最高法院民事判決 110年度台上字第138號上 訴 人 駱筱雯訴訟代理人 陳明良律師被 上訴 人 吳宛靜（原名吳若裴）訴訟代理人 侯傑中律師上列當事人間請求回復原狀等事件，上訴人對於中華民國109年2月11日臺灣高等法院第二審判決（107 年度上字第1281號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於㈠駁回上訴人本訴先位請求新臺幣七十二萬元本息、㈡反訴命上訴人再給付、㈢駁回上訴人就本訴先位及反訴之其餘附帶上訴，及㈣本訴備位確認之訴部分，暨各該訴訟費用部分均廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
一、上訴人主張：伊於民國103年9月欲向被上訴人買受○○市○○區○○街○巷○○○○○ 號房屋（下稱系爭房屋）及其坐○○○區○○段○○ ○號土地（權利範圍1/4，與系爭房屋合稱系爭房地）。於現場看屋時，伊曾請仲介人員向被上訴人確認無滲漏水情形，並表明否則不考慮購買。經被上訴人保證絕無漏水，嗣並出具現況說明書，兩造遂於103 年10月12日以總價新臺幣（下同）240 萬元簽訂買賣契約（下稱系爭契約），明定現況說明書為系爭契約之一部。伊於交屋前搬入傢俱時，雖發現牆壁潮溼、壁癌甚為嚴重，與帶看時之屋況明顯不同，惟被上訴人稱僅係潮溼並非漏水且承諾修繕，伊信以為真，乃於103 年10月24日將第2、3期款共72萬元及仲介費4萬8,000元匯入履保專戶。迨同年月27日再度前往，屋內牆面明顯可見水由外滲入，始知確有漏水。伊旋以書面要求減價100 萬元，嗣去函解除系爭契約，復以起訴狀為撤銷受詐欺所為買賣契約之意思表示。爰先位依民法第184條第1項前段、第179條規定及系爭契約第10條第5款約定，求為命被上訴人返還價金72萬元、給付仲介費4萬8,000元及違約金72萬元（下稱被告違約金），合計148萬8,000元本息；備位依民法第359 條規定主張減少價金，求為確認被上訴人價金債權逾68萬元部分不存在之判決。
二、被上訴人則以：系爭房地委售價格原為268 萬元，因出現油漆剝落痕跡，經伊同意降價並負責修繕，兩造始以240 萬元成交。上訴人已知系爭房屋存有瑕疵而仍願買受，即不得主張解約或減價。再者，系爭房屋於103 年進行裝修時，並無外牆漏水情形，客廳牆面白華（即壁癌）現象係裝潢後出現，伊未刻意欺瞞。況上訴人已主張減價，自不得再解除契約，且客廳牆面漏水非屬重大瑕疵，解除契約顯失公平等語，資為抗辯。另本件減價應以修繕費為度，扣除業已支付之72萬元價金，上訴人須再給付餘款118萬6,032元本息；又上訴人未於約定期限付清價款，應依系爭契約第10條第2 款約定，每日按未履行金額萬分之5計付違約金，即103 年12月1日至106年5月31日為54萬7,339元，106年6月1日起至清償日止每日593 元（下合稱原告違約金）。爰提起反訴，求為命上訴人如數給付之判決（被上訴人逾此之反訴請求，經原審判決敗訴，未據聲明不服，以下不贅）。
三、上訴人就反訴部分辯以：系爭房地未達給付餘款之階段，且系爭房屋因漏水造成90萬元裝潢受損，伊得依民法第227 條第2項規定請求賠償，並加計修復費12萬0,577元後，與被上訴人之請求抵銷。若認伊須給付餘款，則與被上訴人移轉系爭房地所有權及點交義務為同時履行抗辯。
四、原審就本訴先位部分，維持第一審所為駁回上訴人請求仲介費及被告違約金之判決，駁回上訴人之附帶上訴；另廢棄第一審命被上訴人返還價金72萬元本息之判決，改判駁回上訴人此部分之訴；並就本訴備位部分，維持第一審所為駁回上訴人請求確認被上訴人第4期款價金債權50萬6,032元（即請求減價100 萬元中之不准部分）不存在之判決，駁回其就此部分之附帶上訴。就反訴部分，維持第一審所為命上訴人給付原告違約金中5萬9,640元本息，駁回上訴人此部分之附帶上訴；另廢棄第一審所為駁回被上訴人請求給付價金餘款118萬6,032元本息、再給付原告違約金中48萬7,699 元本息及自106年6月1日起按日給付593元請求之判決，改判命上訴人如數給付，並為給付價金同時，被上訴人應交付系爭房地及移轉所有權登記之對待給付判決。理由如下：
㈠本訴部分：
1.上訴人以總價240萬元向被上訴人購買系爭房地，並於103年10月12日簽訂系爭契約，已支付第2、3期款共72萬元及仲介費。由財團法人中華工商研究院鑑定報告、系爭房屋裝修前照片及仲介人員林詠峰第一審證述可知，系爭房屋於契約成立前即存有原陽台牆面、陽台上方天花板、客廳及房間牆壁多處油漆剝落、白華之瑕疵。雖經被上訴人重新裝潢而掩飾，惟系爭房屋位於鄰近海域之基隆地區，長期受挾帶氯離子之海風吹拂，加速混凝土品質劣化，致上開瑕疵依舊存在。各該瑕疵既不排除係所處環境所致，且存在數年，上訴人簽約前復已知悉，縱被上訴人於現況說明書勾選無滲漏水，亦難認係故意矇騙。又被上訴人出售前即知前揭瑕疵，並以裝潢掩飾，且居住基隆應知當地氣候環境，卻故意不告知上訴人各該瑕疵存在，雖仍應由被上訴人負修繕責任，惟修復費占總價比例並不相當，解除契約顯失公平。上訴人依民法第
92 條第1項、第359 條規定，撤銷或解除契約均不合法，其先位依民法第184條第1項前段、第179條規定及系爭契約第10條第5款約定請求返還價金、仲介費、違約金，為無理由。
2.被上訴人未盡修繕、管理及維護責任，致系爭房屋之瑕疵不斷擴大，而須重新裝潢，上訴人備位依民法第359 條規定主張減少價金，非無理由，且以減少49萬3,968 元為適當，故被上訴人第4期價金債權，逾118萬6,032元部分不存在。
㈡反訴部分：
1.依系爭契約第3條第2款及第9條第6款、第10 條第2款約定可知，系爭契約以103 年11月30日為最後履行期限，上訴人應於期限前給付第4 期款，被上訴人應同時辦理所有權移轉登記完畢，倘上訴人未依限給付，雙方同意不辦產權登記手續，上訴人須負遲延責任，並按日依未履行價金萬分之5 計付違約金。上訴人未於期限內付清價金，扣除減價49 萬3,968元後，被上訴人反訴依系爭契約請求給付價金118萬6,032元本息，及103年12月1日至106年5月31日之違約金54 萬7,339元，暨自106年6月1日起按日給付593元，為有理由。
2.另上訴人得拒絕給付之金額以減價部分為限，該部分占買賣總價之比例並不相當，且已自第4 期款中扣除，上訴人不得再以瑕疵為由主張同時履行，亦不得執裝潢損害、修復費為抵銷抗辯。至上訴人主張其給付餘款同時，被上訴人應將系爭房地所有權辦理移轉登記及交付上訴人，與民法第264 條第1項規定、系爭契約第3條第2款、第9條第6 款約定相符，應予准許。
五、本院之判斷：㈠按事實審法院採為認定事實之證據，必須對於應證事項有相
當之證明力者，始足當之，否則，即難謂與證據法則無違。查卷附鑑定報告及照片，僅在說明系爭房屋是否漏水、漏水態樣、原因、時間、修復費用及裝潢前之狀態；證人林詠峰亦係證稱：看屋時壁癌位在房間內，可以確定客廳及另一個房間沒有壁癌，簽約後才看到客廳靠近陽台女兒牆處也有壁癌等語，且圈示最初壁癌位置（一審卷一351至352、377 頁）；原審並認被上訴人於出售前曾重新裝潢，因而掩飾原陽台牆面、陽台上方天花板、客廳及房間牆壁多處油漆剝落之白華現象。則上述證據資料似僅能證明系爭房屋於鑑定時、裝修前確有諸多瑕疵存在，林詠峰亦僅證明看屋時只見房間內有壁癌，不及於其他地方，此與原審認定「上訴人於簽約前已知各該瑕疵存在」事實之關聯性及推認關係為何？尚待釐清。原審未遑詳予斟酌，並敘明據以認定之理由，逕認上訴人於簽約前已知各該瑕疵存在，不得撤銷系爭契約，所為不利於上訴人之論斷，已有認定事實違背證據法則、論理法則及判決不備理由之違法。
㈡再者，原審一方面謂無法排除系爭房屋白華現象已存在數年
之久，上訴人簽訂系爭契約前，曾會同仲介人員至現場查看，當時即知系爭房屋存在多處油漆剝落之白華現象，尚難以被上訴人於現況說明書勾選無滲漏水情形，即認其係明知有滲漏水而故意詐欺矇騙；一方面又稱被上訴人於買進系爭房屋尚未售予上訴人前，即已知有多處油漆剝落白華現象，其為掩飾而僱工重新施作裝潢工程，且被上訴人居住基隆市，當知該地氣候環境易加速混凝土品質劣化，造成油漆剝落、白華現象，卻故意不告知上訴人系爭房屋有前述多處瑕疵。就上訴人於簽約前是否知悉瑕疵、被上訴人有無故意隱瞞等情，先後論列不一，亦有判決理由矛盾之違誤。
㈢次按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付時，得
拒絕自己之給付；買賣標的物與其價金之交付，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣外，應同時為之，民法第264條第1項前段、第369 條分別定有明文。又債務人得主張同時履行抗辯者，未行使其抗辯權前，固可發生遲延責任，然於其合法提出同時履行之抗辯後，其遲延責任即溯及免除。查系爭契約以103 年11月30日為最後履行期限，上訴人應於期限前給付第4 期款，被上訴人應同時辦理所有權移轉登記完畢，倘上訴人未依限給付，雙方同意不辦產權登記手續，為原審認定之事實。則上訴人給付買賣價金餘款，及被上訴人辦理所有權移轉登記之約定，是否立於互為對待給付之關係？上訴人就被上訴人之反訴請求，得否享有同時履行抗辯權？上訴人一再主張應與被上訴人辦理產權移轉登記並完成點交手續同時履行（一審卷二108至109頁、二審卷131、1
39、315、325頁），其同時履行之抗辯是否非無可採？系爭契約有無違約金約定過高之情形？等項，攸關應否溯及免除上訴人之遲延責任及其範圍，均有再事研求之必要。原審疏未推闡明晰，徒以上訴人自103年12月1日起負遲延責任，遽認上訴人應給付違約金及法定遲延利息，復為被上訴人應於上訴人給付同時，將系爭房地所有權移轉登記及交付上訴人之諭知，於法亦有可議。
㈣又上情關涉上訴人得否撤銷系爭契約，及被上訴人反訴請求
有無理由並其數額，既仍待原審進一步釐清，則原判決所為駁回上訴人本訴先位請求72萬元本息之訴、反訴命上訴人再為給付，及駁回上訴人就本訴先位及反訴之其餘附帶上訴，即無以維持。另上訴人本訴先位之訴既經廢棄發回，備位之訴部分即應併予廢棄，移審至原審法院，附此敘明。
㈤上訴論旨，指摘原判決不利於己部分違背法令，求予廢棄，非無理由。
六、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 7 月 21 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 沈 方 維
法官 鍾 任 賜法官 張 競 文法官 陳 毓 秀法官 陳 麗 芬本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 110 年 8 月 2 日