最高法院民事判決 110年度台上字第1796號上 訴 人 親家建設股份有限公司（下稱親家公司）法定代理人 張鈞豪訴訟代理人 黃呈利律師上 訴 人 教育部法定代理人 潘文忠訴訟代理人 陳清進律師
張欣潔律師上列當事人間請求確認租金債權不存在等事件，兩造對於中華民國109年10月13日臺灣高等法院臺中分院第二審更審判決（109年度重上更一字第10號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文兩造上訴均駁回。
第三審訴訟費用由兩造各自負擔。
理 由本件上訴人親家公司主張：
㈠兩造於民國99年12月22日簽訂學產土地租賃契約書（下稱系爭
租約），約定由伊向對造上訴人教育部承租坐落臺中市○○區○○段○ ○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）以興建建築物，租賃期間自同日起為期20年，第1年為興建免租期，第2年起之年租金為新臺幣（下同）6066萬6000元。伊已繳納100 年12月22日至31日之租金163萬810元，因系爭土地嗣遭臺中市政府變更為公園用地，並於101 年4月5日公告確定，教育部已無法履行保持租賃標的物合於契約目的之擔保義務，伊乃依約終止系爭租約。伊就100 年12月22日起至103年3月12日終止租約前依約免付租金，教育部對伊並無租金債權，應返還已收取之租金予伊。系爭土地變更用途非兩造訂約時所得預見，如仍需給付鉅額租金，顯失公平，依情事變更原則，伊亦免付租金等情。爰依民法第266條、第179條、第227條之2第1 項規定，求為判決：㈠就系爭土地自100 年12月22日起至103年3月12日止之租金債權部分，先位聲明：確認教育部於1 億3411萬7742元範圍內不存在；備位聲明：該租金債權調整為零。㈡教育部應給付伊163萬810元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡教育部於109年4月15日通知臺灣土地銀行西臺中分行（下稱土
地銀行）將伊交付銀行保管之系爭租約履約保證金1 億2133萬2000元撥付教育部以抵充租金；惟教育部對伊並無租金請求權，其受領該款項係屬不當得利，伊自得依不當得利或系爭租約第5條之約定，請求返還該款項。爰於原審追加依民法第266條、第179條、系爭租約第5條約定，求為命教育部給付1 億2133萬2000元，及自109年4月22日起至清償日止按5%計算利息之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。
上訴人教育部則以：伊已依約交付系爭土地予對造上訴人親家
公司使用，並無給付不能或不完全給付情事；臺中市政府其後將之變更為公園用地，不可歸責於伊。親家公司繼續使用系爭土地至103年3月11日始終止租約，應給付該期間之租金。系爭租約已預見系爭土地有用途變更之風險，租約第11條第3 項並明定親家公司得終止租約，及不得向伊請求補償，自無情事變更原則之適用。系爭租約於103年3月12日終止，兩造間已無租賃關係存在，親家公司不得依民法第227條之2第1 項規定請求減免租金至零。親家公司於101 年4月3日即知悉系爭土地變更為公園用地而得終止契約，惟遲至103年3月11日始終止系爭租約，就終止前積欠之1 億3411萬7742元租金，仍負給付義務；伊受領100年度租金163萬810元，及依系爭租約第5條約定，以履約保證金抵付其中租金1 億2133萬2000元部分，並無不當得利等語，資為抗辯。
原審審理結果，以：
㈠親家公司向教育部承租系爭土地，雙方簽訂系爭租約，約定租
賃期間自99年12月22日起為期20年，第1 年為興建免租期，自第2年起之年租金為6066萬6000元；親家公司已給付100年12月22日至同年月31日之租金163萬810元，並繳交1 億2133萬2000元之履約保證金。系爭土地嗣經臺中市政府變更為公園用地，並於101 年4月3日公告確定，教育部於103年8月22日通知親家公司於同年月31日返還系爭土地，親家公司其後將系爭土地四周施工圍籬拆除，恢復為素地，於103年8月31日返還系爭土地之占有予教育部。教育部於109年4月15日通知土地銀行將本件履約保證金撥付予教育部，另於同年月20日通知親家公司以其所繳納之履約保證金全數抵付欠繳之租金，為兩造所不爭。
㈡依系爭租約第2條第1項、第7 條、第10條、第12條之約定，可
知兩造已就親家公司承租系爭土地後在其上興建建物期間之保險、建造執照之申請、興建建物之出資、設計、規劃、興建完成建物之保險、修繕、重建、出租、租期屆滿或終止契約時建物之歸屬等詳為約定，若有違反關於保險、經營之約定，為構成終止契約之事由；參以系爭租約更有長達1 年之興建免租期之約定，堪認親家公司主張系爭租約係以供其興建建物使用為租賃目的者為真實。
㈢系爭土地嗣經變更為公園用地，兩造原預定之租賃目的顯已無
法達成，而有給付不能情事；惟教育部於簽訂系爭租約當日已將系爭土地交付親家公司占有、使用，親家公司並在系爭土地上闢有停車場、設置警衛亭，及設置圍籬作為廣告招牌使用，迄至103年8月31日始返還系爭土地之占有予教育部。系爭土地雖因變更為公園用地，致兩造約定供作興建建物之租賃目的無法達成，惟親家公司仍藉由占有系爭土地設置停車場、搭建廣告招牌等方式獲得利益，堪認系爭租約僅屬一部給付不能，而非全部給付不能。
㈣系爭土地嗣經變更為公園用地，依系爭租約第11條第3 項之約
定，雙方得終止系爭租約，乙方（親家公司）除請求退還預付之租金外，不得向甲方（教育部）要求任何補償。依系爭租約第15條第3 項約定，關於兩造於系爭租約終止前所生之權利義務，於別無特別約定下，仍應適用民法及相關法令之規定。系爭租約因系爭土地變更為公園用地之不可歸責於兩造之事由，致有一部給付不能情事，教育部依民法第225條第1項規定，免除提供系爭土地予親家公司使用、收益之義務，親家公司依民法第266條第1項後段規定，則得請求按比例減少租金之給付。
㈤系爭租約係因系爭土地於101 年4月3日經公告確定變更為公園
用地，致一部給付不能。經囑託宏大估價師事務所依都市計畫法及都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法等相關規定，就系爭土地在被取回前，以其可作為臨時建築使用條件為估價，其各年期之土地租金，參酌消費者物價房租類指數變動應調整為：①101 年4月5日起為580元/坪/月（每月每坪580元）；②102年4月5日起為585元/坪/月；③103年3月13日起為588元/坪/月。上開估價結果，係以系爭土地自101年4月3日後，符合當時應適用之相關法規使用方式下之合理租金，並參酌消費者物價房租指數變動調整之各年期租金，堪認為客觀、妥適而可採。親家公司主張自101 年4月3日起，依民法第266條第1項後段規定所減少之對待給付，應以每月每坪租金588 元為計算，並未超過上開鑑定結果，自無不合。系爭土地之面積合計共6,
834.83平方公尺，約2,067.54坪，經依上述估價基準計算結果，自101年4月3日起至103年3月12日止之合理租金為2798萬708元。親家公司主張其因系爭租約一部給付不能，請求減少自101年4月3日起至103年3月12日止之租金額，於減少為2798萬708元之範圍內，並無不合。
㈥系爭租約自101 年4月3日發生一部給付不能情事，在此之前，
親家公司仍應依約給付租金。親家公司自100 年12月22日起至101年4月2日止應給付之租金為1711萬9447元，合計100年12月22日起至終止契約前之103年3月12日止，應給付租金額共4510萬155 元，惟僅給付163萬810元，應再給付租金額4346萬9345元。親家公司關於租金額部分，先位之訴求為判決確認教育部就系爭租約之租金債權，於超過4346萬9345元部分不存在者，為有理由，逾此部分，即屬無據。又先位之訴既有理由，其求為調整該租金債權為零之備位之訴即不予審究。
㈦親家公司尚積欠租金4346萬9345元，教育部抗辯以履約保證金
抵付積欠租金，於上開金額範圍內為有理由，超過之7786萬2655元，不生抵付租金之效力。親家公司依不當得利請求教育部返還該履約保證金7786萬2655元，並無不合。又親家公司依民法第179 條規定，請求教育部返還該履約保證金既有理由，其另依系爭租約第5 條約定為請求，即無審究必要。因而就親家公司先位之訴而應准許部分，將第一審所為不利於其部分廢棄，改判確認教育部就系爭租約之租金債權，於超過4346萬9345元部分不存在，其餘部分判予維持，駁回親家公司之上訴；就親家公司在原審追加之訴則為其一部勝訴判決，判命教育部給付7786萬2655元之本息，而駁回其餘追加之訴。
本院之判斷：
㈠按取捨證據、認定事實、解釋契約屬於事實審法院之職權，若
其取證、認事及解釋並不違背法令及經驗法則、論理法則或證據法則，即不許任意指摘其採證或認定不當，以為上訴理由。㈡原審本於認事、採證及解釋契約之職權行使，綜合相關事證，
合法確定兩造簽訂之系爭租約因系爭土地於101 年4月3日經公告確定變更為公園用地，致一部給付不能，親家公司迄至 101年4月2日止仍使用系爭土地，自101 年4月3日起至103年3月12日止使用系爭土地之租金應減少為2798萬708元，加計自100年12月22日起至101年4月2日止之租金，合計共4510萬155元，惟僅給付163萬810元，應再給付租金額4346萬9345元。經以繳交之1 億2133萬2000元履約保證金抵付該租金後，教育部應返還餘額7786萬2655元予親家公司。原審因而各就親家公司、教育部為一部勝、敗之判決，經核於法洵無違誤。兩造之上訴論旨，猶就原審採證、認事及解釋契約之職權行使暨其他與判決基礎無涉之理由，各自指摘原判決上開不利於己部分為不當，聲明廢棄，均非有理由。
據上論結，本件兩造上訴均無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 2 月 23 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 李 寶 堂
法官 林 玉 珮法官 高 榮 宏法官 許 秀 芬法官 李 文 賢本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 111 年 3 月 2 日