最高法院民事判決 110年度台上字第1582號上 訴 人 陳弘洲即全家企業社訴訟代理人 吳順龍律師
黃佩成律師被 上訴 人 恩慈生物科技有限公司法定代理人 葛俊言上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國109年7月31日臺灣高等法院花蓮分院第二審更審判決（ 109年度上更一字第 6號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院花蓮分院。
理 由
一、本件上訴人主張：伊向被上訴人（原名恩慈醫療器材有限公司）承租其所有門牌號碼為花蓮縣花蓮市○○路○段○○號0至
0 樓房屋（下稱系爭房屋）經營旅宿業，兩造於民國105年4月26日簽立租賃契約（下稱系爭租約）並辦理公證，約定租期自民國 105年4月1日起至115年3月30日止，每月租金新臺幣（下同）30萬1000元，伊依約給付押金 180萬6000元（下稱系爭押金）予被上訴人。詎被上訴人法定代理人葛俊言竟於106年 6月間（6月10日、11日、27日），屢以強制力禁止伊員工（黃瑞潔、蔡夢妮）及伊進入系爭房屋，嗣更將系爭房屋供他人使用，顯已違反系爭租約約定及民法第 423條規定，伊以口頭催告被上訴人交付系爭房屋予伊使用，被上訴人拒不履行，爰以106年8月4日起訴狀繕本及107年 5月15日民事辯論意旨狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示。系爭租約已經伊合法終止，爰依系爭租約第 8條第1項第2款約定，請求被上訴人返還系爭押租金等情。求為命被上訴人給付180萬6000 元及自起訴狀繕本送達翌日起加付法定遲延利息之判決。
二、被上訴人則以：伊未阻擋上訴人或其員工使用系爭房屋，伊於106年6月27日僅阻止上訴人將物品搬走。上訴人未依約給付106年5月份租金，縱伊於106年6月27日後不提供系爭房屋與上訴人使用，亦屬行使同時履行抗辯權與留置權，上訴人以起訴狀繕本送達終止租約，並不合法。伊 106年9月7日答辯狀中提及上訴人未給付 106年5、6月份租金60萬2000元，系爭租約終止之時間應為106年9月7日。上訴人積欠 106年5月至8月租金計120萬4000元，另依租約約定上訴人須給付相當4個月租金之違約金120萬4000元，伊以系爭押金抵扣，上訴人不得請求返還系爭押金等語，資為抗辯。
三、原審維持一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：兩造於105年4月26日簽立系爭租約，約定上訴人以每月租金30萬1000元向被上訴人承租系爭房屋經營旅宿業，上訴人已交付押金 180萬6000元。稽之證人即上訴人員工黃瑞潔、蔡夢妮於本件審理，及另件偵查中所述，無從證明被上訴人法定代理人葛俊言或其父，於106年6月10日、11日以強制力禁止該2人進入系爭房屋內，參諸上訴人以106年 6月14日函被上訴人，請求准予於同年 6月15日終止系爭租約，且其自承同年月20日已未使用系爭房屋等情，可見106年6月15日前，系爭房屋仍由上訴人支配。縱葛俊言曾稱阻止上訴人進入系爭房房內等語，惟依證人即106年6月27日至現場處理之員警藍瑞益於偵查中所述，及上訴人所提照片，尚無從證明被上訴人於該日有施強暴脅迫，禁止上訴人進入系爭房屋內之事實。上訴人未舉證證明106年6月27日以後，被上訴人有再阻止其進入系爭房屋之事實，其主張因可歸責於被上訴人事由，致其無法繼續使用系爭房屋，以起訴狀繕本送達被上訴人終止系爭租約，難認有據。系爭租約第3條第4項約定「承租人如有遲延給付租金之情形，經出租人催告後逾期 1個月未給付者，應按當月租金加倍付違約金給出租人」。被上訴人於106年6月13日發函催告上訴人給付106年5月份之租金，為上訴人所不爭，則上訴人倘有遲延給付租金之情，被上訴人得請求給付違約金。系爭租賃標的其中5間房，自 106年8月間起始由葛俊言之父提供予第三人使用，被上訴人至少得請求上訴人給付106年5、6、7月份之租金 90萬3000元，及該3個月之違約金90萬3000元，合計為 180萬6000元。系爭租約未禁止出租人以押金扣抵承租人應付之租金及違約金，被上訴人以系爭押金扣抵上開租金、違約金，上訴人請求被上訴人返還系爭押金，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
四、查系爭租約第3條第4項約定「承租人如有遲延給付租金之情形，經出租人催告後逾期 1個月未給付者，應按當月租金加倍付違約金給出租人」（見一審卷第10頁）。原判決未敘明上訴人經被上訴人催告給付系爭租約 106年6、7月租金後，逾 1個月仍未給付之事實（參見原判決第20頁），遽認被上訴人因上訴人未給付 106年6、7月租金，得請求上訴人給付該 2期租金未付之違約金，已有判決不備理由之違法。又契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀民法第 250條之規定及其修正理由自明。約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，同法第 252條亦有規定。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為斟酌之標準。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。原法院審判長未依民事訴訟法第199條第1項規定，命兩造就系爭約定之違約金性質及是否過高為適當完全之辯論，亦有可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，聲明廢棄，非無理由。末查原判決認系爭租約租賃標的中 5間房，自106年8月間起由葛俊言之父提供予第三人使用（見原判決第20頁），則兩造間系爭租約是否已終止？案經發回，宜併予釐清，附此敘明。
五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 7 月 9 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 林 恩 山
法官 吳 青 蓉法官 黃 麟 倫法官 吳 美 蒼法官 滕 允 潔本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 110 年 7 月 15 日