最高法院民事判決 110年度台上字第1173號上 訴 人 崔鴻友
崔紹煜崔紹華共 同訴訟代理人 黃安然律師上 訴 人 楊馥華
杜佳樺杜俊毅楊為榮杜明洲杜明娟被 上訴 人 財政部國有財產署法定代理人 曾國基上列當事人間請求分割共有物等事件，上訴人對於中華民國 109年6月24日臺灣高等法院第二審更審判決（107年度重上更一字第68號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
一、本件分割共有物之訴，其訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定，故共有人中之一人提起上訴，其效力應及於未提起上訴之同造共有人。本件上訴人崔鴻友、崔紹煜、崔紹華（下稱崔鴻友等3 人）提起上訴，其效力應及於同造當事人楊馥華、杜佳樺、杜俊毅、楊為榮、杜明洲、杜明娟（下稱楊馥華等6人），爰併列該6人為上訴人，合先敘明。
二、次查被上訴人主張：坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（面積483 平方公尺，下稱系爭土地）為兩造共有，應有部分為中華民國1000分之359、崔鴻友等3人各800 分之
39、800 分之118、800分之79，楊馥華等6人各6萬分之3460。兩造無不分割之約定，亦無因物之使用目的不能分割之情形，因無法協議分割等情，爰求為准予分割之判決。
三、崔鴻友等3 人則以：訴外人吳士傑在系爭土地興建或買受建物，並依法向被上訴人購買基地，再讓與或輾轉讓與伊，應依兩造分管現況分割，毋庸金錢補償；且社團法人台北市不動產估價師公會（下稱估價師公會）民國103年6月6 日更正版鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）未斟酌伊分得丙部分為畸零地，無法單獨建築，價值甚低，及附近土地實價登錄價值每坪僅約新臺幣（下同）180萬元，自不足採。楊馥華等6人則以：原判決附圖（下稱附圖）編號G1及伊占用部分應分割予伊，較符合三方最大利益各等語，資為抗辯。
四、原審將第一審准依如該審判決附圖及附表一、三所示分割方法為分割之判決廢棄，改判將附圖編號G至J所示共158.2 平方公尺（下稱乙部分）分歸被上訴人所有；編號A至F3 所示共142.49平方公尺（下稱丙部分）、編號K至N所示共182.31平方公尺（下稱甲部分）分歸崔鴻友等3人、楊馥華等6人各依原判決附表（下稱附表）第㈤欄比例保持共有，崔鴻友等3人並以該欄所示比例依序給付被上訴人、楊馥華等6人4,158萬9,229元、93萬6,583 元（下稱系爭分割方案），係以：
兩造為系爭土地之共有人，應有部分為中華民國1000分之35
9、崔鴻友等3人各800分之39、800分之118、800分之79，楊馥華等6人各6萬分之3460；丙部分土地有崔鴻友等3 人所有未辦保存登記建物；乙部分編號G 為空地通道，其餘由被上訴人出租訴外人薛朱英等人建屋使用；甲部分為楊馥華等 6人使用，K、K1、K2建有同小段1351至1354建號之4層樓經保存登記建物及增建物，為兩造所不爭，且有土地登記謄本等可稽，並經原法院勘驗屬實。楊馥華等6 人、被上訴人、崔鴻友等3人應有部分換算面積各167.118 平方公尺、173.397平方公尺、142.485 平方公尺，與甲、乙、丙部分面積相近，現況均作店面使用，兩造同意按地上物使用狀況分為該三部分，分割後不論得否單獨申請建造執照，皆可維持原有使用、收益狀態。臺北市土地使用分區管制自治條例第29、87條規定，商業區內建築基地平均寬度（不含法定騎樓寬度）及深度不得小於5公尺、18公尺，商業區建築基地面臨8公尺以上道路者，應設置騎樓；系爭土地為第4 種商業區（原屬第3種商業區），丙部分建築基地面臨寬度8公尺以上林森北路，扣除騎樓後，平均深度不足；如轉向雙城街13巷為建築線，扣除騎樓後之平均寬度不足，與乙部分土地皆屬畸零地，依臺北市畸零地使用規則（於107年12月28 日修正為臺北市畸零地使用自治條例）第6 條規定，非經與鄰地合併補足、整理，不得建築，或經該市畸零地調處委員會決議准予單獨建築後，始得建築；丙部分土地於合併補足、整理或調處後，仍可適用變更前使用分區第3種商業區規定之容積率560%，有臺北市政府都市發展局104年9月3日、109年4月28日函可稽。且估價師公會鑑定認丙部分土地臨林森北路，商業效益較佳，土地價格較高，惟面積較小，考量各筆土地個別條件，各以比較法及成本法之土地開發分析評估其合理價格後，依加權平均方式決定比準地最終評估土地價格，參以甲、乙部分僅臨寬度8公尺之雙城街13 巷，容積率為400%，得興建地上8層、地下1層房屋，丙部分容積率560%，得興建地上10層、地下2 層房屋，評估甲、乙、丙部分土地每坪單價各308萬元、283萬4,000元、436萬5,000元，以面積換算各55.1487坪、47.8555坪、43.1032坪計算，其價格各為1億6,985萬7,996元、1億3,562萬2,487元、1億8,814萬5,468元，共4億9,362萬5,951元，系爭土地總面積483 平方公尺，平均每平方公尺單價102萬1,999.8986元，有系爭鑑定報告、107年12月31日函可佐，核與該公會鑑定人吳依妮結證內容相符，應屬可信。至崔鴻友等3人所提102年間實價登錄資料，系爭土地附近土地售價每坪約180 萬元，惟該等相關土地並未興建多間店面以出租獲利，於本件並無參考價值，崔鴻友等 3人是項抗辯，洵無足取。則以系爭土地總價值換算楊馥華等6人、被上訴人及崔鴻友等3人應有部分價值，各為1億7,079萬4,579元、1億7,721萬1,716元、1億4,561萬9,656 元，較
甲、乙、丙部分價值各減少93萬6,58 3元、4,158萬9,229元及增加4,252萬5,812元，系爭分割方案將甲、乙、丙部分依序分予楊馥華等6人、被上訴人及崔鴻友等3人，並由崔鴻友等3人補償楊馥華等6人及被上訴人各93萬6,583元、4,158萬9,229元，自屬適宜之分割方式。
綜上所述，被上訴人依民法第824條第1項規定，請求按系爭分割方案分割系爭土地，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
五、查崔鴻友等3 人所提臺北市中山區土地實價登錄資料記載，與系爭土地同小段之他筆土地，於102年8至11月交易價格為每坪180萬元至183萬6,000 元不等，並無該等土地上有無興建建物之相關記載（見原審更一卷㈡第227至229頁）。原審以上開實價登錄資料之土地並未興建多間店面以出租獲利，認其於本件無參考價值，已有認定事實不憑證據之違法。又系爭鑑定報告以系爭土地附近比較標的一至十二之交易價格，作為鑑定甲、乙、丙部分土地價值之參考（見該報告第25、31、36、42 頁），似無相關資料可佐。果爾，崔鴻友等3人抗辯系爭鑑定報告比較標的無成交證據資料可憑，其鑑定丙部分土地價值每坪高達436萬5,000元，為不足採等語（見原審更一卷㈡第487 頁），似非全然無據。原審就此未予調查審認，徒憑系爭鑑定報告認定甲、乙、丙部分土地價值，作為崔鴻友等3 人應金錢補償其他共有人之依據，自有可議。再者，系爭鑑定報告記載乙部分土地係以甲部分土地比準單價每坪308萬元，以總調整率-8%計算其評估單價等語（見該報告第49頁），以此計算，乙部分土地每坪單價似應為283萬3,600元，惟該報告認該部分每坪單價為283萬4,000元（見該報告第50頁），原審未說明理由，遽以採為計算崔鴻友等3人應金錢補償被上訴人及楊馥華等6人之單價依據，亦嫌疏略。末按不動產之分割，如共有人中有未受分配或不能按其應有部分受分配，而受金錢補償之共有人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產，有抵押權；於辦理共有物分割登記時，一併登記，此觀民法第824 條、第824條之1第4項、第5項規定甚明。是法院為裁判分割，如為原物分割，並命金錢補償時，應就各共有人對他共有人所為補償金額分別諭知，以明法定抵押權擔保債權之範圍。原審未分別計算崔鴻友等3人應補償被上訴人及楊馥華等6人之金額，逕判命崔鴻友等3 人依附表第㈤欄所示比例給付補償金額，並有可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。又分割共有物訴訟，金錢補償與原物分配有不可分之關係，上訴人僅對金錢補償聲明不服，其上訴效力及於原物分配部分。而金錢補償部分既應廢棄發回，則原物分配部分亦應併予廢棄發回，附予敍明。
六、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 8 月 4 日
最高法院民事第九庭
審判長法官 陳 玉 完
法官 梁 玉 芬法官 陳 麗 玲法官 黃 書 苑法官 周 舒 雁本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 110 年 8 月 11 日