3520元購買其所有坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地），被上訴人王花英、胡柏均、胡秋榮、胡淑珍（下稱王花英等4人）係郭吳桃系爭土地375租佃契約之佃農，其等並在系爭買賣契約上簽署，買賣價金由地主、佃農分別取得3分之2、3分之1。上訴人於簽約當日，給付第1期款項120萬元，由郭吳桃取得80萬元，王花英等4人取得40萬元；第2期款項500 萬元，在申請農舍建築執照正式核准時給付，伊於103年12月12 日先給付王花英等4人166萬元。系爭買賣契約約定，形式上由郭吳桃出名向主管機關申請興建農舍之建照執照，實際上由伊出資完成農舍興建後，再與農地一併申辦過戶至伊名下，為規避農業發展條例（下稱農發條例）第18條之脫法行為，該契約為無效等情。爰依民法第113條、第179條規定，求為命郭吳桃給付伊80萬元、王花英等4人應連帶給付伊206萬元，並均加付法定利息之判決。
郭吳桃則以：系爭買賣契約，並未規避農發條例第18條而無效。
縱認無效，上訴人明知己無農民資格，竟執意與伊等締結系爭買賣契約，依民法第180條第4款前段規定，不得請求返還已給付之價金。又上訴人於締約1 年後始主張系爭買賣契約無效，顯有權利濫用、違反禁反言、誠實信用原則等語。王花英等4 人則以：
其等既依約放棄耕作權、優先承買權，並完成塗銷租約登記而取得價金 206萬元，屬有法律上原因，並非不當得利等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：上訴人於103年10月8日向郭吳桃購買系爭土地，惟該土地為農發條例所規範之農業用地，上訴人並非從事農業之農民，因舊土地法第30 條規定業經於89年1月26日刪除，其縱不具備自耕能力，亦得購買系爭土地。系爭買賣契約之買賣標的為系爭土地，而非農舍，自非規避法律強制規定之脫法行為，系爭買賣契約自始有效。而農發條例第18條第4 項規定「農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人」，系爭土地為郭吳桃所有，且無自用農舍，符合申請興建農舍條件，系爭買賣契約第4 條特約條款記載：乙方（即被上訴人）同意無條件提供名義興建農舍與甲方（即上訴人）等語，徵諸契約自由原則，並無不可，亦於公序良俗無違，自難謂係脫法行為而無效。系爭買賣契約之標的既為系爭土地而非農舍，則將來興建農舍能否移轉予上訴人，為別一問題，不影響系爭買賣契約之有效成立。又王花英等4人為系爭土地之375租約承租人，亦列為買賣契約之賣方，系爭買賣契約第2 條約定，並無違反法律強制或禁止規定，基於契約自由原則，該約定亦屬有效。另上訴人委託之黃富彥建築師，於104年5月4 日接獲宜蘭縣政府建築執照事項改正通知，應於6 個月內，檢附「農地前後側所臨道路及水溝全景照片」等文件，因上訴人未履行，致本件農舍建築執照申請案因逾期而遭駁回，足見建築執照無法核准，係可歸責於上訴人之事由所致。上訴人主張系爭買賣契約因脫法行為而無法取得建造執照云云，自無可取。系爭買賣契約有效，被上訴人本於買賣契約受領系爭款項，自無不當得利可言。上訴人依民法第113條、第179條規定，請求被上訴人返還系爭款項，洵屬無據等詞，為其判斷之基礎。
惟按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎。查系爭契約名稱為「農地買賣契約書【配建農地】」；第 4條付款方式第3 款記載：「如因法令變更或乙方因素導致農舍建築執造無法核准時，乙方應於3 日內將已收簽約金全部無息退還甲方收回外……，雙方無條件解除買賣契約」；第4 條特約條款記載: 「乙方同意無條件提供名義興建農舍與甲方，興建農舍所發生之有關費用……，由甲方負擔。」（見一審卷第6至7頁），似見已表明購買農地合併配建農舍之旨，興建農舍與農地買賣間具有不可分關係。倘上訴人不具農發條例第18條興建農舍資格，而以迂迴方式規避法律規定而興建，能否謂其僅係單純農地買賣，而非脫法行為，洵非無疑。上訴人主張伊不具農發條例第18條資格，為規避法令規定，始簽訂系爭買賣契約，購買農地興建農舍，系爭買賣契約無效等語（見原審卷㈡第123至124頁），是否全然無據，非無研求餘地。原審未察，遽認系爭買賣契約僅為農地買賣，未規避農發條例第18條規定而有效，上訴人不得依民法第113條、第179條規定，請求被上訴人返還，未免速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。至上訴人得否依民法第113條、第179條規定，請求被上訴人返還系爭款項？被上訴人之其他抗辯事由是否可取？尚待原審調查釐清，案經發回，亦宜一併注意及之。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 6 月 19 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 劉 靜 嫻
法官 高 金 枝法官 李 媛 媛法官 黃 麟 倫法官 林 恩 山本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 109 年 6 月 29 日