最高法院民事判決 110年度台上字第2467號上 訴 人 阮仙化即苗栗田園餐廳訴訟代理人 王 百 全律師被 上訴 人 黃洪青桂
黃 翊 元（原名黃翊銘）上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國109 年12月30日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（107 年度上易字第588號），提起一部上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人請求被上訴人再連帶給付不當得利新臺幣（下同）七十萬四千元本息及第一審律師費用四萬二千元之上訴、連帶給付第二審及強制執行律師費用八萬元之擴張之訴、連帶給付違約金二百七十六萬元之追加之訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。
理 由
一、上訴人主張：伊於民國94年9月7日向訴外人曾俊儒、賴壬水、宋新妹（下稱曾俊儒等3人）承租坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），及其上門牌號碼同上鄉○○村201-1、201-2、201-3號建物三幢（下稱系爭建物）經營苗栗田園餐廳，租金每月20萬元。嗣於98年間轉租系爭建物2樓，供被上訴人黃洪青桂經營「倆相好國際表演一廳」，每月租金5萬元，並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），被上訴人黃翊元為黃洪青桂之連帶保證人。黃洪青桂復於101年間承租「倆相好國際表演一廳」左側空地搭建鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋），經營「倆相好國際表演廳二廳」，約定租金調整為每月6萬元。惟黃洪青桂自105年9月起未依約給付租金，並終止系爭租約，僅於106年8月底拆除系爭鐵皮屋，系爭建物2樓並未回復原狀，自105年9月起至106年12月28日止，無權占有系爭建物2樓及系爭鐵皮屋坐落之土地（下稱系爭不動產），伊得請求被上訴人連帶給付相當於租金之不當得利70萬4000元（第一審另判准15萬6000元本息確定），及依系爭租約第12條約定，請求被上訴人連帶給付因涉訟支付之第一審律師費用4萬2000元（第一審另判准1萬8000元確定）。於原審復依系爭租約第12條約定，擴張請求被上訴人連帶給付第二審及強制執行（下稱第二審等）律師費用8萬元，並依系爭租約第6條約定，追加請求被上訴人連帶給付違約金276萬元等情，爰求為命被上訴人再連帶給付不當得利70萬4000元及自107年9月1日起加計法定遲延利息、再連帶給付第一審律師費用4萬2000元；另連帶給付第二審等律師費用8萬元及違約金276萬元之判決（其他未繫屬本院部分，不予論述）。
二、被上訴人抗辯：上訴人未依法催告黃洪青桂給付租金，其於
105 年9月1日終止系爭租約，並不合法，應以伊訴訟代理人於第一審表示終止系爭租約之日即106 年12月26日為準，故伊未無權占有，亦未違反系爭租約。
三、原審維持第一審所為關於駁回上訴人請求被上訴人連帶給付不當得利70萬4000元本息、連帶給付第一審律師費用4萬2000元部分之判決，駁回其上訴及擴張（第二審等律師費用8萬元）、追加之訴（違約金276萬元）。其理由如下：
㈠系爭租約原訂期限自98年10月1 日起至99年3月1日止，嗣合
意延長至99年9月30日，其後則為不定期租約，租金原為5萬元，嗣增至6萬元，押租保證金6萬元，業經上訴人收取，被上訴人給付上訴人租金至105年8月止。系爭鐵皮屋於106年8月24日拆除，被上訴人搬離系爭建物2 樓時未點交與上訴人等事實，為兩造所不爭。
㈡不定期之房屋租約，出租人除有土地法第100 條所列各款情
形者外，不得終止租約，惟於承租人並無限制，得依民法第450條第2項規定隨時終止租約。系爭租約自99年10月1 日起成為不定期租約，為兩造所不爭執，則黃洪青桂自得隨時終止。綜合證人柯順傑、謝博文、葉玉美之證述，足見黃翊元已於105年9月間向上訴人表示終止系爭租約；審酌系爭租約係按月給付租金，依民法第450條第3項規定，於通知後1個月系爭租約終止，是系爭租約應於105年10月1日終止。
㈢系爭租約於105年9月間既尚未經終止，被上訴人於斯時占有
系爭不動產，非無法律上之原因。又上訴人自認與曾俊儒等
3 人之租約於104年9月15日屆滿，即未再交付租金與曾俊儒等3人，堪認自104年9月16日起，上訴人與曾俊儒等3人間就系爭土地及系爭建物已無租賃關係；復依上訴人與曾俊儒等
3 人之和解筆錄所示，難認於和解時創設新租賃關係。則上訴人自104年9月16日起即無權出租系爭不動產與被上訴人，對曾俊儒等3 人而言，兩造均屬無權占有，被上訴人雖無權占有系爭不動產，因上訴人亦非有權占有之人，不得對系爭不動產主張權利，難認其受有損害，核與不當得利之要件不符。是上訴人依不當得利法律關係，請求被上訴人連帶給付不當得利70萬4000元，自有未合。
㈣審諸證人吳永鴻、謝博文、葉玉美之證述，足認上訴人默示
同意黃翊元將物品暫放系爭建物2 樓或系爭鐵皮屋，自不得謂被上訴人違反系爭租約第6 條「即時遷讓交還房屋」之約定。此外，上訴人復未能提出證據證明有限期命被上訴人遷讓，尚難以被上訴人未立即回復原狀、未點交系爭建物2 樓遽認違約，是上訴人請求（含擴張部分）被上訴人連帶給付律師費用共12萬2000元，及追加請求被上訴人連帶給付違約金276萬元，亦無理由。
㈤從而，上訴人依不當得利法律關係，請求被上訴人再連帶給
付不當得利70萬4000元本息；依系爭租約第12條約定，請求被上訴人再連帶給付第一審律師費用4 萬2000元；復依系爭租約第12條約定，擴張請求被上訴人連帶給付第二審等律師費用8萬元；依系爭契約第6條約定，追加請求被上訴人連帶給付違約金276萬元，均無理由，不能准許。
四、本院廢棄原判決之理由：㈠按租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，出
租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效，僅不得以之對抗所有人，是除法律別有規定或另有約定者外，當事人仍應依租約履行。至所有人得否向承租人請求返還占有使用租賃物之利益，則屬另一問題。
㈡系爭租約第6 條約定：「乙方（即黃洪青桂）於租期屆滿時
，除經甲方（即上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方…如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（即黃翊元），絕（決）無異議」，第12條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」（員簡字卷38、39頁）；而系爭租約自99年10月1 日起成為不定期租約，被上訴人給付上訴人租金至105年8月止，系爭鐵皮屋於106年8月24日拆除，被上訴人搬離系爭建物2 樓時未點交與上訴人，復為原審認定之事實，顯見系爭租約存在上訴人與黃洪青桂間。果爾，上訴人主張黃洪青桂自105年9月起未依約給付租金，復至106 年12月28日止無權占有系爭不動產，爰依不當得利法律關係請求被上訴人連帶給付相當於租金之不當得利70萬4000元本息，及依系爭租約第6 條、第12條約定，請求被上訴人連帶給付因涉訟支付之第一審律師費用4 萬2000元、第二審等律師費用8萬元，暨違約金276萬元，是否全無足取？尚滋疑義。原審未遑詳予推求，遽為上訴人此部分敗訴之判決，不免速斷。又原審既認系爭租約應於105年10月1日終止，則上訴人有否請求被上訴人連帶給付105年9月占有系爭不動產租金之意？尚有未明，審判長未令其敘明或補充，即逕認被上訴人於斯時占有系爭不動產，非無法律上之原因，進而為上訴人該部分不利之判斷，亦有可議。
㈢上訴論旨，指摘原判決上開於其不利部分違背法令，求予廢棄，非無理由。
五、結論：本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 10 月 13 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 魏 大 喨
法官 李 文 賢法官 邱 瑞 祥法官 林 玉 珮法官 李 寶 堂本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 110 年 10 月 20 日