最高法院民事判決 110年度台上字第2514號上 訴 人 李榮顯訴訟代理人 劉上銘律師上 訴 人 楊坤輝訴訟代理人 林重宏律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，兩造對於中華民國110年1月27日臺灣高等法院判決（108年度重上字第1015號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由本件上訴人李榮顯（下稱李榮顯）主張：伊於民國107年1月12
日經第一審共同被告永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶公司）仲介，與對造上訴人楊坤輝（下稱楊坤輝）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以新臺幣（下同）4,630 萬元向楊坤輝購買門牌號碼台北市○○區○○街○○號1 樓房屋（下稱系爭房屋），及無產權登記之地下室（下稱系爭地下室，與系爭房屋合稱系爭建物）○○○區○○段○ ○段000、000-1地號土地應有部分各505/10000（下與系爭建物合稱系爭房地）。
楊坤輝明知系爭建物有水泥塊剝落、鋼筋外露、氯離子過高等瑕疵，竟於系爭契約標的物現況說明書（下稱系爭現況書）為不實說明，保證系爭建物無滲漏水、鋼筋外露、水泥塊剝落、未有大於0.1 公分顯見間隙裂縫或傾斜情事；且永慶公司於簽約時，將事先繕打、記載買受人知悉系爭建物所在社區曾有建物氯離子檢測過高與鋼筋外露情事，日後如發現系爭建物有氯離子過高情狀，不得向永慶公司及楊坤輝主張瑕疵等排除責任文句之增補契約（下稱系爭增補契約），夾帶於系爭契約內，使伊不及審閱而於系爭契約、系爭增補契約簽名。嗣交屋後，伊經承租人告知系爭建物牆壁剝落，於同年5 月間委託鑑定結果，始知系爭建物有氯離子超標、系爭房屋有傾斜之瑕疵，導致系爭房地價值減損885萬1,127元，伊請求減少價金等情，爰依民法第359條、第179條規定、並於原審追加依第184 條規定，求為命楊坤輝如數給付，並加計自民事追加訴之聲明暨準備㈣狀繕本送達翌日即108年8月21日起算法定遲延利息之判決（原審判命楊坤輝給付493萬8,228元本息，駁回李榮顯其餘請求，兩造各就敗訴部分，提起第三審上訴；又李榮顯於第一審對於楊坤輝以先位之訴主張解除契約返還價金本息、以備位之訴所為逾上述聲明之減少價金本息，及請求楊坤輝與第一審共同被告高柏原、永慶公司連帶給付4萬0,800元本息部分，於第一審受敗訴判決後，分別於原審減縮聲明及調解成立，該未繫屬於本院部分，均不予贅述）。
對造上訴人楊坤輝則以：伊為小兒麻痺患者，不良於行，從未
至系爭地下室查看狀況，系爭現況書係伊就系爭房屋之說明，未及於系爭地下室，無故意不告知瑕疵。又依系爭契約所附不動產說明書（下稱系爭說明書）所載，李榮顯於系爭契約成立時確實知悉或因重大過失而不知系爭建物有混凝土氯離子含量超標情狀，永慶公司仲介人員及承辦代書於李榮顯簽約前，復就系爭增補契約逐條說明，李榮顯選擇不於簽約前為氯離子含量檢測，且同意不向伊主張相關氯離子含量及所致之屋況瑕疵，伊不負此部分擔保責任。況李榮顯請求減少價金已逾民法第365條規定之除斥期間等語，資為抗辯。
原審就上述聲明將第一審所為李榮顯敗訴之判決部分廢棄，改
判命楊坤輝給付493萬8,228元本息，並駁回李榮顯其餘上訴，係以：李榮顯於107年1月12日向楊坤輝買受系爭房地，於同年
5 月17日委請社團法人中華民國建築技術學會鑑定結果，系爭地下室混凝土氯離子含量平均值為0.6233kg/m3 ，且其頂板有多處混凝土保護層剝落、鋼筋鏽蝕、滲水、白華情形；經第一審囑託社團法人臺灣住宅品質消費者保護協會（下稱住宅消保會）鑑定，確認系爭房屋有傾斜現象，且10處氯離子含量平均值達1.6081 kg/m3，均超過標準。而氯離子含量超標，鋼筋易被腐蝕、生鏽，致混凝土表面產生裂縫、剝落，鋼筋外露，影響建物結構。參酌證人即承租系爭房屋之統一超商店長謝家惠之證述，堪認系爭建物於移轉予李榮顯時即有氯離子含量過高及系爭房屋傾斜之瑕疵。兩造均為自然人，楊坤輝並非以不動產買賣為業，系爭房地之買賣無消費者保護法之適用。雖系爭說明書之【重要注意事項】記載：「本案未曾做過氯離子含量檢測」、【提醒事項】記載：「提醒您，下列事項須請買賣雙方於簽約前再次確認，請務必留意」、「本案建物現況疑似有傾斜情形，請於簽約時由買賣雙方再行協議是否進行檢測」、「本社區其他戶曾進行氯離子含量檢測，其檢測平均值已超過
0.6公斤/立方米，本標的亦有超過標準值之虞」等語，及系爭增補契約載明：「甲方（即李榮顯）確已知悉，本標的物所屬社區曾發現建物之氯離子含量檢測值高於0.6kg/m3及鋼筋外露等高氯離子建物現象」、「本買賣標的外觀經肉眼觀察疑似有傾斜情事」等語；惟依永慶公司、高柏原之陳述，及謝家惠之證述，李榮顯於107年1月12日簽約上午與高柏原相約見面，即隨同高柏原至系爭房屋查看約半小時至一小時後離去，未進入系爭地下室，當日即以高於市場行情之價格出價斡旋，並於晚上與楊坤輝簽訂系爭契約及系爭增補契約，再參酌證人即代書張永圳及李榮顯之子李嘉恩之證述，可知張永圳係依永慶公司業務及店長告知之內容製作系爭契約及系爭增補契約，並未親聞兩造與永慶公司討論系爭增補契約之內容，亦未向李榮顯解釋系爭增補契約，嗣後僅說明系爭契約後續代書辦理事項流程，未再確認李榮顯是否瞭解系爭建物有氯離子過高、傾斜等瑕疵。證人李嘉恩雖為李榮顯之子，然其所述李榮顯簽約時不知系爭建物瑕疵乙節，與李榮顯於看屋過程未特別要求檢視屋況，且未以此議價，並於看屋當日即以高於正常屋況行情之價格與楊坤輝締約等情相符，洵屬可信，堪認李榮顯簽約時不知系爭建物有傾斜、氯離子過高之瑕疵。然李榮顯已於系爭說明書首頁及系爭增補契約簽名，猶未閱讀各該契約內容，而不知系爭契約有前開提醒事項及系爭增補契約內容，進而就系爭建物是否氯離子含量過高及系爭房屋是否傾斜之情形進行檢測，顯然欠缺普通人之注意，應認具有重大過失。楊坤輝係於104年6月13日透過永慶公司仲介，向其前手即證人陳四平購買系爭房地，依陳四平之證述，並參酌其與楊坤輝間不動產買賣契約所附之標的物現況說明書就「是否曾經做過氯離子含量檢測（若是，須檢附檢測報告書）」欄，原勾選「是」，後刪除改勾選「否」，「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」欄，原勾選「否」，後改勾選「是」，且不動產說明書【重要注意事項】記載：「本案曾做過氯離子含量檢測，但因賣方尚未檢附檢測報告書，故無法提供」等語，堪認陳四平證稱：系爭建物曾經做過氯離子含量檢測，伊有提供予仲介及楊坤輝，並告知有鋼筋外露、水泥塊剝落、氯離子過高之情形等語為可採。則李榮顯主張楊坤輝及永慶公司知悉系爭建物曾做過氯離子含量檢測，有氯離子含量過高之情形，且曾有鋼筋外露、水泥塊剝落現象等語，應可信為真實。楊坤輝既知悉系爭建物曾做過氯離子含量檢測，有氯離子含量過高之情形，且曾有鋼筋外露、水泥塊剝落之現象，卻於系爭現況書就「是否曾經做過氯離子含量檢測（若是，須檢附檢測報告書）」、「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」等項目均勾選「否」，並於系爭說明書【重要注意事項】記載：「本案未曾做過氯離子含量檢測」等語，顯有不實；且系爭說明書之【提醒事項】及系爭增補契約之記載，僅告知「本社區其他戶」曾進行氯離子含量檢測，檢測平均值超過0.6公斤/立方米等情，並未明確就其已知「系爭建物」曾做過氯離子含量檢測，且檢測值超過標準，及曾有鋼筋外露、水泥塊剝落等現象據實告知李榮顯，縱使李榮顯曾閱覽系爭說明書、系爭增補契約，於對照楊坤輝出具之系爭現況書後，即可能認為系爭建物未必如其他戶有氯離子含量過高之情形，因而未進一步檢測及以之為議價，堪認楊坤輝故意不告知系爭建物有氯離子含量過高之瑕疵。至系爭房屋傾斜之瑕疵部分，觀諸證人陳四平與楊坤輝間之買賣契約所附標的物現況說明書「是否有龜裂傾斜之情形」欄勾選「否」，且未於其他契約內容告知楊坤輝系爭房屋有傾斜之瑕疵，尚難認楊坤輝於系爭現況書就是否傾斜之勾選，係故意不告知瑕疵。況系爭說明書【提醒事項】已記載「本案建物現況疑似有傾斜情形」，系爭增補契約亦記載「四、本買賣標的外觀經肉眼觀察疑似有傾斜情事」等語，亦難以李榮顯未予閱覽，即認楊坤輝故意不告知系爭房屋有傾斜之瑕疵。綜上，李榮顯雖因重大過失而不知瑕疵，然楊坤輝故意不告知系爭建物有氯離子含量過高之瑕疵，依民法第355條第2項但書規定，仍應就此部分負瑕疵擔保責任，縱其於系爭增補契約排除此部分瑕疵擔保責任，依同法第366 條規定，該特約亦屬無效，且李榮顯所得主張此部分之減少價金請求權不因通知後6 個月內未行使而消滅。至系爭說明書及系爭增補契約已記載系爭房屋疑似有傾斜情形，楊坤輝無故意不告知系爭房屋有傾斜之瑕疵，亦未保證無傾斜瑕疵之情事，依民法第355條第2項規定，楊坤輝無庸就系爭房屋傾斜之瑕疵負擔保責任。參酌住宅消保會鑑定報告，系爭房地正常屋況之評估總價為4,381萬7,460元，氯離子含量超標瑕疵時之評估總價為3,887萬9,232元，則系爭房地因系爭建物氯離子含量超標瑕疵時之價格減損金額為493萬8,228元。
從而，李榮顯依民法第359條、第179條規定，請求楊坤輝給付493萬8,228元本息，為有理由，逾此部分即391萬2,899元本息之請求，則無理由等詞，為其判斷之基礎。
按原告以單一之聲明，主張數項訴訟標的，並未請求法院選擇
其中之一裁判，亦未定有先後之順序，而係請求法院就各該訴訟標的同時為裁判者，即為訴之重疊合併，法院必須認定原告所主張之數項訴訟標的均無理由時，始得為其敗訴之判決。且重疊訴之合併，僅有單一之聲明，各訴不得分別辯論與為一部終局判決。查李榮顯於原審言詞辯論期日陳稱：依民法第 359條、第179條、第184條規定，請求減少價金，並稱侵權行為所受損害即為房屋所減少之價值等語（見原審卷第368 頁），則李榮顯就系爭房屋傾斜部分依侵權行為法律關係為請求是否有理由，原審恝置不論，即為李榮顯此部分敗訴之判決，自有可議。又系爭房屋有傾斜現象，為原審所確定之事實，且楊坤輝於系爭現況書「是否有大於0.1 公分顯見間隙裂痕或『傾斜』之情形（0.1公分＝5元硬幣厚度）」一欄勾選「否」（見一審卷第95頁），則李榮顯執此主張楊坤輝就系爭房屋已保證「無傾斜」等語（見原審卷第94頁、第357 頁），原審未說明不可採之理由，逕就此部分為李榮顯不利之論斷，亦有理由不備之違法。次查，證人陳四平與楊坤輝間關於系爭房地買賣所附之標的物現況說明書，就「是否曾經做過氯離子含量檢測（若是，須檢附檢測報告書）」欄，原勾選「是」，後刪除改勾選「否」，並經陳四平及楊坤輝於該欄位簽名（見同上卷第230 頁），似見陳四平於該現況說明書之真意係「未做過氯離子含量檢測」。果爾，上開記載之真意與不動產說明書【重要注意事項】記載：「……＊本案曾做過氯離子含量檢測，但因賣方尚未檢附檢測報告書，故無法提供」等語（見同上卷第221頁），已有不符，更與陳四平於原審證稱：「（問：你在賣房子給楊坤輝時，有跟他說氯離子過高的問題嗎）有，我們還有附上結構師的檢測結果給他。超商那時候有給我檢測報告」等語（見同上卷第309 頁），大相逕庭。則能否以陳四平上開證述，遽認楊坤輝知悉系爭建物曾做過氯離子含量檢測、有氯離子含量過高之情形？自非無進一步研求之餘地。究竟系爭房地由陳四平出售楊坤輝之前，是否就系爭建物做過氯離子含量檢測？陳四平是否曾將檢測報告書提供楊坤輝？上開現況說明書，將「是否曾經做過氯離子含量檢測」欄位之勾選「是」刪除後，改勾選「否」之原因為何？均有未明，凡此俱與楊坤輝是否知悉系爭建物有氯離子含量過高之瑕疵，並故意不告知該瑕疵之判斷，所關頗切。原審未遑詳加調查審認，僅以上述理由就此，部分為楊坤輝不利之判決，不免速斷。兩造上訴論旨，各自指摘原判決不利於己部分為不當，聲明廢棄，均非無理由。
據上論結，本件兩造上訴均為有理由。依民事訴訟法第477 條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 10 月 7 日
最高法院民事第九庭
審判長法官 盧 彥 如
法官 林 麗 玲法官 張 恩 賜法官 王 本 源法官 吳 麗 惠本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 110 年 10 月 20 日