最高法院民事判決 110年度台上字第198號上 訴 人 鄭謝金稻
鄭 龍 順共 同訴訟代理人 王 識 涵律師
陳 樹 村律師被 上訴 人 祭祀公業洪忠毅法定代理人 洪 正 發被 上訴 人 徐 佑 明共 同訴訟代理人 陳 昭 全律師上列當事人間請求塗銷土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國108年12月26日臺灣高等法院臺南分院第二審判決（106年度重上字第45號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺南分院。
理 由本件上訴人主張：被上訴人祭祀公業洪忠毅與訴外人鄭丁發於民國38年間訂立民雄鄉民双字第83號私有耕地租約（下稱系爭租約），由鄭丁發向祭祀公業洪忠毅承租原判決附表（下稱附表）一所示5宗土地及附表二編號1、4至9所示 7宗土地（下稱系爭12宗土地，分稱地號）。伊因輾轉繼承而承受系爭租約關係，於系爭12宗土地上持續耕作。嗣祭祀公業洪忠毅與被上訴人徐佑明於10
1 年10月25日訂立買賣契約（下稱系爭買賣契約），將系爭12宗土地連同附表二編號2、3所示土地（下稱系爭14宗土地），以新臺幣（下同） 9,800萬元出售予徐佑明，依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第15條第1 項規定，伊對之有優先承受權。詎祭祀公業洪忠毅未以書面通知伊優先承受，即於 104年12月24日將附表一所示5宗、附表二編號4至9所示6宗土地（下稱系爭移轉土地）移轉登記為徐佑明所有，該移轉對伊不生效力等情。爰求為確認伊就附表一所示土地之優先承受權存在及命徐佑明將附表一所示土地之所有權移轉登記塗銷，祭祀公業洪忠毅與伊就附表一土地訂定買賣契約，並於伊給付1,537萬6,874元後，將附表一所示土地所有權移轉登記予伊應有部分各 1/2之判決。並於原審追加主張：為符合系爭買賣契約之同一條件，爰本於同一法律關係，求為確認伊就附表二所示土地之優先承受權存在，及命徐佑明將附表二編號4至9所示土地之所有權移轉登記塗銷，祭祀公業洪忠毅與伊就附表二所示土地訂立買賣契約，並於伊給付 8,262萬 3,126元後，將附表二所示土地之所有權移轉登記予伊應有部分各 1/2之判決。
被上訴人則以：上訴人同意他人於 580地號如原判決附圖（下稱附圖）所示丁、庚部分土地舖設水泥路（下分稱丁、庚部分水泥路）、堆置木材於路旁；上訴人祖墳並曾坐落567、568地號如附圖辛1、辛2部分，顯見其有不自任耕作情事，依減租條例第16條第1、2項，系爭租約已歸於無效。縱認系爭租約未因上開情事無效，上訴人承租之系爭12宗土地，均已劃入都市計畫範圍內，變更為非耕地使用，祭祀公業洪忠毅並於 101年12月14日、同年月18日，兩度以系爭12宗土地已經都市計畫變更編定為非耕地使用為由，終止系爭租約，上訴人無從再主張優先承受等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判駁回其在第一審之訴及追加之訴，係以：查系爭12宗土地原為祭祀公業洪忠毅所有，38年間出租予訴外人鄭丁發，訂立系爭租約，系爭租約之承租人原為鄭丁發，嗣鄭籐承繼鄭丁發，鄭籐死後由鄭萬和、鄭安繼承，再由上訴人因繼承而承受該租賃關係，系爭租約約定之正產物為甘藷。祭祀公業洪忠毅與徐佑明於 101年10月25日訂立系爭買賣契約，將系爭14宗土地，以 9,800萬元出售予徐佑明等情，為兩造所不爭，並有系爭14宗土地登記公務用謄本、土地登記第二類謄本、土地建物查詢資料、嘉義縣民雄鄉公所函（檢附系爭租約影本及承租人變更過程說明資料）、系爭買賣契約附卷可稽，堪信為真實。查臺灣嘉義地方法院102年度訴字第187號祭祀公業洪忠毅與上訴人間確認系爭12宗土地耕地租賃關係不存在事件（下稱另案，經本院110年度台上字第1816號判決廢棄原法院109年度重上更二字第 9號判決，發回原法院審理中）。上訴人於另案第一審法院自承：伊唯一同意的一件事就是庚部分水泥路，該路要經過劉茂傳與他人共有之同地段 631地號土地，因為原來是袋地，所以變成共同鋪設，他們也使用，伊也做為承租耕地耕作交通的使用，這個不是借給別人使用，也不是轉租等語，乃承認曾同意劉新忠鋪設、使用庚部分水泥路，依民事訴訟法第 279條第 1項規定，已生自認效力。復參諸祭祀公業洪忠毅於另案所提相關照片、劉新忠出具之陳述書、證言，曹文賢、徐佑明於該案之證述，亦足證庚部分水泥路乃鄭安同意劉新忠自費鋪設，丁部分水泥路旁則遭劉新忠長期堆放木材。依另案現場勘驗結果，承租耕地有少數綠竹、麻竹及果樹，僅竹木部分略經整理，其餘樹木或屬土地原生，難認係上訴人或其先祖所種植，與系爭租約種植甘藷之約定有違，顯未依耕地使用目的為耕作。 580地號土地為袋地，須經由西南側訴外人劉茂傳（劉新忠之兄）等人所共有之同地段631地號土地對外通行，580地號土地無另行鋪設水泥開路通行之必要。上訴人未從事農耕，農用機車非必須行駛於水泥地，上訴人於承租之耕地鋪設水泥道路，已逾農用必要範圍，有不自任耕作之事實。次查上訴人於另案中已陳述其祖墳設置於系爭12宗土地內及其後遷移之經過，並經被上訴人現場指明上訴人祖墳坐落位置，由地政人員測繪確認其位置如附圖辛1、辛2所示。參諸證人曹文賢所證，並佐以相關照片、勘驗測量筆錄及附圖，鄭丁發於70年間死亡，堪認系爭租約成立後，567、568地號土地才有上訴人祖墳設於附圖辛1、辛2位置，非承租前即有其祖先遺骸埋葬於該處。上訴人祖墳雖於95年間已遷走，惟系爭租約於該祖墳設置時，即因部分土地有不自任耕作之情形而當然失其效力，縱事後經出租人同意，或雙方依減租條例第6條第1項、第20條規定續訂租約，亦不能回復原租約之效力。再查嘉義縣政府「變更民雄（頭橋地區）都市計畫案（98年 2月25日）」，劃定附表一所示土地為「道路用地」，並分別劃定附表二編號1、編號4至9所示土地為「公園用地」、「住2」用地，有嘉義縣民雄鄉公所都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書在卷足憑，是自98年 2月25日變更都市計畫案核定之日起，系爭12宗土地即變更為非耕地使用。上訴人不爭執祭祀公業洪忠毅於 101年12月14日、同年月18日，以系爭12宗土地已變更為非耕地為由，依減租條例第17條第1項第5款規定，向其為終止系爭租約之表示，是系爭租約至遲於 101年12月18日即經祭祀公業洪忠毅合法終止。
從而，上訴人與祭祀公業洪忠毅間已因上訴人或其被繼承人不自任耕作而全部無效。縱認並非無效，亦經祭祀公業洪忠毅於 101年12月18日終止而失效。上訴人與祭祀公業洪忠毅間就系爭12宗土地既無租賃關係，則其主張得依減租條例第15條規定，以系爭買賣契約同一條件優先承受系爭14宗土地，並請求徐佑明將系爭移轉土地之所有權移轉登記塗銷，及祭祀公業洪忠毅與上訴人就系爭14宗土地訂立買賣契約，並於上訴人給付祭祀公業洪忠毅9,
800 萬元後，將系爭14宗土地之所有權移轉登記予上訴人應有部分各1/2，均非有據等詞，為其判斷之基礎。
按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。民事訴訟法第279條第1項定有明文。當事人之一造，在別一訴訟事件所為不利於己之陳述，縱使與他造主張之事實相符，亦僅可為法院依自由心證認定事實之資料，究未可與民事訴訟法第279 條所稱之自認同視。原審以上訴人於另案之陳述：伊唯一同意的一件事就是庚部分水泥路…，變成共同鋪設…等語，認上訴人已明確承認其同意劉新忠舖設、使用庚部分水泥路，依民事訴訟法第279條第1項規定，已生自認之效力（見原判決第 8頁），而為不利上訴人之認定，已有違誤。次查上訴人與祭祀公業洪忠毅系爭租約係約定「三、『租率』─依『正產物』收穫總量千分之三百七十五為最高額，其原低於千分之三百七十五者從其原有約定之規定計算」，正產物為甘藷，為兩造所不爭，並有系爭租約附卷可稽（見一審卷第16
3 頁）。系爭租約約定之正產物甘藷，似係計算租金之標準，能否謂僅能種植甘藷，不能種植其他農作物？尚非無疑。原審未詳究明，遽以系爭租約所載耕作種類為甘藷，上訴人未種植甘藷作物，係未依租約目的為耕作，因認其有不自任耕作情事，亦有未洽。又按依減租條例第17條第1項第5款規定，耕地租約於租佃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人固得提前終止租約，然耕地承租人非不得於租約終止前，依減租條例第15條第1 項規定，以書面表示優先承受出賣之耕地。查被上訴人於 101年10月25日就系爭14宗土地訂立系爭買賣契約，嘉義縣政府「變更民雄（頭橋地區）都市計畫案（98年 2月25日）」，劃定附表一所示土地為「道路用地」，並分別劃定附表二編號1 、編號 4至9所示土地為「公園用地」、「住2」用地，系爭12宗土地自98年2月25日變更為非耕地使用，祭祀公業洪忠毅於101年12月18日依減租條例第17條第1項第5款規定終止系爭租約，為原審認定之事實。究上訴人於何時向祭祀公業洪忠毅聲明優先承受？原審未詳調查，逕以系爭租約業經祭祀公業洪忠毅於 101年12月18日終止，認上訴人優先承受權不存在，並嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 7 月 13 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 鄭 雅 萍
法官 王 金 龍法官 蕭 胤 瑮法官 許 秀 芬法官 王 本 源本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 111 年 7 月 20 日