最高法院民事判決 110年度台上字第195號上 訴 人 賴 火 勝訴訟代理人 李 慶 峰律師被 上訴 人 陳許銘珠
陳 淳 淳陳 建 彰陳 淑 慧陳 綿 鴻陳 淑 蓉陳 綿 凱陳 淳 真陳 貴 明共 同訴訟代理人 游開雄律師複 代理 人 吳家榜律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國108 年12月31日臺灣高等法院第二審判決（107年度重上字第840號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於定兩造間基地租賃關係存續期間及各該訴訟費用部分均廢棄，發回臺灣高等法院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。
理 由
一、被上訴人主張：訴外人陳吳雲嬌與陳李珠涼於民國57年間將坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地）租予上訴人興建房屋，嗣由伊等繼承租賃關係。上訴人於系爭土地上如原判決附圖（下稱附圖）所示A部分（下稱A部分）興建門牌號○○○區○○路000、001號房屋（下合稱系爭房屋），另於附圖所示A1部分（下稱A1部分）設置木造雨棚（下稱系爭雨棚）。系爭房屋及雨棚因逾使用年限，且有結構安全疑慮，而有定A、A1部分租賃關係存續期間之必要。又陳李珠涼、被上訴人陳貴明與上訴人前於另案成立之訴訟上和解（下稱另案和解），並未一併調整A1部分之租金，約定租金亦不敷支應逐年上漲之地價稅。爰類推適用民法第833條之1規定，求為定A部分之租賃關係存續期間為自本訴訟確定之日起算3年，並於原審追加依民法第227條之2、第442條、類推適用同法第833條之1規定，求為定A1部分之租賃關係存續期間為自本訴訟確定之日起算3年，及調整A1部分租金為每月新臺幣（下同）1萬8,367元之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。
二、上訴人則以：系爭房屋尚得使用至少3 年以上，且無法預估存續期間。又不定期租賃法律關係並無賦予法院酌定租賃期間之規定，且租賃權與地上權有別，僅依民法第422條之1規定辦理地上權登記之基地租賃契約，始得適用同法第833 條之1 規定，本件不得類推適用。兩造約定之租賃範圍，自始即包括A、Al部分土地，已一併成立另案和解，A部分租金既經第一審判決調整，則A1部分之租金即不應再為調整。且被上訴人主張之租金調漲金額，明顯高於系爭土地公告現值之漲幅比例，更未考量A1與A 部分之使用態樣有所不同等語，資為抗辯。
三、原審廢棄第一審所為駁回被上訴人請求定A 部分租賃關係存續期間之判決，改判定A 部分租賃關係存續期間自本訴訟確定日起3年，並准被上訴人追加請求，定A1 部分租賃關係存續期間自本訴訟確定日起3 年，及自本訴訟確定日起調整A1部分租金為每月1萬8,367元，理由如下：
㈠陳吳雲嬌與陳李涼珠於57年間將系爭土地出租予上訴人建築
房屋，未約定租賃期間，該土地租賃關係嗣由被上訴人繼承。坐落A 部分之系爭房屋為兩層磚造建築，為上訴人居住兼營業處所；坐落A1部分之系爭雨棚為木造結構，下方供上訴人堆置物品，兩造迄今仍就系爭土地存有不定期租賃關係。上訴人雖未依民法第422條之1規定為地上權登記，然依同類事實應為相同處理及舉重明輕之法理，被上訴人自得類推適用民法第833條之1 規定，請求法院酌定A、A1部分之租賃關係存續期間。斟酌上訴人租地建屋已逾50年、系爭房屋再使用3 年即屆使用年限、上訴人自陳未對系爭房屋進行定期修繕、房屋結構有安全疑慮、系爭雨棚為系爭房屋之附屬建物，早已超過使用年限等情，為兼顧兩造利益，應認兩造就 A、A1部分土地之租賃關係存續期間，均自本訴訟確定之日起算3年為適當。
㈡兩造雖就調整系爭房屋坐落A 部分土地之租金成立另案和解
，然本件不定期基地租賃成立迄今逾50年，系爭土地於67年5月之公告現值為每平方公尺1萬4,000元，至107 年1月已達22萬元，足見因交通改善、商業繁榮等因素，致系爭土地價值大幅提高，而有調整租金之必要。被上訴人依民法第 227條之2、第442條規定，請求調整A1部分之土地租金，即屬有據。審酌系爭土地為建地，且位於臺北市萬華區，周圍生活機能完善，交通堪稱便利，且系爭房屋除供上訴人自家居住，亦作為零售販賣營業使用，具有商業機能，系爭雨棚為系爭房屋之附屬建物，下方供堆置個人雜物及營業物品之用，且上訴人係以系爭土地為承租標的，如何分配使用，乃其個人之意思決定，尚難以系爭雨棚與系爭房屋用途不同，而異其租金數額之認定。故A1部分之租金應比照系爭房屋104 年度申報地價之年息10%計算，即每月1萬8,367元為適當。
四、本院之判斷：㈠關於廢棄發回（即原審定A、A1 部分基地租賃關係存續期間）部分：
1.按租地建屋契約，非有相當期限不能達其建屋使用之目的，當事人雖未明定租期，惟參諸民法第449條第3項規範意旨，及依契約目的並探求當事人之真意，非不得認為定有租至房屋不堪使用時止之期限。又民法第833條之1規定當事人得請求定地上權存續期間者，以未定期限之地上權為限，定有確定或可得確定期限之地上權，則不與焉。此觀該條第1 項規定即明。查兩造間之系爭土地租賃關係，屬於租用基地建築房屋之性質，雖未明定租期，亦未依土地法第102 條、民法第422條之1規定登記地上權等情，為原審認定之事實。惟依上說明，本件租地建屋契約，似應認為定有租至系爭房屋及其附屬建物不堪使用之期限，即屬定有期限之租約。倘係如此，與未定期限之地上權是否仍具有類似性，而得類推適用民法第833條之1規定，另由法院定不同之租賃存續期間？自有再予研求釐清之必要。乃原審未遑詳為尋繹，逕以同類事實應為相同處理及舉重明輕之法理，遽認被上訴人得類推適用民法第833條之1規定，請求法院就A、A1 部分酌定租賃契約存續期間，自有未洽，所為不利上訴人之論斷，即有違誤。
2.按土地法第102 條及民法第422條之1有關基地租賃規定之立法目的，皆在鞏固承租人之地位，加強其保護，則依規定辦理地上權登記後，如解為基地租賃已轉換為地上權，將再無民法或土地法關於租賃規定之適用，反將減弱對承租人之保護，自非立法真意所在。故基地租賃為地上權登記後，租賃債之關係與地上權之物權關係應可並存，租賃關係如無消滅事由，即不因地上權之設定而失其存在；若承租人未請求為地上權登記，亦僅不生取得地上權之效力而已，尚不影響基地租賃契約之存續，仍應適用基地租賃相關規範決定權義內容。查原審先謂租用基地建築房屋之當事人，得依土地法第
102 條規定協同辦理地上權登記，使地上權與基地租賃權「並存」，似認租賃關係與地上權可同時存在；繼認租地建屋之租賃契約本屬債權性質，法律為強化此租賃關係，明定得透過登記使租賃關係「轉化」為地上權之關係，似又認為租賃關係已因地上權之設定而消滅，前後論列不一，亦有判決理由矛盾之違法。
3.上訴論旨，指摘原判決此部分違背法令，求予廢棄，非無理由。
㈡關於駁回其他上訴（即原審調整A1部分土地租金）部分：
原審本於採證、認事及適用法律之職權行使，並斟酌全辯論意旨，認定上訴人自57年間成立不定期基地租賃契約迄今已逾50年，系爭土地因價值大幅提高，而有增加租金之必要；另案和解僅就面積71平方公尺之系爭房屋部分調整租金，而未包括木造雨棚部分，第一審亦未將A1部分之租金併予調整；審酌系爭土地之地目、位置、用途、生活機能、交通狀況等項，認上訴人承租A1部分，應比照系爭房屋以104 年度申報地價之年息10% 計算為適當，被上訴人請求調整租金為每月1萬8,367元，應屬有據等情，並說明不採上訴人所辯租金漲幅比例過高、土地使用態樣不同，及其餘防禦方法不逐一論述之理由，所為此部分上訴人敗訴之判決，經核於法並無違誤。上訴人指摘原判決關此部分理由不備，聲明廢棄，不能認為有理由。至上訴人所引本院50年度台上字第2887號、107年度台上字第843號判決，均在闡釋租地建屋未定期限者，其房屋不堪使用之判斷準則，與本件應以何等因素作為調整租金之考量標準，係屬二事，無從參照援用，附此敘明。
五、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項、第481條、第449 條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 5 月 19 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 沈 方 維
法官 鍾 任 賜法官 張 競 文法官 陳 毓 秀法官 陳 麗 芬本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 110 年 5 月 31 日