最高法院民事判決 110年度台上字第282號上 訴 人 黃其興
黃淑慈黃玉欣黃祥欽共 同訴訟代理人 張宜暉律師被 上訴 人 詹振德上列當事人間請求返還不動產等事件，上訴人對於中華民國109年1月15日臺灣高等法院第二審判決（108年度上字第912號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人其餘上訴，及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
一、本件被上訴人主張：上訴人黃其興、黃淑慈（下稱黃其興等2人）邀同上訴人黃玉欣、黃祥欽（下稱黃玉欣等2人）為連帶保證人，於民國106 年4月1日與伊簽立「房屋使用借貸合約書」（下稱系爭合約），約定由伊出借所有坐落新竹縣○○鎮○○○段○○○ ○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）及其上門牌新竹縣新埔鎮汶水坑73號未辦保存登記建物（下稱系爭房屋），予黃其興等2 人無償使用，伊得隨時終止系爭合約，收回系爭房屋及所占土地，其2 人如未於通知後30日內遷出並返還系爭房屋，應給付違約金新臺幣（下同）150 萬元，並自系爭合約成立時起按月計付懲罰性違約金5 萬元。伊嗣於107年7月5日終止系爭合約，黃其興等2人未於30日內即同年8月4日前遷還系爭房屋等情。爰依系爭合約，求為命黃其興等2 人遷還系爭房屋；上訴人連帶給付20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（黃其興等2 人、黃祥欽為107年9月28 日，黃玉欣為107年10月12日）起加付法定遲延利息，並自108 年8月5日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付1萬1374 元之判決（其他未繫屬本院部分，不予論述）。
二、上訴人則以：系爭房屋為黃其興所起造，雖與系爭土地經法院併付拍定予第三人，惟未經辦理點交，實際上均由黃其興等2人占有，其2人為有權占用。被上訴人於簽約時，未曾交付系爭房屋，其2 人無從返還。況其聲稱除非出售系爭土地，否則不會提早要求黃其興等2 人遷離，茲未出售土地，自不得為此請求。又黃其興等2 人僅占用系爭房屋地上第1、2層（每層面積114.54平方公尺）之60%共137平方公尺（約41坪），為被上訴人所不爭執，附近月租每坪為200 元，然系爭房屋位處山區，月租以每坪100 元計算方屬合理，被上訴人每月租金損害僅有4100元等語，資為抗辯。
三、原審將第一審所為被上訴人勝訴之判決一部廢棄，就超過上開聲明部分駁回被上訴人之訴，並駁回上訴人之其餘上訴，無非以：兩造於106 年4月1日簽訂系爭合約，約定被上訴人將系爭房屋及所占基地出借予黃其興等2 人無償使用，黃玉欣等2人為連帶保證人等情，為兩造所不爭。被上訴人於107年7月5日依系爭合約第3條、第8條約定，終止系爭合約，並請求黃其興等2 人於30日內遷還系爭房屋，洵屬有據。黃其興雖為系爭房屋起造人，惟該房屋及坐落基地前於95年10月11日即由第三人拍定，經法院核發不動產權利移轉證書，黃其興已非該屋所有權人，自非有權占用。上訴人所提被上訴人傳送黃祥欣之簡訊內容，難認有同意黃其興等2 人繼續使用系爭房屋之意。又黃其興等2 人未於通知30日內即107年8月4 日前遷還系爭房屋，依系爭合約第11條約定應給付違約金150 萬元，惟該違約金係損害賠償預定性質，審酌系爭房屋為地下1層、地上3層建築物，屋齡40年，鄰近楊新公路，生活機能普通等一切情狀，被上訴人所受相當於租金之損害，以系爭房屋價值（拍定價313萬6000 元）及所占基地（面積共144.6 平方公尺）申報地價之年息5%計算為適當。而黃其興等2 人係占用系爭建物第1、2層（均114.54平方公尺），已經被上訴人自認，其事後翻異主張其2 人係占用系爭房屋全部，未證明與事實不符或經上訴人同意，難認合法撤銷自認。預估被上訴人收回系爭房屋約需2年6月，其於此期間所受相當租金損害為17萬607 元，加上稅捐共計20萬元，為其得請求上訴人連帶給付之違約金數額本息。上訴人另依系爭合約第11條後段約定，自契約成立時起應按月連帶給付懲罰性違約金5 萬元，然被上訴人每月所受租金損害僅5687元，已如前述，上開懲罰性違約金約定實屬過苛，爰酌減為自107年8月5日起以損害2倍即1萬1374元（原判決誤載為1萬1347元）計付，始屬允妥。從而，被上訴人依系爭合約，請求黃其興等2 人應遷還系爭房屋；上訴人應連帶給付20萬元本息，並自108 年8月5日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付1萬1374元，為有理由等詞，為其判斷之基礎。
四、本院判斷：㈠按當事人於準備程序在受命法官前積極而明確表示不爭執，
性質上為民事訴訟法第279條第1項規定之自認。當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內，有拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判基礎，在未經當事人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認事實相反之認定。又城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，為土地法第97條第1項所明定。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價，即土地所有權人依土地法第148 條規定申報之地價；建築物價額，則係該管市縣地政機關估定之價額。
㈡查兩造簽訂系爭合約，約定被上訴人將系爭房屋及所占基地
出借予黃其興等2人，被上訴人於107年7月5日終止系爭合約。系爭房屋由黃其興所起造，係地下1層、地上3層之建築物，經法院併付拍賣，由第三人（劉裕德）於95年10月11日拍定，為原審認定之事實（見原判決第3-4 頁）。上訴人於事實審一再抗辯：系爭房屋遭併付拍賣，惟法院未辦理點交，得標者再轉賣被上訴人，一直以來為伊等使用。伊等占用地上層第1、2層部分（面積114.54平方公尺×60%×2）共 137平方公尺（約41坪）等語（見一審卷第112 頁，原審卷第41、131、207、211、213頁）。查第三人拍定後將系爭房屋轉讓予被上訴人，被上訴人於102 年間申請變更為該房屋納稅義務人（見一審卷第81頁），並簽訂系爭合約，似已完成簡易交付。另於原審108年11月8日準備程序中陳述：「同意如上訴人所述（主張實際使用面積），不爭執」等語（見原審卷第126 頁），原審亦認定被上訴人自認上訴人占用面積之事實，未合法撤銷自認，可見黃其興等2 人原占用系爭房屋，被上訴人以簡易交付方式移轉占有。果爾，被上訴人既自認黃其興等2人係占用系爭房屋一部之事實，則其2人占用之具體位置何在及面積若干？此與黃其興等2 人應遷還系爭房屋之範圍及位置，暨被上訴人所受租金損害之數額，攸關頗切，自應查明。又上訴人係陳述黃其興等2 人實際占用地上第1、2層之部分（60%），原審竟誤為該2層樓全部，又未查明系爭房屋所在縣市地政機關估定之價額，逕執該房屋之拍定價格（313萬6000 元），據以計算被上訴人所受租金之損害，進而為不利上訴人之判決，均有可議。上訴論旨，指摘原判決關己不利部分違背法令，求予廢棄，為有理由。
五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 4 月 29 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 袁 靜 文
法官 陳 靜 芬法官 李 媛 媛法官 石 有 為法官 林 金 吾本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 110 年 5 月 12 日