最高法院民事判決 110年度台上字第2387號上 訴 人 陳庭鏞訴訟代理人 楊進銘律師
參 加 人 富立登企業管理顧問股份有限公司法定代理人 李無惑訴訟代理人 黃永琛律師複 代理 人 孫誠偉律師被 上訴 人 洪文龍訴訟代理人 陳敬穆律師
謝亞哲律師朱一品律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國109年12月31日臺灣高等法院第二審判決（109年度重上字第88號），提起上訴，本院判決如下：
主 文第一審判決關於命上訴人交付及原判決關於駁回上訴人該部分之上訴暨各該訴訟費用部分均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
上訴人之其他上訴駁回。
關於廢棄改判部分之歷審訴訟費用及參加訴訟費用，均由被上訴人負擔；關於駁回上訴人其他上訴之第三審訴訟費用由上訴人負擔，參加訴訟費用，由參加人負擔。
理 由
一、本件被上訴人主張：伊於民國107年6月21日向上訴人購買如原判決附表（下稱附表）所示地號、建號不動產（下稱系爭不動產）之權利範圍各1/10（下稱系爭買賣標的物），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），原約定買賣價金為新臺幣（下同）4,800 萬元，惟因系爭不動產之租賃契約隨同移轉予伊承受，經兩造協商後，上訴人同意買賣總價減為3,800萬元。伊已於同年8月6 日將買賣價金匯入履約保證帳戶，上訴人依約應將系爭買賣標的物所有權移轉登記予伊，並於同年月10日前完成點交，詎上訴人拒絕履行等情，爰依系爭買賣契約約定，求為命上訴人將系爭買賣標的物所有權移轉登記並交付予伊之判決（被上訴人請求按日給付違約金7,600 元部分，經第一審判決其敗訴後，未據聲明不服，該未繫屬本院部分，不予贅述）。
二、上訴人及參加人則以：系爭不動產為伊與訴外人陳庭槐、陳庭樑、陳信利、陳庭智、陳庭欲、陳庭裕、陳庭哲等7 人（下合稱陳庭槐等7 人，並與上訴人合稱地主）共有，地主前於101年11月12日將系爭不動產除附表建物部分編號1所示建物（下稱200 建號建物）外之不動產（下稱系爭租賃標的物）出租予訴外人李漢銘，雙方簽訂土地及建物租賃契約書（下稱A租賃契約），約定租賃期限自101年8月23日起至116年8月24 日止，且李漢銘得於附表所示地號之土地（下稱系爭土地）搭建地上物，並就系爭租賃標的物享有優先承買權。嗣李漢銘無力繳納租金，遂於104年7月30日與參加人簽訂蘭陽觀光夜市及所處房地產合作契約書（下稱系爭合作契約），約定將A 租賃契約及附著於該土地上之所有地上物、相關設施物等轉移於參加人，由參加人承受A 租賃契約之承租人地位，地主均同意李漢銘與參加人間之契約承擔，參加人並於107年7月17日行使優先承買權，表明願依同樣條件購買系爭買賣標的物，系爭買賣契約即因參加人行使優先承買權之解除條件成就而失其效力等語，資為抗辯。
三、原審以：系爭不動產為地主所共有，地主與李漢銘前於 101年11月12日簽訂A 租賃契約，將系爭租賃標的物出租予李漢銘。依李漢銘與參加人所簽立系爭合作契約前言及第1 條約定之文義，可知李漢銘之出資為其依A 租賃契約，得以蘭陽管理顧問有限公司（下稱蘭陽公司）名義在系爭不動產經營觀光夜市之權益，並未涉及A 租賃契約之承擔；且約定轉移予參加人之標的為系爭不動產全部，其中200 建號建物及蘭陽公司之准許設置執照均非A租賃契約之租賃標的。佐以第1條第2項前段所載：「其中土地部分原由甲方向陳庭槐等8人承租……之剩餘租期，除免保證金、違約金及另訂之事項外，其餘依原條件由甲方『轉租』給乙方」等語，乃約定由李漢銘將A 租賃契約承租之土地轉租予參加人，但不包括保證金及違約金之約定，顯與契約承擔不同。再依系爭合作契約附件即李漢銘與參加人於104年7月28日簽訂土地及建物租賃契約書（下稱B租賃契約）前言及第1條、第3條、第4條記載之文義，亦明示李漢銘與參加人間存在轉租關係，轉租條件與A 租賃契約不盡相同，轉租租金則以參加人直接代李漢銘清償A 租賃契約所定租金予地主之方式給付，足見參加人並未概括承受李漢銘就A 租賃契約之權利及義務。李漢銘原為200 建號建物之所有權人，嗣因積欠地主租金未付，遂於104年4月4 日與地主簽訂同意書（下稱系爭同意書），雙方合意自同年7月1 日起終止A租賃契約，李漢銘並於同年5月1日以贈與為原因移轉200 建號建物所有權登記予地主。參酌系爭合作契約第3條第1項、第4 條約定，及證人李漢銘證稱：伊找參加人投資，將A 租賃契約標的轉租給參加人，伊還是承租人等語，可知李漢銘邀請參加人投資經營蘭陽公司所營事業，並約定李漢銘以原租金條件轉租予參加人，由參加人代李漢銘給付租金予地主，以協助李漢銘回復A 租賃契約之租賃權，繼續使用該建物，並由參加人代為支付房屋稅，乃同時發生李漢銘履行A 租賃契約所負義務，及參加人履行系爭合作契約所負義務之效果，參加人支付之所有款項均列為系爭合作契約之成本，於雙方分配利潤時扣除，顯然系爭合作契約不僅未使李漢銘脫離A 租賃契約，反而係參加人負有協助李漢銘回復承租人地位之義務，以利雙方發展合作事業，參加人不因簽訂系爭合作契約而與地主發生租賃契約關係。另依系爭合作契約第1條第2項後段約定，李漢銘係因先前已將系爭土地上建物部分轉租予訴外人林以勝，故承諾協助參加人向林以勝收取租賃收益，以履行系爭合作契約所負義務，尚難執此即認參加人取代李漢銘成為A租賃契約之承租人。而李漢銘為履行系爭合作契約之約定，將系爭土地及地上物全部交予參加人經營事業，李漢銘僅有半數淨利之分配權利，已無管理、使用及收益系爭不動產之權利，故其向參加人承租附表所示土地部分編號8即51 地號土地之一部經營個人生意，及參加人將附表所示建物、51地號土地之一部出租予他人，符合其2 人間之內部關係，亦不能據此推論李漢銘已將A 租賃契約之權利義務移轉予參加人。雖上訴人提出全體地主簽名之同意書8紙，記載：A租賃契約經參加人於104年8月1 日起為契約承擔，業經本人同意，並已收取租金迄今等語，然其簽立日期為107年12月10 日，顯係臨訟製作；互核證人陳庭槐、陳庭樑、陳庭智、陳庭欲之證述，可知其等係因A 租賃契約以系爭同意書終止後，參加人以李漢銘名義清償提存積欠之租金，其後並直接支付A 租賃契約之租金予地主，及代為繳納地價稅、房屋稅，始主觀上認為參加人已取代李漢銘成為A 租賃契約之承租人，無從以陳庭槐等地主之錯誤認知，及配合參加人簽署上開同意書，即認李漢銘與參加人間發生契約承擔之效力。況系爭買賣契約「特約事項」記載：若李漢銘願以同樣條件優先購買，則本次買賣自動取消等語，且證人即地政士呂煥朋亦證稱：上訴人簽約時只有提到承租人是李漢銘，沒有告知已改為參加人等語，益徵參加人並未概括承受A 租賃契約之承租人權利義務，否則上訴人應無不知之理。證人即李漢銘之內弟（原判決誤繕為妹婿）張鍾麟不明瞭轉租與契約承擔之意義，其徒憑參加人直接支付租金予地主，並代地主繳納地價稅、房屋稅，即證稱參加人已承擔A 租賃契約之承租人地位云云，自無可採。而所得稅之扣繳義務人不包括自然人，李漢銘無從以自己名義代地主扣繳所得稅及扣取補充保險費，不能以各類所得扣繳暨免扣繳憑單、財政部臺北國稅局各類所得扣繳稅額繳款書、衛生福利部中央健康保險署扣費義務人各類所得補充保險費繳款書記載參加人為扣繳義務人及扣費義務人，即謂參加人已承擔A 租賃契約之承租人地位，亦不足以據此證明參加人與地主間另締結新租賃契約，堪認A 租賃契約之承租人仍為李漢銘。A租賃契約第13 條約定地主同意李漢銘於系爭土地建築房屋，固堪認屬租地建屋契約之性質，惟參加人並未承擔A 租賃契約之承租人地位，亦未與地主締結新租賃契約，其與地主間既不存在租賃契約關係，則上訴人出售系爭土地所有權應有部分時，參加人自無法定優先承買權。至A租賃契約第16 條所約定李漢銘之優先承買權，僅於李漢銘與地主間發生債之效力，參加人亦不能依此約定享有優先承買權。系爭買賣契約既不因參加人主張行使優先承買權而失其效力，上訴人仍負有將系爭買賣標的物所有權移轉登記並交付予被上訴人之義務。從而，被上訴人依系爭買賣契約之約定，請求如上述聲明，即有理由，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘抗辯及聲明證據為不足取，與不再逐一論駁之理由，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。
四、㈠關於廢棄改判部分（即第一審判決關於命上訴人交付及原判決關於駁回上訴人該部分之上訴部分）：
按分別共有之各共有人，得自由處分其應有部分，為民法第819條第1項所明定。所謂應有部分，係指分別共有人對共有物所享權利之比例，乃抽象存在於共有物之任何部分，而非具體的侷限於特定部分。是應有部分之出賣，與物之出賣，自屬有別，除該共有人基於分管契約已占有共有物之特定部分，認應將該分管之特定部分交付受讓人外，受讓人無從請求交付共有物之特定部分。查系爭不動產為地主所共有，被上訴人向上訴人所購買系爭買賣標的物為系爭不動產之權利範圍各1/10，並非系爭不動產全部，有土地及建物查詢資料及系爭買賣契約足稽（見原審卷㈠第33至71頁、一審卷㈠第19至37頁），則被上訴人基於系爭買賣契約，請求上訴人交付系爭買賣標的物，自屬無據。乃原審竟認被上訴人此部分之請求為有理由，進而就此部分為上訴人不利之判決，於法自有違誤。上訴論旨，雖未指摘於此，惟原判決此部分既有未合，爰由本院本於原審上開確定之事實及依法得斟酌之卷內事實，自為判決，將原審及第一審所為上訴人該部分敗訴之判決廢棄，改判駁回被上訴人該部分在第一審之訴，以臻適法。
㈡關於駁回上訴部分（即原判決關於駁回上訴人對命其將系爭買賣標的物所有權移轉登記之上訴部分）：
按取捨證據、認定事實及解釋契約屬於事實審法院之職權，若其取證、認事及解釋並不違背法令及有悖於經驗法則、論理法則或證據法則，即不許任意指摘其採證或認定不當，以為上訴第三審之理由。查原審本於取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，合法認定參加人並未概括承受李漢銘就
A 租賃契約之權利及義務，即不因簽訂系爭合作契約而與地主發生租賃關係，上訴人亦不能證明參加人與地主間另締結新租賃契約，參加人即無系爭不動產之優先承買權，系爭買賣契約不因參加人主張行使優先承買權而失其效力，上訴人仍負有將系爭買賣標的物所有權移轉登記予被上訴人之義務，因以上揭理由就此部分而為上訴人不利之判決，依上說明，經核於法尚無違背。上訴論旨，徒就原審採證、認事及解釋契約之職權行使暨其他贅述而與判決基礎無涉之理由，指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，非有理由。
五、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第1項第1款、第481 條、第449條第1項、第78條、第86條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 12 月 23 日
最高法院民事第九庭
審判長法官 盧 彥 如
法官 林 麗 玲法官 張 恩 賜法官 王 本 源法官 吳 麗 惠本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 111 年 1 月 5 日