最高法院民事判決
110年度台上字第1063號上 訴 人 國防部軍備局法定代理人 吳慶昌訴訟代理人 林瓊嘉律師上 訴 人 臺中市政府建設局法定代理人 陳大田訴訟代理人 陳漢洲律師被 上訴 人 保証責任臺中市清水合作農場法定代理人 顏朝雄上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國109年7月15日臺灣高等法院臺中分院第二審更審判決（ 108年度重上更二字第19號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。
理 由本件於第三審上訴程序中，上訴人國防部軍備局（下稱軍備局）之法定代理人於民國109年11月1日由房茂宏變更為吳慶昌，有國防部令在卷可稽，吳慶昌聲明承受訴訟，核無不合，應予准許，合先敘明。
次查被上訴人主張：伊自民國39年間起承租現為上訴人軍備局所管理如第一審判決附表（下稱附表）一、二所示公有耕地，及現為上訴人臺中市政府建設局（下稱臺中市建設局）所管理如附表三所示之公有耕地（下合稱系爭土地），嗣與海軍營產管理所簽訂「海軍營產管理所清水營地放租契約」（下稱系爭營地租約），租賃期間自72年1月1日起至77年12月31日止。系爭土地前管理人海軍第一軍區司令部於79年12月17日通知伊，租期屆滿終止租賃關係，伊即為反對之表示並維持耕作迄今，且提存遭拒領之租金，兩造間依耕地三七五減租條例所訂耕地租賃（下稱耕地三七五租約）關係繼續存在，然為上訴人所否認等情，爰求為確認伊對於軍備局就附表一、二所示耕地，對於臺中市建設局就附表三所示耕地之耕地三七五租約關係存在之判決。
軍備局則以：海軍營產管理所出租系爭土地，違反國有財產法、軍用不動產管理規則，應屬無效。縱認有效，系爭營地租約簽訂前，系爭土地早於60年12月31日即公告為「臺中港特定區都市計畫」，已非農地或耕地，自無耕地三七五減租條例規定之適用，系爭營地租約亦非耕地三七五租約。系爭土地於72年、86年、98年間之占用人多數不相同，有違法轉租情形，且被上訴人將部分土地交由非場員耕作，部分土地未供耕作使用，租賃契約全部無效等語。臺中市○○○○○○○○○○○○○○○區15-4-1號計畫道路工程需要，申請撥用國有土地獲准，伊未與被上訴人訂立耕地三七五租約等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：如附表一、二所示土地之管理機關現為軍備局；附表三所示土地之管理機關現為臺中市建設局。系爭土地於39年間之管理機關為海軍服務總社，嗣至遲於72年間管理機關變更為海軍營產管理所。
被上訴人於39年間與海軍服務總社簽立「39年度海軍服務總社清水鎮農田放租契約書」（下稱39年農田租約），承租系爭土地；復於43年6月8日訂定「海軍服務總社清水鎮農田放租契約書」（下稱43年農田租約）繼續承租。系爭土地已於60年12月31日發布之臺中港特定區都市計畫，劃入該都市計畫之土地且變更使用分區，為非耕地。如附表二、三所示土地均已變更為道路用地或住宅用地。71年間，被上訴人與海軍營產管理所簽訂系爭營地租約，約定租期自72年1月1日起至77年12月31日止。海軍第一軍區司令部於79年12月17日通知被上訴人，系爭營地租約已於77年12月31日租期屆滿終止，其後即拒絕受領租金，被上訴人乃逐年向臺灣臺中地方法院提存租金等情，為兩造所不爭。查被上訴人與海軍服務總社簽訂之39年農田租約、43年農田租約與系爭營地租約，契約書載明「租賃」、「承租」、「租額」、「出租」、「租得」、「佃租」、「承租人」等字，其主張前開契約性質上為租賃，自堪採信。系爭土地於60年12月31日發布之臺中港特定區都市計畫，劃入該都市計畫之土地且變更使用分區，已非耕地。如附表二、三所示土地並已變更為道路用地或住宅用地，被上訴人主張系爭土地仍為耕地，固非可採，惟查系爭土地於臺灣光復後由海軍接管，為順應當地農民希冀於未開發使用前繼續耕作系爭土地之訴求，及配合地盡其利政策，海軍乃依據37年公布之「國防部營產管理實施細則」第4條規定，暫時放租予被上訴人以供場員耕作生產等情，有軍備局所提出之「台中清水放租地檢討處理說明資料」在卷可參，被上訴人至遲於簽訂39年農田租約時起，即已開始承租系爭土地，嗣因系爭土地管理機關變動，始分別再訂定43年農田租約、系爭營地租約。系爭土地原屬耕地，於60年12月31日劃入臺中港特定區都市計畫前即由被上訴人承租，耕地三七五減租條例於40年6月7日公布施行後，亦有適用。該條例第17條第1項第5款規定，耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，僅係出租人得終止耕地租約之事由，非謂原耕地租約已無耕地三七五減租條例之適用，系爭土地變更使用分區為非農業使用，並不影響已存在之耕地三七五租約關係。系爭營地租約於77年12月31日屆期後，被上訴人願繼續承租，依該條例第20條規定，出租人即應續訂租約，海軍第一軍區司令部於79年12月17日所為終止租約通知，不生終止效力。軍用不動產管理規則（已於89年8月9日廢止）、國有財產法分別於56年、58年施行，於前開法令施行前，被上訴人就系爭土地已有耕地三七五租約關係存在，其效力不受生效在後之前開法令影響。臺灣省行政長官公署於35年公布之「臺灣省公有耕地放租辦法」第4條、第6條規定，公有耕地一律放租合作農場（下稱農場）使用，農場之場員以具耕作能力之農戶充之；臺灣省政府於36年公布之「臺灣省公有耕地放租辦法施行細則」第8條、第9條、第10條則就公有耕地租約訂立及輔導農場組織經營為規定，第12條前段並規定：「凡經放租之公有耕地，合作農場以農場名義，農戶以農場名義，分別與政府訂立租約…」。行政院於35年訂定發布之「設置合作農場辦法」，規定農場之基本組織成員為場員，場員大會為其最高權力機關。又「本場土地，以場員提供自有土地及向政府租領公地為主要來源」、「承租場員應以善良管理人之責任承耕公有耕地」、「本場業務如左：1、辦理承租公有土地，收繳佃租金及使用費。協助公有土地所有權機關辦理土地收回、標售、撥用等作業及發放法定補償金等作業及經辦政府委託事業等業務」，亦為被上訴人章程第19條、第21條、第41條所明定。被上訴人將系爭土地配耕予場員後所收取之金錢，除每年度100元之工本費外，餘均作為承租土地之租金，轉交予出租人（管理機關），有被上訴人公有土地繳納實物代金地租聯單可稽，足見被上訴人僅為管理機關與佃農（場員）間之橋樑平台，其向場員收取之金錢為轉交過手性質。被上訴人與場員間未訂立書面租約，參照章程規定，其係將承租之公有土地分配予場員耕種，尚屬轉租。被上訴人除向軍備局承租如附表一、二所示土地外，另向彰化縣政府、臺中市政府地政局分別承租坐落臺中市之耕地590宗、316宗，其與彰化縣政府所簽立之租約第2條明載被上訴人之「承租場員」；臺中市政府地政局於公函中亦提及「轉知場員」等語，足見公地放租機關與被上訴人簽訂租約時，均明知放租耕地係由被上訴人交予場員耕作（配耕），並已行之有年。現存之歷年書面租約，均附有各時期負責耕種之場員姓名，上訴人並於乾旱水災作物歉收益時，給予個別耕作者減租，是系爭土地前管理機關及軍備局始終知悉系爭土地配耕各場員之情。公有耕地依法令規定一律放租予農場，農場配耕予其成員（場員），並非三七五減租條例第16條第1項所定轉租行為。場員於受配耕後，是否自任耕作、違法轉租，非農場所得完全掌控，此與自然人承租耕地後之違規情形有別，場員之違規行為，應由農場先依章程規定予以除名或其他處分，非得逕視為農場有違反自任耕作、違法轉租之情。又基於農場設置之特殊性，於認定是否有租約無效事由時，亦應認放租機關係就各宗土地分別與農場成立耕地三七五租約關係，非得認同一書面契約所列各宗耕地，均為單一耕地租約之一部，任一宗耕地之配耕場員有未自任耕作、違法轉租之情，全部耕地三七五租約均歸無效。上訴人所指未自任耕作之土地，均非系爭土地範圍，應不影響系爭土地之耕地三七五租約效力。再查被上訴人所屬之原場員死亡後，除少部分待聯繫，或繼承人間尚未決定由何人承受場員地位者外，其餘場員之繼承人幾已全數完成入場手續。場員身分固不得繼承，然原場員繼承人重新申請入場並受配耕者，並非被上訴人之轉租行為。在原場員死亡後，其繼承人於完成入場手續期間之繼續耕作行為，亦非被上訴人轉租土地予非場員。綜上，上訴人所辯各情均非可採，被上訴人請求確認其對於軍備局就附表一、二所示耕地，對於臺中市建設局就附表三所示耕地之耕地三七五租約關係存在，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第106條第1項定有明文。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用。查系爭土地於60年12月31日發布之臺中港特定區都市計畫，劃入該都市計畫之土地且變更使用分區，已非耕地。如附表二、三所示土地並已變更為道路用地或住宅用地。被上訴人與海軍營產管理所於71年間簽訂「海軍營產管理所清水營地放租契約」（即系爭營地租約），約定租期自72年1月1日起至77年12月31日止，為原審所認定之事實。依系爭營地租約第壹條約定：「乙方（被上訴人）承租甲方（海軍營產管理所）營地，應遵守甲方營地放租程序所規定各款辦理」；第捌條約定：「本契約定為陸年，自民國柒拾貳年壹月壹日至柒拾柒年拾貳月叁拾壹日止，期滿乙方將土地交還甲方，如徵得甲方同意得由乙方申請換新約後繼續承租之」；第拾條約定：「甲方如因軍用得隨時收回，乙方不得異議或要求補償」，另約定以臺中縣○○鎮佃租委員會為被上訴人之保證人，其餘契約條款則就被上訴人承租之標的、租金及繳納期限、逾期繳納租金應加收違約金、得隨時終止租約之被上訴人違約事由等項為約定，有系爭營地租約在卷可稽（見原審更一卷㈠第84至86頁）。似見71年間所訂系爭營地租約，已就「營地」租賃關係之權利、義務及保證人，均重新詳為約定，並非既存耕地三七五租約之延續。果爾，海軍營產管理所與被上訴人就已非耕地之系爭土地，於71年間所訂立之系爭營地租約，即非耕地租用，應無耕地三七五減租條例規定之適用。原審未詳探求，遽認系爭營地租約仍為耕地三七五租約，並為上訴人所繼受，兩造間耕地三七五租約關係繼續存在，爰為上訴人敗訴之判決，不無可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 10 月 19 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 鄭 雅 萍
法官 張 競 文法官 蕭 胤 瑮法官 賴 惠 慈法官 王 本 源本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 111 年 10 月 28 日