最高法院民事判決
110年度台上字第2380號上 訴 人 楊文葉訴訟代理人 陳鄭權律師
蔡正廷律師陳曉婷律師被 上訴 人 安敦新世界社區管理委員會法定代理人 洪敏隆訴訟代理人 王冠瑋律師上列當事人間請求回復原狀等事件，上訴人對於中華民國109年12月8日臺灣高等法院第二審判決（108年度重上字第194號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
一、本件上訴人主張：伊於民國106年7月10日買受安敦新世界社區（下稱系爭社區）門牌新北市○○區○○○路0段00號0樓房屋（下稱系爭房屋) 及其坐落基地應有部分（下合稱系爭房地），含共同使用部分之同區○○段0000建號（下稱0000號) 應有部分10萬分之3627，系爭房屋分攤公設應有部分為10萬分之57。依系爭社區規約（下稱系爭規約）第8條第3 項及被上訴人出具之車位認用同意書（下稱系爭認用書）所載，系爭社區停車位屬約定專用，並以建物登記0000號建物應有部分每10萬分之210，得分配系爭社區大樓地下1層至3 層停車場（下稱系爭停車場）之1個車位，故伊應有17個車位。系爭社區停車場原有323個停車位，詎被上訴人稱僅315個車位，如上證3竣工圖（下稱系爭竣工圖）所示編號B1-14、B1-2
5、B1-34、B1-36 、B2-11、B2-16、B3-38、B3-50 及B1-17停車位（下稱被塗銷車位）遭塗銷標線。且拒不將編號B1-1
4、B1-25 、B1-34、B1-36、B2-11、B2-20、B2-24、B3-5、B3-7、B3-8、B3-16、B3-31、B3-38 、B3-50、B3-66、B3-7
2 、B3-73停車位（下稱系爭車位）交付伊。依民法第528條規定及分管之約定，求為確認上訴人有17個停車位之使用權，命被上訴人將被塗銷車位依系爭竣工圖繪製標線，及將系爭車位交付伊使用（上訴人於原審追加編號B1-17停車位繪製標線及交付系爭車位之請求，請求拆除地上物部分第一審受敗訴判決，提起第二審上訴後減縮上訴聲明，不予贅述)。
二、被上訴人則以：系爭竣工圖與實際停車位標線不符，上訴人僅得向全體區分所有人協議特定停車位之分管專用權，非取得停車位之所有權，不得請求回復原狀。另依系爭規約第9條第1至3項規定，區分所有人僅得請求伊分配停車位分管專用權，且建物登記之0000號建物部分，尚包括其他公共設施之應有部分，上訴人自行計算要求系爭車位，顯屬無據。況系爭停車場經鑑定每個車位單價約新臺幣（下同）100萬元，系爭車位遠超過系爭房地之價值，上訴人實無可能取得系爭車位之權利。又系爭社區區分所有人就系爭停車場之使用有分管協議，上訴人為繼受人，應受該分管協議之拘束，並證明其前手取得該分管專用權。伊對系爭停車場之停車位，只有受託維護與保管義務，無權交付託管之停車位，區分所有人會議已決議系爭停車場維持現狀，避免影響住戶出入及安全，上訴人請求實屬權利濫用等語，資為抗辯。
三、原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及追加之訴，無非以：系爭社區係訴外人宇朝建設股份有限公司（下稱宇朝公司）興建，0000號建物包括地面1、2層、屋頂突出物、地下1至3層，均為系爭社區區分所有建物共有部分，地下第3層為防空避難室兼停車場、地下第2層為停車場、地下第1層為自用儲藏室停車場。系爭房地原為宇朝公司所有，經臺灣新北地方法院105年度司執字第60477號事件拍賣，由債權人即訴外人周孟嬅承受取得，上訴人向周孟嬅買受系爭房地，於106年7月27日辦畢所有權移轉登記之事實，為兩造所不爭。建商以預售方式為房屋買賣者，對於建物地下層停車空位之取得，通常係由欲取得停車位使用權之人，另支付車位買賣價金，建築業者則在預售屋契約書訂立「分管約定」，即將「分管協議」預先於預售階段簽訂完畢。公寓大廈之起造人或建築業者，得在建築物完成之前，在毫無共有關係基礎之情形下，以預立分管約定方式，附隨於預售屋買賣契約，依讓售契約設定專用權，將地下層之停車空間之使用權出賣與特定人。此項預立分管協議之效力，當於其後建物完成，共有關係確定成立時，即發生效力。又共有人已按分管協議占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管協議之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管協議之拘束。該分管協議除經全體共有人同意終止外，不因公寓大廈管理條例（下稱公寓條例) 施行後區分所有人會議決議另訂規約而失其效力。復觀諸系爭規約第9條約定，所有權人需持起造人或建築業者所核發之車位證明書正本，以為車位登記憑證，依其所載之編號向被上訴人登記；參以被上訴人提出之買賣契約均有車位證明書，足見宇朝公司就系爭停車場之特定車位有與承購戶約定由特定共有人使用，應認共有人間已合意成立分管協議，上訴人受讓其前手之所有權，應受分管協議之拘束。0000號建物為主建物所有人所共有，各共有人無論權利範圍之大小，均得使用該共有建物。應有部分之多寡與分管協議無涉，共有人依分管協議取得分管停車位，如未辦理相對應共用部分之應有部分所有權移轉登記，仍可依分管協議管理使用停車位，故分管車位之有無及內容，應依分管協議而定，非以應有部分登記比例即衍生分管車位之權利。上訴人未證明其前手及其前前手之分管權利內容，逕以0000號建物之應有部分比例演算出分管車位17個，對系爭車位有分管專用權存在，洵無足取。又依新北市新莊地政事務所105年7月27日函、107年10月2日函意旨，系爭房屋、0000號建物於83年間辦理第一次測量登記時，因當時法規無記載停車位編號及各停車位持分之必要，由起造人宇朝公司檢具使用執照、共同使用分配書等文件，辦畢所有權第一次登記，使用執照卷內並無共有部分之計算比例表，有關0000號部分之應有部分登記，均以宇朝公司提出登記共有之持分為依據，上訴人以系爭車位未登記，依其共有0000號建物之應有部分扣除公共設施部分後，計算其持有停車位之數量，亦難憑採。另依系爭房地之拍賣公告記載內容，係債權人由系爭房屋共同使用部分(0000建號) 推估拍賣標的有17個平面停車位，非由實際之分管協議而得，且無車位編號、所在位置及使用現況、系爭車位之拍賣底價，關於共有0000號建物部分，並無明確車位數量、編號及現況，拍定後不點交，拍賣標的除系爭房地外，自難就買賣標的存否不明、無以特定、價金闕如之系爭車位權利，成立買賣關係。原拍定人因拍賣而取得系爭房地之所有權，含共有0000號建物之應有部分，實未取得系爭車位之分管權利。上訴人繼受系爭房地所有權，尚無以認定已當然取得系爭車位之分管專用權。雖依陳國勇建築師事務所出具之建物鑑定表，系爭房地價格為1,183萬3,118元，以每個停車位單價100萬元之共有部分0000號建物為1,421萬8,194元。然拍賣公告記載系爭房地最低拍賣價格合計共990萬元，即土地為570萬元、建物部分為420萬元，執行法院無法確定0000號建物是否包含系爭車位，未將停車位價格併入拍賣底價，系爭車位並非該拍賣之買賣標的，無買賣關係之成立。上訴人之前手周孟嬅以990萬元拍賣最低價承受，系爭房地之拍賣價格未包含系爭車位之價格，上訴人繼受前手之權利，難認上訴人取得系爭車位之分管專用權。系爭社區於107年10月7日召開區分所有人會議，就系爭停車場回復如系爭竣工圖所示之議案討論，經區分所有人發現宇朝公司已變更竣工圖之停車位，如依系爭竣工圖繪製原始停車位之範圍，將嚴重影響住戶出入不便及行車安全等理由，決議不同意變更現狀。上訴人與周孟嬅間之買賣契約並未載明包含17個車位，上訴人未證明其已繼受系爭車位之分管權利，無由請求被上訴人劃格線供其停車，亦無請求交付系爭車位之權利，且被上訴人僅為執行區分所有人決議之組織，如區分所有人會議決議維持現狀而不回復原狀之程序或內容有爭議，應依法救濟，尚難認被上訴人違反民法第148條規定。從而，上訴人依民法第528條規定及分管之約定，請求確認其有17個停車位之使用權，及請求被上訴人依系爭竣工圖停車位繪製標線，交付系爭車位與上訴人使用，均不應准許等詞，為其判斷之基礎。
四、按判決書理由項下，應記載關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見，民事訴訟法第226條第3項定有明文，法院為當事人敗訴之判決，而其關於攻擊防禦方法之意見有未記載於判決理由項下者，自為同法第469條第6款所謂判決不備理由。查系爭規約第9條第1項至第3項關於停車空間管理規定：
「⒈所有權人須持起造人或建築業者所核發的車位使用證明書正本，以為車位登記憑證，依其所載之編號向管委會辦理車位登記。⒉無車位使用證明書而權狀內含車位持份之住戶，依管委會檔案登記之編號為準。⒊無車位使用證明書正本也無檔案登記資料者，得先行填具切結書由管委會分配暫時車位使用，……」，上訴人主張其另拍賣取得系爭社區21號4樓之3房屋，業依第3項規定取得23個停車位，依同項規定可取得系爭車位，並提出被上訴人104年1月7日管委會會議紀錄、車位認用同意書（原審卷一第97至99、151頁）為證，原審就上訴人上開主張恝置不論，逕為其不利之判決，即有理由不備之違法。次按系爭社區建築完成時之土地登記規則第81條第1款規定：「同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。」區分所有建物之停車位與其他公共設施併同登記為一建號，由區分所有權人全體共有，如購買車位者取得較多之應有部分，自得對該特定之車位享有專用權。準此，區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力。而公寓條例施行之前，倘大樓之原地主、建商與各承購戶，就屬地下室作為停車場之管理使用範圍，訂有分管之約定，應解為該大樓共有人已默示同意成立分管契約；為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，自應受其拘束。查宇朝公司與買受人簽訂之房屋土地預訂買賣契約書第1條第4項約定：車位面積約10坪，該車位應持有該層建物持分產權面積及基地持分產權，依地政機關核准登記為準，未購車位者本項約定取消，並應簽訂「法定停車位放棄使用權切結書」；第8條第3項約定：「地下一層、地下二層、地下三層除共同使用部分（如水箱……室）外，其餘部份均歸取得產權者所有，甲方（指承購戶）不得主張權利或干涉」（原審卷二第20
9 、211頁）。系爭社區大樓為宇朝公司興建，於83年7月22日辦竣建物所有權第一次登記，在公寓條例施行前，當時尚無登載停車位編號及於建物成果圖位置欄加註數量之規定，宇朝公司就系爭停車場之特定車位有與承購戶約定由特定共有人使用，共有人間已合意成立分管協議，上訴人係輾轉向周孟嬅買得原屬宇朝公司所有系爭房地，為原審所認定之事實。佐以系爭竣工圖原規劃323個停車位（原審卷一第53至58頁），被上訴人印製之系爭認用書每個停車位為0000號建物應有部分10萬分之210，則上訴人主張拍定取得原宇朝公司所有21號4樓之3房屋，亦係以此應有部分比例計算停車位數量，宇朝公司興建系爭社區大樓後，未出售系爭房地，且將之登記0000號建物應有部分10萬分之3267，就超逾系爭房屋應分攤之公共設施應有部分比例，似含有停車位而為其分管專用，似非全然無據。倘若無訛，原宇朝公司所有遭拍賣之系爭房地，既包含0000號建物應有部分，嗣經周孟嬅承受，上訴人自周孟嬅買受取得系爭房地，關於0000號建物應有部分比例10萬分之3267部分是否有宇朝公司分管專用之停車位？上訴人是否不能繼受此分管契約而取得17個停車位專有使用權？非無進一步推求餘地。究竟宇朝公司未出售之停車位為何？系爭竣工圖原規劃之323個停車位是否有部分遭塗銷？其原因為何？周孟嬅承受系爭房地時之停車位狀況為何？上訴人請求之系爭車位是否為原宇朝公司所有？凡此攸關上訴人就系爭車位有無分管專用權利，上訴人得否請求被上訴人就被塗銷車位繪製邊線及交付系爭車位？原審未遑調查明晰，遽為上訴人敗訴之判決，自嫌速斷。上訴論旨，執以指摘原判決為不當，求予廢棄，非無理由。
五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 10 月 31 日
最高法院民事第九庭
審判長法官 盧 彥 如
法官 吳 麗 惠法官 翁 金 緞法官 黃 明 發法官 林 麗 玲本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 111 年 11 月 11 日