最高法院民事判決 110年度台簡上字第4號上 訴 人 李彥綸訴訟代理人 吳啟瑞律師被 上訴 人 李良奇
許湘琳上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國109年1月15日臺灣新北地方法院第二審判決（108年度簡上字第216號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣新北地方法院。
理 由本件上訴人主張：兩造於民國103 年間簽訂不動產買賣契約書、房屋過戶協議書及房屋租賃契約書（下稱系爭買賣契約、系爭協議書及系爭租約），約定被上訴人將門牌新北市○○區○○街○○號7樓、同街36之2號7 樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落土地（合稱系爭房地）出售與伊，由伊承擔該房地原有貸款，及以該房地向華泰商業銀行股份有限公司（下稱華泰銀行）再借貸新臺幣（下同）1,710 萬元（下稱新貸款），以清償李良奇原有債務，並於被上訴人償還該等款項後將之過戶回被上訴人，被上訴人則自103年12月1日起至105年12月1日止租用系爭房屋。被上訴人已於103年12月24 日將該房地移轉為伊所有，惟迄租期屆滿，並未償還伊所增貸之款項，仍繼續住用系爭房屋，屬無權占有，每月受有相當租金2萬8,170元之不當得利，應返還自105年12月2日起至107年10月18日止之利得80萬3,200元等情。爰依民法第767 條、第455條及第179條規定，求為命被上訴人騰空返還系爭房屋，並連帶給付80萬3,200元及自107年10月19日起至返還該屋之日止，按月給付2萬8,170元之判決（上訴人逾上開範圍之請求，業受敗訴判決確定）。
被上訴人則以：伊於103年10 月間借用上訴人名義登記為系爭房地所有權人，並委由其貸用新貸款供李良奇使用，惟伊簽署系爭協議書時未閱覽第1頁，伊未同意上訴人得依該協議書第6條所載出售系爭房地。另兩造係通謀虛偽簽訂系爭買賣契約及租約，上訴人未支付買賣價金，伊亦無移轉系爭房屋所有權之意思，仍為該屋真正所有權人，非無權占有等語，資為抗辯。
原審將第一審所為上訴人上開勝訴部分之判決，予以廢棄，改判駁回其該部分之訴，係以：上訴人主張兩造簽訂系爭買賣契約及系爭協議書，於103年12月24 日將系爭房地以買賣為原因移轉登記為上訴人名義等語，業據提出該協議書等為證。被上訴人不否認於該協議書簽名，且該協議書係以A4紙張雙面列印，無簽名時無法閱覽第1 頁或需蓋騎縫章之情形，應認形式上為真正，被上訴人抗辯其未閱覽該協議書第1頁，未同意第6條約定上訴人得出售系爭房屋云云，尚無足取。依系爭協議書標題使用「房屋過戶」等文字，及第2、3條約定被上訴人將系爭房地過戶與上訴人名下，由上訴人向華泰銀行借用新貸款，償還原欠上海商業儲蓄銀行股份有限公司、華泰銀行各1,220萬元、150萬元債務後，所餘約210萬元交付被上訴人，被上訴人並應支付新貸款相關費用及2年之利息118萬8,000元等語，可知被上訴人係以上訴人名義貸款取得資金，始將系爭房地移轉上訴人所有，與一般買賣情形不同，不得以上訴人未支付價金，謂其為通謀虛偽意思表示，應認兩造係成立借名登記及委任之混合契約，被上訴人無移轉系爭房地所有權之意思，上訴人非該屋所有權人。又依系爭協議書第6 條、第8條約定，上訴人僅係於105年11月1 日後，在清償新貸款之目的範圍內，取得出售系爭房屋之處分權能；而被上訴人於該屋未出售前，亦可自行出資加以清償是項貸款，並非由被上訴人於105年10月30日後當然取得該屋所有權。另上訴人主張自103年12月1日起至105年12月1 日止出租系爭房屋與被上訴人，固據提出系爭租約為憑。惟該租約第2 條記載上訴人係「無償」出租，與租賃契約為有償之性質不符，且系爭房屋實際為被上訴人所有，本得占有使用，無租用必要。參酌系爭協議書第4條、第5條約定，上訴人承諾被上訴人於105年10月30 日前有權居住系爭房屋，與系爭租約租期大致相同，可徵兩造雖簽訂系爭租約，難認有成立租賃關係之真意，且實隱藏確保上訴人於105年12月1日前不得以被上訴人無權占有系爭房屋而請求其遷讓返還之意，兩造就該屋之法律關係仍應依其等間借名登記及委任之混合契約，即系爭協議書之約定定之。上訴人迄未依系爭協議書第6 條約定出售系爭房屋，被上訴人仍為其所有權人，非無權占有，亦不構成不當得利。綜上，上訴人依民法第767條、第455條、第179 條規定，請求被上訴人返還系爭房屋，及連帶給付80萬3,200元及自107年10月19日起至返還該屋之日止，按月給付2萬8,170元，為無理由，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。
惟查借名登記契約，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約；另民法第528 條規定，稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。系爭協議書第6 條約定：「乙方（即被上訴人）須於105年10月30 日前清償甲方（即上訴人）…之房屋貸款（即新貸款），否則甲方得於105年 11月1 日開始出售前述不動產，以清償甲方…之放款（即新貸款）」等語（見一審調字卷第33頁），許湘琳似亦不爭執系爭房屋之所有權狀由上訴人執有（見一審重簡字卷第306 頁）。倘上訴人執有該房屋之所有權狀，並於被上訴人未依約清償新貸款時，有權將之出售，而享有一定之處分權能，且其處分係為清償以自己名義貸得之新貸款，似非為被上訴人處理事務。原審就此未詳加研求，遽認兩造係成立借名登記及委任之混合契約，已有未合。次查，因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之名稱如何，原非所問。上訴人業於103年12月24 日登記為系爭房地之所有人，為原審認定之事實。又房屋及土地之所有權人，依法應自行負擔地價稅、房屋稅。而系爭租約第4 條記載：「甲方（即上訴人）同意於起租日民國103年12月01 日交屋（即系爭房屋）與乙方（即被上訴人），該建物…所有費用（含地價稅、房屋稅）由乙方負擔」等語（見一審調字卷第39頁），則被上訴人使用系爭房屋仍需負擔依法應由上訴人繳納之地價稅及房屋稅，並非毫無支付對價。且兩造就系爭房地似非成立借名等契約，有如前述。原審徒以被上訴人仍為系爭房屋實際所有權人，且係無償使用，遽認系爭租約為兩造通謀虛偽所為意思表示，並有可議。上訴論旨，指摘原判決適用法規顯有錯誤，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第436條之2第2 項、第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 1 月 27 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 陳 重 瑜
法官 梁 玉 芬法官 陳 麗 玲法官 黃 書 苑法官 周 舒 雁本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 110 年 2 月 5 日