最高法院民事判決 110年度台上字第1566號上 訴 人 周海屏訴訟代理人 簡宏明律師被 上訴 人 林正義訴訟代理人 饒斯棋律師上列當事人間請求拆除地上物返還土地等事件，上訴人對於中華民國109年9月8日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（109年度上字第205號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於命上訴人拆除地上物返還土地及給付不當得利，暨該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。
理 由
一、本件被上訴人主張：兩造於民國84年10月間簽立租賃契約書（下稱系爭租約），約定上訴人以每年租金新臺幣（下同）5,000 元，承租伊所有坐落苗栗縣頭份市○○段○○○號土地（即重測前○○段0小段000地號，下稱系爭土地），興建門牌號碼苗栗縣頭份市○○路 ○○○號鐵皮建物，租賃期間自同年月1日至89年9月30日。伊於租期屆滿後，未同意上訴人續租，該租約關係已消滅，縱可視為以不定期限繼續租賃，上訴人自85年10月1日起即未支付租金，欠租達2年以上，且未經伊同意為轉租，復於109年4月間擅自變更已不堪使用之原鐵皮建物結構及其占地範圍，違背系爭租約第8、9、10條約定，伊業依該租約第14條約定及民法第450條第2項、土地法第 103條第1款、第3款、第4款、第5款規定，終止租約，上訴人所有重建或改建如原判決附圖編號A、B所示建物（下稱系爭地上物，所在土地稱系爭占用土地，合稱系爭房地），即屬無權占有系爭占用土地，並受有相當於租金之不當得利，致伊受有損害。爰依民法第455條、第767條規定、不當得利及侵權行為之法律關係，求為命上訴人拆除系爭地上物並將系爭占用土地騰空返還，及自109年3月27日起至返還系爭占用土地之日止，按月給付 417元之判決（被上訴人對上訴人逾上開聲明及對第一審共同被告林素菱之請求，經原審判決其敗訴部分，未聲明不服，各該未繫屬本院者，不予贅述）。
二、上訴人則以：被上訴人於83年間即出具土地使用同意書，供伊申請興建系爭地上物，增建部分亦於系爭租約簽立前即已完工，至今仍保持原結構與材質，僅有更換門窗，而被上訴人於系爭租約期限屆滿後，未為反對續租之意思，且於97年間出具授權書，委任伊得代理為系爭房地租賃契約之公證（下稱系爭授權書），復於 102年間，與伊共同具名出租系爭房地予訴外人張木榮（下稱系爭 102年租約），兩造已成立不定期租約，伊有權使用系爭土地。伊未積欠租金，亦無違約情事，被上訴人未曾定期催告伊支付租金或改正違約，所為終止租約不合法等語，資為抗辯。
三、原審廢棄第一審就上開部分所為被上訴人敗訴之判決，改判如其前揭聲明，無非以：被上訴人於97年間仍出具系爭授權書，使上訴人於出租系爭地上物時，得以證明其有使用系爭土地之權利，復與上訴人在系爭102 年租約之出租人欄共同簽名，使承租人張木榮確認系爭地上物有使用系爭土地之權利，堪認被上訴人於系爭租約89年9月30日期限屆滿後，有同意上訴人繼續承租使用系爭土地，依民法第451 條規定，兩造就系爭土地已成立不定期限租賃契約。上訴人所提出之信封記載：「106年4～12月，2,000元×9（原寫8）=18,000元（原寫16,000），11/12素菱」，與系爭租約每年租金5,000元不符，亦與102年租約之租期僅至106年1月5日未合，上訴人未舉證證明張木榮承租系爭地上物期間，系爭土地租金調整為每月2,000元，該信封自難憑以證明上訴人曾於106年11月間給付租金1萬8,000元。上訴人亦未舉證證明於被上訴人起訴前，確有按年繳付租金5,000元，縱認其於108年11月間曾交付租金3萬6,000元，亦僅能抵繳7.2 年，且依系爭租約記載，上訴人並未交付任何押租保證金，可供抵償積欠之租金，則上訴人積欠之租金額仍已達2 年以上，合於土地法第103條第4款規定事由，上訴人既於109年3月26日收受被上訴人就該欠租事由以上訴狀繕本之送達所為終止租約之意思表示，堪認兩造間之租賃關係業經被上訴人合法終止，上訴人自係無權占有使用系爭土地，並自同年月27日起受有相當於按每年5,000元換算為每月417元租金之不當得利。從而，被上訴人依民法第767條第1項規定及不當得利之法律關係，請求上訴人拆除系爭地上物並返還系爭占用土地及自109年3月27日起至返還該占用土地之日止，按月給付417 元，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
四、按建築房屋基地之出租人，依土地法第103條第4款以承租人積欠租金額達 2年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達 2年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約。又判決書理由項下，應記載關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見，民事訴訟法第226條第3項定有明文，法院為當事人敗訴之判決，而其關於攻擊防禦方法之意見有未記載於判決理由項下者，自為同法第469條第6款所謂判決不備理由。查上訴人於事實審已抗辯被上訴人於終止租約前，未踐行定期催告伊支付租金之程序（見原審卷第70、72、75頁），核屬重要之防禦方法，原審未予調查審認，逕以上訴人有欠租達 2年以上之事實，且已收受被上訴人終止租約之意思表示，即謂兩造間之租賃關係業經被上訴人合法終止，而為上訴人敗訴之判決，自有判決不備理由之違誤。又上訴人於 108年11月間交付租金3萬6,000元，為原審確定之事實，而該金額究竟係抵繳何時期之租金？上訴人尚欠租金之期間及其數額？被上訴人以欠租達 2年以上之事由，向上訴人終止租約前，如何定期催告上訴人支付何時期、何數額之租金？均有未明。凡此攸關兩造間之租賃關係是否經合法終止之判斷，自待釐清。本件事實既未臻明瞭，本院尚無從為法律上之判斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 12 月 16 日
最高法院民事第九庭
審判長法官 盧 彥 如
法官 吳 麗 惠法官 林 麗 玲法官 王 本 源法官 張 恩 賜本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 110 年 12 月 29 日