最高法院民事判決 110年度台上字第2451號上 訴 人 麗莊建設開發股份有限公司法定代理人 李昭賢訴訟代理人 王國忠律師
莊美貴律師被 上訴 人 李爵君上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國110年1月21日臺灣高等法院臺南分院第二審判決（109年度消上字第2號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人之其餘上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院臺南分院。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國103年4月20日向上訴人購買明水
森林」社區建案（下稱系爭建案）編號00棟0 樓之房地（即坐落臺南市○○區○○段○○號土地、權利範圍160/10000，及其上門牌號碼臺南市○○區○○○路○○○ 號0樓之0房屋，下稱系爭房地），約定房屋價款新臺幣（下同）869萬元、車位價款142萬元、土地價款838 萬元，合計共1849萬元，並簽訂房屋預定買賣合約書（下稱系爭房屋契約）、土地預定買賣合約書（下稱系爭土地契約，與系爭房屋契約合稱系爭房地契約）。系爭建案自同年5 月26日開工，上訴人遲至106年7月14日始完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施及取得使用執照，遲延295 日完工，視同其違約。伊於同年月28日依系爭房屋契約第13條第2項、第27條第1項、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（下稱系爭預售屋契約記載事項）第24項第
1 款規定，向上訴人為解除契約之意思表示，自得依系爭房屋契約第27條第1項、系爭土地契約第11條第1項，及系爭預售屋契約記載事項第24項第3款規定，求為命上訴人給付違約金184萬9000元本息之判決（第一審判命上訴人返還被上訴人495 萬元本息，未據上訴人聲明不服；原審判決駁回被上訴人逾上述金額之請求部分，亦未據被上訴人聲明不服）。
上訴人則以：伊雖遲延完工295 日，惟因可歸責於伊之天數僅
有18日，未達系爭房屋契約第13條第2項所定之3個月期間，被上訴人解除系爭房地契約並非合法。被上訴人因違約拒絕受領點交，伊已於109年1月20日通知被上訴人解除系爭房地契約，被上訴人請求給付違約金有違誠信原則，且違約金之約定亦屬過高等語，資為抗辯。
原審就上開部分維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以如下理由，為其判斷之基礎：
㈠被上訴人於103年4月20日向上訴人購買系爭房地，約定房屋價
款869萬元、車位價款142萬元、土地價款838 萬元，合計1849萬元，並簽訂系爭房屋、土地契約，被上訴人已繳房地價款49
5 萬元。系爭建案於103年7月31日實際開工，較原訂開工日逾期66日，於106年7月14日取得使用執照，較自103年5月26日起算850 個日曆天超過295日，為兩造所不爭。
㈡依系爭房屋契約第13條第1 項前段之規定，已就工期計算明文
記載為「日曆天」，上訴人抗辯應以「工作天」為計算，並無足採。綜參兩造不爭執事項、建造執照、系爭房地契約、客戶變更設計總表、客戶申請工程變更展延工期彙整表、客戶變更設計工期說明、臺南市政府工務局函、使用執照執行要點、水利局函、地震災害後工程設施檢核表、建築物無障礙設施勘檢檢視表、裁罰書、社團法人臺南市建築師公會鑑定報告（下稱建築師公會鑑定報告）、臺灣省土木技師公會（下稱土木技師公會）0206地震後結構安全鑑定報告、中央氣象局永康氣象站降雨量逐日氣象資料等，及證人裘維平、郭鴻鑾、陳淑娟之證述，相互以觀，上訴人抗辯施工期間因有：⑴污水及下水道審查開工延宕66日、⑵美濃大地震結構檢測及安全鑑定停工94日、⑶梅雨及颱風季節停工30日、⑷審照期間延長56日、⑸因登革熱疫情經勒令停工29日、⑹客戶變更設計增加工程60日、⑺外牆磁磚重新施工日數10日、⑻被上訴人遲延繳付各期房屋價款17日，係不可歸責於伊之事由，應自逾期天數中扣除者，其中就⑴、⑷、⑸、⑹、⑺、⑻部分：均不應扣除工期。就⑶梅雨及颱風季節停工部分：應扣除16日工期，其餘則不應扣除。
就⑵美濃大地震結構檢測及安全鑑定停工部分：上訴人於 105年2月6日美濃大地震後，依臺南市政府工務局函示，於同日進行地震災後工程設施檢核，復因網路平台出現質疑系爭建案未進行建築結構檢查之聲浪，於同年3 月29日委託土木技師公會進行系爭建案結構安全鑑定，經該公會於同年5月9日檢送鑑定報告。上訴人為確認工程設施安全無虞後再行繼續施工，符合承購戶之合理期待及利益，更係履行社會責任之體現，所為委託鑑定之41日期間，為系爭房屋契約第13條第1 項但書約定之「因天災地變致不能施工」期間，該41日工期應予扣除。至上訴人於美濃大地震發生後自行檢核工程設施，因無安全疑慮而無停工之必要，此期間（105年2月6日至同年3月29日）共53日工期，則不得扣除。
㈢依系爭房屋契約第13條第1項前段、第2項約定，及系爭預售屋
契約記載事項第12項之規定，所稱完工之工期，應自實際開工日起算850 個日曆天完工，始為合理。上訴人遲誤開工66日而於103年7月31日實際開工，其自實際開工日起至系爭建案取得使用執照之日止，共逾期229日，扣除不應列入工期之57日（16+41），系爭建案逾期完工日數為172日。
㈣系爭房地契約雖無賣方違反「開工及取得使用執照期限」時，
買方得解除契約及請求賣方賠償違約金之相關約定，惟依消費者保護法第17條第5 項規定內容及其立法意旨，系爭預售屋契約記載事項第24項第3 款之規定，仍構成買賣契約之內容。被上訴人自得依上開規定解除系爭房地契約，請求賠償違約金。被上訴人依約行使契約上之權利，並無違反誠信原則可言。上訴人逾期66日開工，開工後逾期172日完工，合計逾期238日，被上訴人於106 年8月1日解除系爭房地契約，其因上訴人違約所受之損害，為逾期238 日不能占有使用處分系爭房地之利益。經審酌上情，被上訴人請求之違約金，以酌減為依系爭房地總價百分之10計算即184萬9000元，尚屬適當。
本院廢棄原判決之理由：
㈠按法院認定事實應依憑證據，而證據之證明力由法院依其自由
心證斷定之，法院為判決時，應斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以判斷事實之真偽。取捨證據、認定事實固屬事實審法院之職權，然其認定仍須合於論理法則、經驗法則與證據法則。
㈡查上訴人於105 年2月6日美濃大地震後，依臺南市政府工務局
函示，於同日進行地震災後工程設施檢核，復因網路平台出現質疑系爭建案未進行建築結構檢查之聲浪，於同年3 月29日委託土木技師公會鑑定，為原審認定之事實。卷附之當日檢核表列載應檢核之工程項目共8項，檢核事項則係地震前12小時或7日內，有無澆置之混凝土及有無模板支撐？是否完成結構體？有無鋼構工程、塔式吊車、施工架、臨時擋土支撐或構台等，所須載填內容則僅有「是」、「否」兩項欄位，及造成上開工程之何項損害（見一審卷㈠第52頁），均屬簡易檢核之初判事項，則系爭建案之各該工程設施縱經上訴人依檢核表逐項檢核，是否足以確認系爭建案之各項工程設施安全無虞而應繼續施工？並非無疑。原審既認上訴人因網路平台出現質疑聲浪，而於同年3 月29日委託鑑定，迄至同年5月9日鑑定報告提出之日止，屬於因天災地變致不能施工之事由，竟認上訴人於美濃大地震發生當日自行檢核工程設施後，無需再經鑑定確認即應繼續施工，尚嫌速斷。
㈢卷附之建築師公會鑑定報告謂：美濃大地震之災害影響社會大
眾及建築主管機關針對建築結構安全之重視甚鉅，工程興建中之建設公司配合停工進行建築結構安全檢測應為履行社會責任之義務行為（見一審卷㈠第265 頁）；對照原審亦肯認上訴人於美濃大地震發生當日雖已進行地震災後工程設施檢核，惟因網路平台出現質疑聲浪而委託土木技師公會鑑定，係符合承購戶之合理期待及利益，更為履行社會責任之體現，則上訴人執該鑑定報告結論，抗辯自105年2月6日美濃大地震迄至同年3月29日委託土木技師公會鑑定之53日期間，亦不應列入遲延工期，是否不可採？非無再為研求之餘地。倘上開期間不應列入遲延期間，被上訴人因上訴人逾期完工不能占有使用處分系爭房地之利益為若干？依系爭房地總價百分之10計算上訴人應賠償之違約金額是否過高？自有再為斟酌之餘地。上訴論旨就原判決之不利部分指摘為不當，聲明廢棄，非無理由。
㈣末查系爭土地契約之出賣人為第三人（見一審卷㈠第17至20頁
），上訴人既非該契約當事人，被上訴人何以得向上訴人主張該契約權利，案經發回應併注意及之，令當事人為說明及相關之舉證。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 10 月 6 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 魏 大 喨
法官 李 寶 堂法官 邱 瑞 祥法官 林 玉 珮法官 李 文 賢本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 110 年 10 月 13 日