最高法院民事判決 110年度台上字第2974號上 訴 人 胡 瑜訴訟代理人 李國煒律師被 上訴 人 行政院農業委員會農田水利署（原臺灣石門農田水
利會）法定代理人 蔡昇甫訴訟代理人 彭成青律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國110年5月26日臺灣高等法院第二審更審判決（109年度上更二字第127號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、本件被上訴人主張：伊於民國 100年2月8日與上訴人訂立租賃契約（下稱系爭租約），將所有坐落桃園市○○區○○段000a地號土地（面積 1144.23平方公尺，下稱000a地號土地）中面積30平方公尺部分出租與上訴人，租期回溯自97年 7月 1日起至102年6月30日止。詎上訴人違約將承租範圍土地轉租予訴外人阮玉如，伊已依系爭租約第21條第15款、第17款約定，於100年9月30日終止契約，縱未合法終止，系爭租約亦於102年6月30日租期屆滿而消滅。上訴人具有事實上處分權之未辦保存登記建物（門牌號碼：桃園市○○區○○路○○號，下稱系爭建物）占用000a地號土地如原判決附圖（下稱附圖）所示A、B部分（下分稱A、B部分），自屬無權占有，每月並受有相當於租金新臺幣（下同） 1,598元之不當得利，致伊受損害。爰依民法第767條第1項、第455條及第179條規定，求為命上訴人拆除地上物，返還A、B部分土地，及自105年6月28日起至返還該部分土地之日止，按月給付1,59
8 元之判決。嗣於原審提起追加之訴，主張：系爭建物另無權占有伊所有同段000b地號土地（下稱000b地號土地，與000a地號土地合稱系爭土地）如附圖所示A1、B1部分（下稱A1、B1部分土地），並受有相當於租金之不當得利，使伊受損害，因依民法第767條第1項、第 179條規定，求為命上訴人拆除地上物，返還A1、B1部分土地，及自105年6月28日起至返還該部分土地之日止，按月給付 583元之判決（未繫屬本院部分，不予贅述）。
二、上訴人則以：系爭建物於61年1月間興建完成，伊於94年8月22日自訴外人范振操受讓該建物，並先後於95年 2月14日、100年2月8 日向被上訴人承租系爭土地使用，兩造成立租地建屋關係，承租範圍包含系爭建物坐落之A、B、A1、B1部分土地，縱伊僅承租 A部分或30平方公尺土地，被上訴人已同意伊占有使用其餘 B、A1、B1部分土地。被上訴人於99年12月 2日會勘時，亦知系爭建物現況作小吃店使用，伊僅出租該建物，並未轉租系爭土地，被上訴人終止租約，並不合法。且被上訴人於租期屆滿後仍繼續收取租金，應視為以不定期限繼續租約。又系爭土地原所有權人同意原始起造人興建系爭建物，被上訴人於65年間取得該土地所有權後，容許伊續為使用，依民法第425條之1規定，伊自得於系爭建物堪用期限內繼續使用系爭土地，非無權占有等語，資為抗辯。
三、原審以：上訴人所有系爭土地上建有系爭建物，占用位置如附圖所示 A、B、A1、B部分，該建物於61年間興建，被上訴人於89年間曾委託訴外人世和測量有限公司（下稱世和公司）就000a地號土地被占用情形進行測量，該建物占有000a地號土地之一部，面積30平方公尺，被上訴人據此於93年間通知系爭建物當時之事實上處分權人范振操承租000a地號土地中30平方公尺。嗣上訴人於94年 8月22日自范振操受讓該建物，並於95年2月14日與被上訴人訂立租約，租期至97年6月30日為止；兩造其後於 100年2月8日復再簽訂系爭租約，租期回溯自97年7月1日起至102年6月30日止，承租範圍均與范振操相同之事實，為兩造所不爭執，且經原法院勘驗及囑託地政機關人員測量明確，有複丈成果圖等在卷足參。參諸證人范振操證稱：當時計算租約面積是被上訴人核算好面積、價金等語，證人即被上訴人承辦系爭租約之人員謝堉溱證述：租約計算面積30平方公尺，係根據之前租約等情，可見被上訴人依世和公司測量結果，僅將系爭建物占用000a地號土地之一部先後出租與范振操、上訴人。雖系爭建物占用000a地號土地如附圖所示A、B部分，面積各為29.14平方公尺、3
0.09平方公尺，惟系爭建物所在一排建物，為整批興建，分別出售不同人，包括系爭建物在內之現有 4間建物，門牌號碼均編為桃園市○○區○○路○○號，依序為國術館、張瑞昌之機車行、上訴人之房屋（於103年間以木板隔成2間，分別經營小吃店及東南亞雜貨店），業據張瑞昌證述明確。佐以證人謝堉溱證稱：伊有去現場，出租範圍是機車行旁邊的台越小館，未包括台越小館右方的雜貨店等語。足徵系爭租約所載租賃範圍000a地號土地30平方公尺，僅有系爭建物坐落000a地號土地如附圖所示 A部分。上訴人辯以伊係按系爭建物現狀向被上訴人承租土地，該建物坐落之A、B、A1、B1部分土地，均在租賃範圍云云，不足採信。又上訴人自范振操受讓系爭建物後，先後於95年間、 100年間向被上訴人承租000a地號土地30平方公尺，作為該建物坐落之基地，兩造就該部分即A部分土地成立租地建屋契約，至於B、A1、B1部分土地，非屬租賃範圍，兩造間無租地建屋關係存在，且上訴人亦未舉證證明系爭建物原始起造人與系爭土地原所有權人間存有租地建屋契約，自無被上訴人應否受該租地建屋關係拘束之問題。次查上訴人固將系爭建物出租予阮玉如經營「玉如小館」使用，有房屋租賃契約書可證。惟房屋與基地所有人間就基地有租賃關係，如無相反特約，房屋所有人將房屋全部或一部供他人使用，乃所有人對地上房屋使用收益權之行使，與基地轉租或以其他方法交予他人使用有別，被上訴人雖不得據以終止系爭租約，然兩造間就 A部分土地之租地建屋關係，已因租期於102年6月30日屆滿而消滅。兩造就系爭租約有關租賃範圍及租期之約定，並無顯失公平，有悖民法第247條之1規定應屬無效情形，且兩造於系爭租約第 2條約明租期屆滿如欲續租應另訂契約，應屬被上訴人預為反對期滿後續租之意思表示。上訴人於租期屆滿後雖續付租金，惟被上訴人已函覆以其給付之款項扣抵無權占有期間之不當得利，有被上訴人之函文足稽，並未續收租金，自無民法第 451條規定視為以不定期限繼續租約情事。再者，被上訴人於65年間以分割轉載為原因取得系爭土地所有權，系爭建物則非其所有，已據上訴人陳明，是系爭土地及建物從未同屬一人所有，無民法第 425條之1第1項規定之適用。上訴人所提其與范振操承租系爭土地之租賃契約、空照圖等，僅足證明系爭建物於93年間即存在，尚難認系爭土地原所有權人於61年間已同意該建物起造人使用土地，自亦無從類推適用民法第 425條之1第1項規定，認系爭租約之租賃期限應至房屋不堪使用時止。系爭租約既已消滅，上訴人占用 A部分土地，屬無權占有；另占用 B、A1及B1部分土地，則自始無正當權源，致受有相當於租金之不當得利，被上訴人自得請求返還。審酌該土地地目為水，位處龍潭都市計畫內綠地，周圍不乏商業活動，及兩造利用土地之經濟價值、所受利益等一切情狀，認以系爭土地申報地價年息6%計算相當於租金之不當得利為適當。則以000a地號土地 103年度及000b地號土地105年1月間申報地價各為每平方公尺5,395.2元、4,891.2元，按各該A、B、A1、B1部分土地面積計算，再扣抵上訴人已給付之金額後，上訴人自105年6月28日起應按月返還占有000a、000b地號土地之不當得利數額分別為1,598元、583元。綜上，被上訴人依民法第767條第1項、第455條及第179條規定，請求上訴人拆除A、B部分土地之地上物，返還占有土地，及自105年6月28日起至返還土地之日止，按月給付1,598元；另追加主張依民法第767條第1項、第179條規定，請求上訴人拆除A1、B1部分土地之地上物，返還占有土地，及自同日起至返還土地之日止，按月給付 583元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。爰維持第一審命上訴人拆除A、B部分土地之地上物，返還土地，及自105年6月28日起按月給付 1,598元部分之判決，駁回上訴人之上訴；並就被上訴人追加之訴部分，判命上訴人拆除A1、B1部分土地之地上物，返還土地，及自同日起按月給付 583元。經核於法並無違誤。
四、按取捨證據、認定事實及解釋契約屬於事實審法院之職權，若其取證、認事及解釋並不違背法令或有悖於經驗法則、論理法則與證據法則，即不許任意指摘其為不當，援為上訴第三審之理由。原審本於認事、採證及解釋契約之職權行使，綜合證人范振操、張瑞昌、謝堉溱等人之證言及相關事證，據以認定系爭租約記載被上訴人出租000a地號土地中30平方公尺予上訴人之土地範圍即為000a地號土地如附圖所示 A部分，並不違背法令。至該 A部分土地經原審囑託地政機關測量其面積為 29.14平方公尺，雖與系爭租約所載租賃土地面積略有出入（二者差距僅0.86平方公尺），應係測量方法或技術不同產生之誤差，不致影響承租土地位置之同一性。又上訴人於原審固抗辯兩造訂立租約前，被上訴人即同意范振操讓渡租約保證金，亦未對范振操提起拆屋還地訴訟，更同意出租土地，足見被上訴人同意系爭建物占有使用系爭土地云云（見原審更二審卷第199頁至第204頁）。惟查，被上訴人依89年間委託世和公司測量系爭建物占用000a地號土地結果，出租000a地號土地中30平方公尺予范振操，范振操讓與系爭建物之事實上處分權予上訴人後，即改與上訴人就該承租範圍簽訂租約，為原審認定之事實。被上訴人既先後與范振操、上訴人訂立租約，因而同意范振操讓渡租約保證金予上訴人，且未再訴請范振操拆屋還地，自屬可能，尚難憑此遽謂被上訴人於締約前即已同意上訴人占有使用系爭建物坐落之A、B、A1、B1部分土地，加以上訴人復未就該有利於己之事實提出其他證據證明，則其所辯，即無可採。原審就此雖未論斷，但於判決結果並無影響，依民事訴訟法第 477條之1 規定，原判決仍應予維持。其他上訴論旨，徒以原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，並就原審已論斷者，泛言未論斷或論斷矛盾、違反證據、經驗及論理法則，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非有理由。
五、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第 481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 3 月 31 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 林 恩 山
法官 邱 瑞 祥法官 吳 青 蓉法官 黃 麟 倫法官 吳 美 蒼本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 111 年 4 月 8 日