最高法院民事判決 110年度台上字第1426號上 訴 人 李木畢
李建志吳美儀陳冠宏陳怡文共 同訴訟代理人 張旭業律師
楊珮君律師被 上訴 人 方麗蕊上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國109年9月16日臺灣高等法院第二審判決（108年度重上字第988號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
一、本件上訴人主張：伊等出租所有如原判決附表（下稱附表）一所示土地（下分稱其地號，合稱系爭土地）與被上訴人，於民國100年7月1 日簽訂土地租賃契約書，租金每月新臺幣（下同）50萬5,050元，租賃期間自101年1月1日起至120 年12月31日止（下稱租約甲），於第4 條約明系爭土地為農業區，被上訴人在該土地上搭建地上建築物遇政府取締或遭強制執行等不可抗拒情事，被上訴人應自前開原因發生日起 1年內處理妥當或復建完成，逾期兩造無條件終止租約。被上訴人在系爭土地搭建地上物出租他人，為非農業使用，致伊等於105年8月15日遭桃園市政府取締裁罰，被上訴人仍以自建如第一審判決附圖B3、B4、C2至C4、D1至D3即附表一編號1（下稱甲地上物）、B2即附表一編號2（下稱乙地上物）、B1、C1即附表一編號3（下稱丙地上物）、D7、D8 即附表一編號4（下稱丁地上物）、D5、D6即附表一編號5（下稱戊地上物）、D4即附表一編號6 所示地上物（下稱己地上物，並與甲至戊地上物合稱系爭地上物）占用系爭土地未處理妥當，經伊等以存證信函限令被上訴人於107年6月30日前拆除系爭地上物，惟未獲置理，伊等自得依租約甲第4 條約定終止租約；如認租約甲係兩造通謀虛偽所訂為無效，惟兩造於100年7月1 日尚另訂以系爭土地及上訴人李建志、吳美儀所有如附表二所示建物為租賃標的物之土地租賃契約書（下稱租約乙），於第4條第3款約定如該廠房全部興建後，遭政府機關違建全部拆除時，則兩造同意終止租約乙，伊等已於 108年9月11日依前開約定終止租約乙等情。爰依民法第455條、第179 條之規定，求為命被上訴人應將甲、乙、丙、丁、戊地上物拆除，並將土地依序返還上訴人李木畢、李建志、吳美儀、陳冠宏、陳怡文，及均自107年7月1 日起至返還土地之日止，按月給付李木畢15萬7,659元、李建志6萬5,382 元、吳美儀12萬4,438元、陳冠宏8萬2,771元、陳怡文4萬3,35
6 元，及應將己地上物拆除，將土地返還李木畢、李建志、陳冠宏、陳怡文，及自107年7月1 日起至返還土地之日止，按月給付李木畢1萬6,586元、李建志1,671元、陳冠宏8,703元、陳怡文4,572元之判決。
二、被上訴人則以：兩造於100年7月1 日就系爭土地及如附表二所示建物訂立租約乙，因上訴人於105 年間遭桃園市政府稽查違規使用系爭土地，擔心須負刑事責任，兩造始於105 年底或106 年間通謀虛偽簽立租約甲，製造上訴人僅出租系爭土地，伊承租後始自行興建違規使用之假象，租約甲自屬無效無從終止。伊已將原遭桃園市政府拆除大門及雨遮如附表二編號2至6所示建物復建完畢，且伊興建之系爭地上物並未遭桃園市政府全部拆除，上訴人不得依租約甲、乙第4 條約定終止租約。上訴人出租系爭土地時，明知其上興建廠房係違規使用，本應自行承擔遭裁罰論罪之風險，倘有公共利益遭破壞，亦非伊所造成，伊拒絕拆屋還地並未違反誠信原則，亦非權利濫用。縱伊應給付相當租金之不當得利，上訴人請求之每月不當得利總額50萬5,138 元，超過租約乙約定租金50萬5,050元，亦顯有誤等語，資為抗辯。
三、原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：兩造於100年7月1 日簽立租約乙，其後再簽立租約甲，租約甲較租約乙減少附表二所示建物之租賃標的物，其餘租期、租金總額及締約日均相同，且上訴人簽立租約甲之後仍持續提供附表二所示建物供被上訴人使用，可見兩造仍繼續履行租約乙，李木畢並因涉嫌就系爭土地中之662 、663、669、716、716-1至716-9等地號共13 筆土地（下稱系爭13筆土地）鋪設水泥及搭建鐵皮廠房，遭桃園市政府以105年7月27日函文裁罰，由被上訴人代為繳納，上訴人復因該13筆土地違反區域計畫法第21條規定，經臺灣桃園地方法院以106 年度壢簡字第755 號刑事簡易判決（下稱系爭刑事判決）判處罪刑在案，堪認兩造另訂租約甲係欲供上訴人脫免刑事罪責，兩造仍依租約乙履行，租約甲係兩造通謀虛偽意思表示而訂定，自始、當然及絕對無效無從終止，兩造就系爭土地及附表二所示建物之租賃權利義務應依租約乙決之。租約乙第4條第3款約定：「本契約租賃土地為農業區，如全部興建廠房完成後，遭政府機關違建全部拆除時，則雙方同意解除（兩造均稱係「終止」之意）…」，惟被上訴人出資興建之系爭地上物仍坐落在系爭土地，尚未經桃園市政府全部拆除，其後並經被上訴人復建完成，為兩造所不爭，自難認與租約乙第4條第3款所訂「全部」拆除之要件相符，上訴人主張其於108年9月11日依租約乙第4條第3款約定終止租約，自屬無據。又被上訴人依租約乙本得使用系爭土地並興建廠房，難認其行使前開權利係專以損害上訴人為目的，是其拒絕上訴人本件請求，當不生違反誠信原則或權利濫用之問題。綜上，上訴人主張其已終止租約甲、乙，依民法第455 條規定，請求被上訴人拆除系爭地上物並返還土地，並依民法第 179條規定請求給付相當租金之不當得利，洵非正當，不應准許等詞，為其論斷之基礎。
四、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，應從意思表示所根基之原因事實、締約目的、社會通念及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內。查租約乙第 4條第3 款所約定兩造同意終止之事由為「如全部興建廠房完成後，遭政府機關違建全部拆除時」，為原審所認定，似見兩造約定於系爭土地上之廠房遭政府稽查全部拆除時，即認無繼續租約之實益不再重建；上訴人因系爭13筆土地違反區域計畫法第21條規定，已經系爭刑事判決判處罪刑在案，為原審所認定，依該刑事判決記載，上訴人因被上訴人在系爭土地上鋪設水泥搭設鐵皮屋，復未依桃園市政府命令停止非法使用、限期變更土地使用項目或拆除地上物，認應就被上訴人之行為負共犯刑事責任等情（見一審卷第34頁至第35頁、第38頁至第39頁）；又桃園市政府108年3月8 日裁處書記載，被上訴人因在系爭13筆土地上鋪設水泥、興建鐵皮建物作為工廠使用，違反區域計畫法等規定，遭處罰鍰並經要求於3個月內拆除地上物恢復原狀等情（見原審卷第167頁），桃園市政府建築管理處109年6月12日函亦稱：系爭13筆土地涉及違章建築部分，已經通知違建人改善拆除列管在案等語（見原審卷第181 頁），似見被上訴人承租系爭土地興建系爭地上物，除使兩造遭行政裁罰、要求限期拆除之外，系爭地上物已經主管機關列管在案，上訴人更因未於期限內變更土地使用或拆除地上物，遭判處刑事罪刑確定，則能否因被上訴人未遵期拆除，而謂兩造縱受行政裁罰及刑事責任仍願繼續履行租約乙之意思，尚非無疑。上訴人主張其已因系爭地上物遭刑事處刑，且該地上物亦經主管機關要求拆除，符合租約乙第4條第3款約定之終止事由（見原審卷第242 頁），是否全無可取，非無研求餘地。原審就此未詳加審究，徒以前揭理由認上訴人之主張為不可採，進而為其不利之判決，不無可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 8 月 4 日
最高法院民事第九庭
審判長法官 陳 玉 完
法官 梁 玉 芬法官 周 舒 雁法官 陳 麗 玲法官 黃 書 苑本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 110 年 8 月 10 日