最高法院民事判決 110年度台上字第131號上 訴 人 王崇德訴訟代理人 鍾秀瑋律師被 上訴 人 劉慧珍
葉雅雯林壎南陳清心劉雪珠蔡文財李麗容許靜文王士春共 同訴訟代理人 陳水聰律師上列當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國109年3月11日臺灣高等法院高雄分院第二審更審判決（ 108年度重上更二字第7 號），提起一部上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人先位請求被上訴人騰空返還停車位及給付不當得利之訴，暨該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院高雄分院。
理 由
一、本件上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段 0○段0000地號土地應有部分 297/10000（下稱系爭土地），及其上未辦理建物所有權第一次登記之建物即高雄市○○區○○○路○○巷○○號亞洲仁愛大廈（下稱系爭大廈）地下1樓，面積2,026.6
1 平方公尺（下稱系爭地下室），為訴外人大總建設股份有限公司（下稱大總公司）所有及出資建造，民國101年4月12日經法務部行政執行署高雄分署（下稱行政執行署）執行拍賣，由伊與訴外人王思云等42人（下稱其他拍定人）共同拍定，同年4月27日取得權利移轉證書，並於同年5月30日就系爭地下室65個停車位簽立分管協議書（下稱系爭分管協議），由伊取得編號 1、22、23、25、28、34、35、36、39、40、46等11個停車位之使用收益權限。詎被上訴人劉慧珍、林壎南、陳清心、劉雪珠、李麗容（下合稱劉慧珍等 5人）、蔡文財、許靜文、王士春（下合稱蔡文財等 3人），依序無權占有編號 1、23、28、34、36、35、40、46號停車位，被上訴人葉雅雯則占用編號22、25號停車位（上開10個停車位，下合稱系爭停車位），受有相當於租金之不當得利，致伊受損害等情。爰依民法第767條第1項、第 179條規定，求為命被上訴人各將上開占用之停車位騰空返還予伊，及均自101年4月27日起至返還停車位之日止，劉慧珍等 5人、蔡文財等3人各按月給付伊新臺幣（下同）2,700元，葉雅雯按月給付伊 5,400元之判決（未繫屬本院部分，不予贅述）。
二、被上訴人則以：伊等於81年間起直接或經由前手向大總公司買受系爭停車位之永久使用權，行政執行署於拍賣公告亦載明系爭地下室不點交，拍定人應已預見拍定後仍須容忍原來占有使用狀態，自屬有權占有。縱認拍定人拍定取得系爭地下室之所有權，亦應類推適用民法第425條第1項買賣不破租賃規定，維持現在占用狀態，伊等非無權占有，無返還不當得利之義務等語，資為抗辯。
三、原審廢棄第一審所為上訴人上開部分勝訴之判決，改判駁回其訴，係以：系爭大廈於70年間由大總公司建築完成，該大樓地下室總面積為3,071.57平方公尺，其中876.10平方公尺，連同系爭大廈 1至12層樓之樓梯間、屋頂突出物及騎樓部分，合計4,719.94平方公尺，編定建號 549號，為系爭大廈之公共設施，其餘（含系爭地下室）2,195.47平方公尺並未登記為公共設施，大總公司另於85年3月間將其中158.4平方公尺移轉予王士春，由王士春為該部分之納稅義務人。系爭地下室係未辦保存登記建物，大總公司因出資建造而原始取得所有權，且劃設停車位供停車使用，其於81年間將編號 1、23、28、34、36號之停車位依序售與劉慧珍、林壎南、陳清心、劉雪珠、李麗容，蔡文財等 3人及葉雅雯則輾轉自第三人取得停車位使用權。嗣大總公司因積欠稅款，經行政執行署查封拍賣所有系爭地下室及坐落之系爭土地，由上訴人及其他拍定人共同拍定，101年4月27日取得不動產權利移轉證書，同年 5月30日成立系爭分管協議，由上訴人分得系爭停車位之使用收益權限，被上訴人分別占用如原判決附表（下稱附表）所示各該編號之停車位。上訴人及其他拍定人經由強制執行程序拍定買受未辦保存登記之系爭地下室，僅取得該建物之事實上處分權，惟與所有權性質不同，自無適用或類推適用民法第767條第1項物上請求權規定，請求被上訴人各自騰空返還系爭停車位之餘地。又劉慧珍等 5人於81年間分別向大總公司購買停車位而持有車位使用權證明書，而蔡文財等 3人與葉雅雯則經由向大總公司購得停車位之第三人輾轉受讓停車位使用權或經受讓人授權使用，依大總公司與車位買受人簽訂之車位買賣契約書第4條、第5條約定，買受人得使用系爭地下室停車，且得讓與停車位予系爭大廈區分所有權人（下稱區權人）。佐以劉慧珍、葉雅雯之兄葉志偉、陳清心之配偶葉雪芬、劉雪珠、蔡文財、李麗容及王士春，現為系爭大廈之區權人，林壎南與許靜文之公公陳茂蘭雖已將系爭大廈區分所有建物讓與訴外人陳雅雯、尤希娜，惟買受人未同時購買停車位，仍同意由林壎南、許靜文繼續使用。則大總公司將其所有系爭停車位之占有使用權作為交易標的，直接讓與或輾轉讓與被上訴人或其親屬，應屬合法。況拍賣公告已載明有許多系爭大廈住戶向大總公司購買車位永久使用權，拍定後不點交，亦不影響原占有法律關係等語，參以上訴人亦為系爭大廈區權人，其明知系爭地下室為未辦保存登記建物，大總公司規劃該地下室為停車空間，將停車位使用權併與系爭土地應有部分、大廈區分所有權，出賣與買受人，長期未曾變更，且系爭停車位由系爭大廈區權人或其親屬占有使用，系爭大廈管理委員會復對系爭停車位收取清潔費，則對系爭大廈區權人而言，已具公示性。上訴人主張伊無法藉公示方式，或被上訴人未向伊表明係向大總公司買受車位使用權，尚無明知或可得而知之情形，應受善意保障云云，並無足採。大總公司或其受讓人與車位買受人間之車位買賣契約，係以系爭地下室停車位之使用權為標的所訂立之債權契約，內容使買受人得長期繼續占有使用系爭地下室，已具備使第三人即同為系爭大廈區權人知悉該狀態之公示作用，上訴人與其他拍定人拍定買受取得系爭地下室之事實上處分權時，大總公司或其受讓人既已讓與交付或授權被上訴人占有使用系爭停車位，上訴人明知猶願意受讓系爭地下室，基於債權物權化法理及維持法律秩序之安定，上訴人應繼受該法律關係，而受系爭停車位上開約定之拘束，被上訴人自得依該債權關係或其他法律行為成立之占有連鎖，占用系爭停車位，非無權占有，亦不構成不當得利。綜上，上訴人依民法第767條、第179條規定，請求被上訴人騰空返還各自占用之停車位，及自101年4月27日起至返還停車位之日止，按月給付相當於租金之不當得利，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
四、按因強制執行而拍定取得不動產所有權者，自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，此觀民法第759條及強制執行法第98條第1項規定即明。未辦理建物所有權第一次登記之建物，由出資建造人原始取得所有權，建造人之債權人對該建物為強制執行，經拍定人取得權利移轉證書時，即取得該建物之所有權，縱無法辦理所有權移轉登記，仍無礙於該建物所有權之取得。查系爭地下室為未辦保存登記建物，由大總公司出資建造取得所有權，大總公司因欠稅，經行政執行署執行拍賣，由上訴人及其他拍定人拍定，於101年4月27日取得權利移轉證書等事實，為兩造所不爭執，依上說明，包括上訴人在內之拍定人自101年4月27日領得行政執行署發給之權利移轉證書之日起，即已取得系爭地下室之所有權。原審謂上訴人及其他拍定人僅取得系爭地下室之事實上處分權，未取得其所有權，已有未洽。本院前次發回理由明揭包括上訴人在內之拍定人於領得不動產權利移轉證書時，已取得系爭地下室所有權等意旨，並以所持此項法律上之判斷，作為廢棄原判決之依據。乃原法院竟又認含上訴人在內之拍定人僅取得系爭地下室之事實上處分權，進而謂上訴人無從適用或類推適用民法第767條第1項規定，請求被上訴人返還系爭停車位，遽為不利上訴人之論斷，不無可議。次按買賣契約僅有債之效力，買受人之占有原則上不得對抗契約當事人以外之第三人，倘第三人因讓與或強制執行拍賣已取得買賣標的物之所有權，除法律另有規定或其他特別情形外，買受人不得以其與出賣人間之買賣關係對抗該第三人。查上訴人及其他拍定人拍得取得系爭地下室後，於101年5月30日成立系爭分管協議，由上訴人取得系爭停車位之使用收益權限。劉慧珍等 5人於81年間與大總公司訂立車位買賣契約書，持有車位使用權證明書，取得系爭地下室如附表編號 1、3、4、5、7號所示停車位，葉雅雯與蔡文財等 3人則輾轉自第三人處各取得如附表編號2、6、8、9號所示停車位之使用權，為原審認定之事實。依上訴人所提出大總公司於80年間與買受人簽訂之車位買賣契約書記載：「……，茲向大總建設股份有限公司（以下簡稱乙方）購買……地下層停車位使用權、……一、乙方出售與甲方之停車位使用權為附圖所示……停車位。二、買賣價金為新台幣……。
四、本買賣地下室停車位，因無產權登記（只寫使用權買賣），甲方承買後，乙方嗣後不得再有任何之要求或主張該產權所有之權利，……，但如因法令變更能取得地下室所有權時，甲方無條件取得登記所買該車位之產權。……」（見一審卷㈠第125、144頁）等語。參以上訴人所提出似係制式文書之81年間經認證之大總公司出具之車位使用權證明書復均記載：「……地下層第……號停車位使用權（如後附圖）業由本公司（即大總公司）出售予……，承買人就上開停車位有永久使用權，但僅得讓售於本大樓其他所有權人或隨同本大樓內房地所有權……一併讓售不得單獨讓售、質押、出租或以其他方式供本大樓所有權人以外之第三人使用」等語（見同上卷第119、121、128、130、134、139、142、152頁）。綜觀其內容，似由買受人支付買賣價金，向大總公司購買系爭地下室一定編號所示停車位之永久使用權，並約定買受之停車位將來僅得出售予系爭大廈其他區權人或與所有系爭大廈之房地一併出售，不得單獨讓售、出租或以其他方式交付系爭大廈區權人以外之第三人使用。則其契約性質為何？是否為買賣？倘屬買賣，系爭地下室既已因強制執行拍賣，由包括上訴人在內之拍定人取得所有權，縱大總公司已交付買賣之停車位予買受人占有使用，且上訴人亦知悉有停車位買賣契約存在，能否僅因上訴人知悉該債權契約存在及買賣之停車位已交付占有具公示性，即適用債權物權化法理之論據，遽謂上訴人應「繼受」該買賣契約關係，不得對被上訴人行使物上請求權，請求返還系爭停車位，非無再予斟酌之必要。況上訴人為系爭大廈之區權人，亦為兩造所不爭執，其於原審陳稱系爭地下室遭查封後，為免被外人買走，有害社區安全及維護購買停車位住戶之權益，成立標購小組，徵求社區住戶共同集資投標買受系爭地下室等語（見原審更二審卷㈠第78至161 頁）。果屬實在，則上訴人似係基於維護其自我權益，與其他拍定人（大皆為系爭大廈區權人）共同籌款標買系爭地下室，非為脫免原所有人大總公司容忍受讓人占有之義務，基於社會價值判斷及衡酌兩造之利益，如認上訴人應受上開債權契約關係之拘束，逕賦予該債權具物權之效力，是否合乎社會公益、公平正義原則及有助於維持法律秩序之安定，不致使上訴人受有不測之損害，尤待進一步研求。原審未遑詳加審究，遽以前揭理由，為不利上訴人之判斷，未免速斷。再者，蔡文財等 3人與葉雅雯雖經由向大總公司買受停車位之人輾轉取得如附表所示各該停車位之使用權，然系爭地下室之所有權嗣已由上訴人與其他拍定人取得，則其等對分管系爭停車位之上訴人如何能成立有權之占有連鎖？此攸關蔡文財等 3人與葉雅雯是否有權占有之判斷，原審未說明為此認定之理由，逕為上訴人不利之論斷，亦有判決理由不備之違法。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 3 月 31 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 林 恩 山
法官 邱 瑞 祥法官 吳 青 蓉法官 黃 麟 倫法官 吳 美 蒼本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 111 年 4 月 8 日