最高法院民事判決 110年度台上字第1194號上 訴 人 林麗環訴訟代理人 林慶煙律師
李學鏞律師被 上訴 人 王玉梅訴訟代理人 王國泰律師上列當事人間請求給付仲介報酬事件，上訴人對於中華民國 109年7月21日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（109年度上字第90號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。
理 由
一、本件上訴人主張：被上訴人委託伊居間出售其夫王國輝經營之訴外人金輝投資有限公司（下稱金輝公司）所有坐落臺中市○○區○○○段○○○段000 地號土地（下稱系爭土地），約定報酬為買賣成交價1%，並於民國107 年12月26日簽署委託書（下稱系爭委託書）。嗣伊與買方羅美英仲介即訴外人林峻成談妥，每坪售價新臺幣（下同）14萬5,000 元，總價1億8,575萬7,687 元，金輝公司已與羅美英簽畢買賣契約。詎被上訴人拒絕給付伊居間報酬185萬7,500元等情，爰依兩造約定及民法第565條、第568條第1 項規定，求為命被上訴人如數給付，及加計自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決。
二、被上訴人則以：系爭委託書係伊隱名代理金輝公司法定代理人王國輝所簽，兩造間並無居間契約，金輝公司復否認伊之代理行為。縱兩造存在居間契約，亦屬無償性質。且上訴人未履行居間義務，不得請求報酬等語，資為抗辯。
三、原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判駁回上訴人之訴，係以：被上訴人簽署系爭委託書，依其所載內容，可認被上訴人確有委託上訴人處理買賣金輝公司所有之系爭土地。雖證人即擬具系爭委託書之林圓婷、林峻成證述兩造於10
7 年12月26日談妥居間報酬為土地總價1%，翌日簽署委託書，然系爭委託書並未記載報酬，且簽署日期與上訴人於民事起訴狀主張係107 年12月26日不符，其等所言難以遽信。又依林圓婷、林峻成所陳，上訴人因其曾以委託人（即賣方）金輝公司名義簽署土地專任委託銷售契約書（下稱專任委託書），恐遭被上訴人提告，始補簽系爭委託書，則兩造是否約定居間報酬，更見可疑。而林峻成稱其係代表買方，核與專任委託書上記載為賣方之受託人，顯有矛盾。上訴人復於遭被上訴人檢舉無仲介資格卻從事仲介業務時，向臺中市政府地政局辯稱實際仲介人為林峻成。是上訴人及林峻成皆為賣方之受任人，自無可能完成訂約之媒介。被上訴人嗣將王國輝於同年月29日書寫出售單價、總成交價等之聲明書，以通訊軟體LINE通知林峻成，而林峻成亦稱107 年12月26日之前，被上訴人表示系爭土地要賣清1 坪14萬元，是指稅金由買方負責等語，可見林峻成已知賣方不給付仲介費用。至林圓婷於107 年12月27日以LINE傳送被上訴人之字據記載：土地買賣總價1億8,575萬元，扣除土地增值稅約546萬1,873元、1%服務費185萬7,500元，再扣除公司部分20%營業稅約3,568萬6,125元，實際可拿約1億4,274萬4,502元（下稱系爭LINE訊息），或被證2 字條，均為其個人所寫，不足為有利上訴人之認定。金輝公司雖與羅美英就系爭土地成立買賣契約，每坪單價14萬5,000元，總價1億8,575萬7,687元，惟上訴人主張兩造約定居間報酬，既不可採，其據以請求被上訴人給付報酬185萬7,500元本息，即無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
四、按法院為判決時，應斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以判斷事實之真偽，對於證人之證言，應綜合其前後陳述之全部加以判斷，不得摭取證言之片斷，作為認定事實之依據。查被上訴人委託上訴人處理金輝公司所有之系爭土地買賣事宜，嗣金輝公司與羅美英就該土地成立買賣契約，每坪售價為14萬5,000元，買賣總價款計1億8,575萬7,687元，為原審認定之事實。而林圓婷曾於107 年12月27日傳送系爭LINE訊息予被上訴人，復為兩造所不爭執。觀諸林圓婷當時除傳送系爭LINE訊息外，又陸續傳送支票、專任委託書等予被上訴人，並數度與被上訴人聯繫通話，有LINE訊息內容可參（一審卷第96-99頁），林圓婷復證稱：「這張字條（即被證2字條）我於107 年12月27日晚上在林麗環家中寫……我還有另外寫一張小張的紙條，上面有寫成交金額約一億八千伍百多萬元，扣除會計師查詢金輝公司的稅……，還有1%服務費約壹佰捌拾伍萬……大約剩餘一億七千多萬元，我有把這張紙條交給王玉梅，……我是邊寫邊說，當時王玉梅說她瞭解」等語（一審卷第76頁）。乃原審未予調查究明其2 人連繫溝通經過，徒以系爭委託書未記載居間報酬，系爭LINE訊息為林圓婷自己所寫，不足為兩造有約定報酬之認定，自嫌速斷。次查，證人林圓婷、林峻成於事實審均證稱：系爭土地之銷售，係由上訴人代表賣方，林峻成代表買方，價金是由上訴人與林峻成洽談（一審卷第74頁背面、第79頁），林峻成並稱：「王玉梅說……土地的事情都全權交給林麗環處理，王玉梅也告訴我林麗環的聯絡方式……，由林麗環直接跟我約見面時間談土地買賣事宜」、「我有跟林麗環要求要簽署一張土地買賣專任委託書，要給買方看，確認確實要以一坪14萬5000元出售」、「這份文件（即專任委託書）的用途是我代表買方，跟賣方談土地買賣的事情……」（一審卷第74頁背面、第78-80 頁），參諸被上訴人亦自陳：林峻成希望能給他仲介看看，其請林竣成去找上訴人談談等語（一審卷第24、27頁）。果爾，似此情形能否謂林峻成與上訴人均係代表出賣人，而無法居中媒介系爭土地之買賣？自滋疑問。原審未詳為探求上訴人、林峻成簽署專任委託書之真意，僅擷取林峻成證言之片斷，遽謂系爭買賣之實際仲介人係林峻成，其與上訴人皆為賣方之受任人，無可能完成訂約之媒介云云，亦有可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 3 月 30 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 陳 玉 完（主筆）
法官 周 舒 雁法官 陳 麗 玲法官 黃 書 苑法官 謝 說 容本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 111 年 4 月 8 日