最高法院民事判決 110年度台上字第3043號上 訴 人 張文豪
馮志芬共 同訴訟代理人 高靖棠律師被 上訴 人 黃勝義訴訟代理人 何文雄律師
謝允正律師上列當事人間請求解除契約等事件，上訴人對於中華民國110年4月14日臺灣高等法院第二審更審判決（109年度重上更一字第176號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：伊於民國104年4月28日向上訴人張文豪、馮志芬購買其等所有坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）應有部分各3分之1、3分之2，價金新臺幣（下同）1,629萬4,163元，上訴人保證系爭土地可作申請容積移轉使用，倘無法辦理容積移轉時，應將無法辦理容積移轉之土地面積以等值他筆土地更換，或無息退還買賣價金，兩造並於 104年5月4日簽立土地買賣契約書（下稱系爭契約），伊已於104年5月21日給付買賣價金尾款，並完成土地所有權移轉登記。詎嗣伊向桃園市政府申辦系爭土地使用分區（或公共設施用地）證明書（下稱使用分區證明），發現其上新增註記「桃園市政府應俟該地區辦理市地重劃完竣後，始得准予建築使用」等語（下稱系爭註記），致伊無法辦理系爭土地容積移轉，兩造遂於104年7月20日簽訂協議書（下稱系爭協議書），約定系爭土地若經改以認定屬公共設施保留地時，則續行申請容積移轉，上訴人並同意伊將系爭土地轉售予第三人，如轉售價格低於104年度公告現值之126% 時，上訴人同意補償差額，高於127%時，差額之3分之2歸伊，3分之1歸上訴人。伊乃於 104年9月1日將系爭土地出售予訴外人黃毓琇，上訴人於同年月 9日給付伊轉售價之差額169萬4,593元，伊並續行申請容積移轉事宜，惟教育部及桃園市政府教育局（下稱教育局）均於同年11月間拒絕國立武陵高級中學（下稱武陵高中）受贈系爭土地，致無法辦理容積移轉，伊於 105年5月4日以等值他筆土地與黃毓琇換回系爭土地後，多次與上訴人協商換地或退款，上訴人拒不依約處理。伊已委託律師於106年8月16日以存證信函解除系爭契約，縱認上開函非屬催告上訴人行使選擇權之通知，伊亦以107年8月27日上訴理由狀、同年 9月17日存證信函定期催告上訴人行使選擇權，惟上訴人迄未行使，本件選擇權即應移屬於伊，伊自得依系爭契約第 4條之約定，選擇行使約定解除權，解除系爭契約並請求返還買賣價金及賠償伊因系爭契約支出之印花稅、登記及書狀費、代書費、謄本費、使用分區證明書費等共 2萬993元等情，爰依民法第259條第1款規定、系爭契約第4條約定，求為命㈠張文豪於伊移轉系爭土地應有部分3分之1、馮志芬於伊移轉系爭土地應有部分3分之2之同時，分別給付伊 486萬6,524元、973萬3,046元；㈡張文豪、馮志芬分別給付伊6,998元、1萬3,995元之判決（未繫屬本院者，不予論述）。
上訴人則以：系爭契約並未約定系爭土地應完成辦理容積移轉之期限，不生給付遲延或給付不能之問題。系爭土地前經武陵高中以 104年10月14日函同意受贈，僅因教育部意見不同，遲遲無法完成辦理，武陵高中於 107年1月1日改隸屬桃園市政府後，系爭土地之捐贈毋庸經教育部同意，並無被上訴人所述需地機關不同意受贈之事實，況需地機關即教育局108年1月11日函已表示同意受贈，足證系爭土地確可辦理容積移轉，僅係被上訴人消極不配合辦理之不正當行為而促使換地或解除契約之條件發生，依民法第101條第2項規定應視為不成就。又兩造簽訂系爭協議書，合意更改債務內容由系爭土地「得辦理容積移轉」，具體化為「改善編定為公共設施用地」，伊已依系爭協議書約定退款169萬4,593元予被上訴人，被上訴人不得因事後與黃毓琇解約，轉向伊主張解約。又被上訴人未定相當期限催告，伊否認被上訴人以107年9月17日存證信函催告之時，系爭土地有無法辦理容積移轉之情狀，被上訴人主張換地及解約均無理由。縱認被上訴人得解除契約，伊得以已付被上訴人之169萬4,593元與本件債務抵銷等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判如被上訴人上述聲明，係以：兩造於 104年5月4日簽訂系爭契約，約定被上訴人以價金1,629萬4,163元向上訴人買受系爭土地，被上訴人已付清尾款及完成土地所有權移轉登記，因系爭土地使用分區新增系爭註記，兩造於同年 7月20日簽訂系爭協議書，嗣被上訴人將系爭土地出售予黃毓琇，上訴人依系爭協議書約定，給付被上訴人差額169萬4,593元等事實，為兩造所不爭。依證人即仲介王建國之證述，參以104年1月12日系爭土地使用分區證明、武陵高中同年3月2日同意捐贈土地之函文等件，足見上訴人保證系爭土地為公共設施用地，且需地機關同意受贈，系爭土地可辦理容積移轉，兩造始簽立系爭契約，並於第 4條約明：如日後無法辦理容積移轉，上訴人應以等值之他筆土地更換或退還買賣價金，倘因而影響被上訴人權益，上訴人應負賠償責任，本買賣所產生之各項稅費、代書費由上訴人負擔。104年1月12日之土地使用分區證明書之有效期間為4個月，張文豪、王建國申請之同年 5月4日、27日之土地使用分區證明新增系爭註記，依內政部營建署公布之都市計畫容積移轉實施辦法第 6條第1項第3款但書規定，以市地重劃取得之公共設施保留地，不得為送出基地，可見系爭註記使系爭土地無法作為容積移轉送出基地使用。參酌王建國之證言，及系爭土地歷來之分區證明均記載為公共設施用地，104年5月以後新增系爭註記等情，可知兩造簽訂系爭協議書之用意在於解決系爭契約成立後，使用分區證明新增系爭註記，致系爭土地無從作為容積移轉送出基地使用之爭議，與系爭土地是否編定為公共設施用地無涉。被上訴人於 104年9月1日將系爭土地出售予黃毓琇後，代理黃毓琇申請容積移轉，需地機關教育部未同意受贈，經被上訴人多次陳情桃園市政府都市發展局及教育局請求辦理徵收、協議價購或同意容積移轉，均未獲同意，有陳情函、教育局函等可稽，被上訴人乃於 105年5月4日與黃毓琇簽訂換地協議書，以其他土地換回系爭土地，被上訴人顯無以不正當行為，故意不為贈與系爭土地及辦理容積移轉之申請。上訴人係保證系爭土地具有容積移轉之特定效用品質，無所謂約定清償期之問題，上訴人謂本件未約定完成容積移轉之期限，不生給付遲延或給付不能之問題，自屬誤會。系爭契約第 4條約定系爭土地日後無法辦理容積移轉，上訴人應以等值之他筆土地更換或退還買賣價金，此選擇權之行使未定有期間，觀諸被上訴人105年11月21日及106年 8月16日寄發之存證信函所載，至少106年8月16日存證信函已載明「爰依契約第 4條請求乙方（上訴人）提供等值他筆土地更換或依無法使用之土地面積依本人（被上訴人）之承購價金無息退換，…，」等語，而有定相當期間催告請求上訴人選擇更換等值地或退還買賣價金之事實，上訴人迄仍置之不理，其選擇權應移屬於被上訴人。被上訴人復以107年9月17日存證信函催告上訴人於函到 7日內行使選擇權，上訴人同年月22日收受該催告函，惟迄未行使選擇權，其選擇權應移屬於被上訴人，是被上訴人依系爭買賣契約第 4條約定，選擇行使約定解除權即退還買賣價金，解除系爭契約，並請求上訴人退還買賣價金及賠償損害，即屬有據。教育部未就系爭土地位在武陵高中圍牆內部分表示同意受贈，教育局108年1月11日函雖表示「原則同意」受贈，但已在被上訴人行使約定解除權之後，自不足以拘束被上訴人。上訴人先前已退還被上訴人價金169萬4,593元，以張文豪、馮志芬就系爭土地應有部分比例計算，即張文豪、馮志芬各給付被上訴人56萬4,864元、112萬9,729 元，又被上訴人主張履行系爭契約支出之印花稅、登記及書狀費、代書費、謄本費、使用分區證明書費等共 2萬993 元，有印花稅大額憑證應納稅額繳款書、規費徵收聯單、收據、統一發票可稽，從而被上訴人依系爭契約第 4條約定，為如上述聲明之請求，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按民法第210條第2項規定使選擇權移屬於他方當事人者，須具備債權至清償期，他方當事人定相當期限催告，及選擇權人不於所定期限內行使選擇權等三個要件，如缺其一，即不生選擇權移轉之效力。查被上訴人委任律師以106年8月16日存證信函載「主旨：…，代函解除雙方土地買賣契約及請求損害賠償等事宜，詳如說明，…。 說明：四、爰依契約第4條請求乙方（上訴人）提供等值他筆土地更換或依無法使用之土地面積依本人之承購價金無息退換，並依契約第8 （條）請求解除契約及損害賠償之意思表示，並請於文到 5日內，與本人洽談回復原狀事宜，祈彼能遵期辦理，以免訟累。」等語（見一審卷第 31-33頁），依其主旨與說明內容，似係要求上訴人配合辦理解除契約後回復原狀事宜，並非定相當期限催告上訴人行使選擇權，原判決認上訴人未於收受該函後 5日內聯繫被上訴人，其選擇權應移屬於被上訴人（見原判決第13頁），已有可議。次查原審係認被上訴人以107年9月17日存證信函催告上訴人 7日內行使選擇權，上訴人於同年月22日收受該催告函，迄未行使選擇權，選擇權移屬於被上訴人，被上訴人依系爭契約第 4條約定，選擇行使約定解除權，解除系爭契約，請求上訴人退還買賣價金及賠償損害，即屬有據（見原判決第13頁），惟究被上訴人何時為解除契約之意思表示、該解約之意思表示何時生效？原審未敘明理由，遽謂系爭契約經被上訴人行使約定解除權而解除，教育局108年1月11日發函上訴人表示「原則同意受贈」，已在被上訴人行使約定解除權之後，自不足以拘束被上訴人（見原判決第14頁），爰為上訴人不利之判決，並有未合。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 12 月 22 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 鄭 雅 萍
法官 王 金 龍法官 王 本 源法官 蕭 胤 瑮法官 滕 允 潔本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 110 年 12 月 28 日