最高法院民事判決 110年度台上字第3177號上 訴 人 士弘電腦股份有限公司（下稱士弘公司）兼特別代理人 陳國輝共 同訴 訟代理 人 黃博駿律師
王俐棋律師上 訴 人 高志明訴 訟代理 人 郭睦萱律師被 上訴 人 交通部臺灣鐵路管理局貨運服務總所臺北貨運服
務所法 定代理 人 余昭慶訴 訟代理 人 呂瑞貞律師上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於中華民國 110年4月27日臺灣高等法院第二審更審判決（109年度重上更一字第161號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人對命其連帶給付新臺幣三十三萬零六百六十元之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。
理 由
一、被上訴人主張：伊於民國97 年4月11日就如原判決附表（下稱附表）所示房屋及坐落基地（下稱系爭房屋），與上訴人士弘公司簽訂房地租賃契約（下稱97年租約），嗣於102年6月11日簽訂協議書（下稱系爭協議書，與97年租約合稱系爭租約），約定續租至105 年7月9日止，並由上訴人高志明及陳國輝擔任連帶保證人。詎士弘公司違約將附表編號一、二所示房屋轉租予第一審共同被告郭柏伸即奇逸空間設計工作室（下稱奇逸工作室）、中百娛樂國際有限公司（下稱中百公司），伊已於104年7月15日終止系爭租約。惟士弘公司未遷讓返還系爭房屋，上訴人應自104年7月23日起至109年4月14日交還全部房屋之日止，按日連帶給付逾期賠償金新臺幣（下同）7,348 元，經與士弘公司溢繳租金、伊應返還之另件租約履約保證金、質設保證金、火險保證金抵銷，扣抵奇逸工作室及中百公司因與伊成立訴訟上和解所給付之款項、對陳國輝強制執行受償之金額後，爰依97年租約第20條、系爭協議書第3條約定，求為命上訴人連帶給付330萬2,681 元之判決（未繫屬本院部分，不予贅述）。
二、上訴人則以：士弘公司未違法轉租，被上訴人終止租約不合法。士弘公司縱有違約情事，然系爭租約所定逾期賠償金屬違約金性質，約定顯屬過高，應予酌減，且與被上訴人應返還之租金19萬9,107元、系爭租約履約保證金33萬0,660元（下稱系爭履保金）主張抵銷，另須扣除被上訴人再行出租所得租金8萬2,126元；高志明係基於士弘公司監察人身分為保證，嗣已辭任，依民法第753條之1規定，不負保證責任等語資為抗辯。
三、原審維持第一審所為命上訴人連帶給付330萬2,681元之判決，駁回其就該部分之上訴。理由如下：
㈠士弘公司前為承租系爭房屋，與被上訴人締結97年租約，並
於第14條第6款、第27 條約明不得全部或部分轉租，否則被上訴人得隨時終止租約、沒收履約保證金；士弘公司若於租約終止後未依限返還房屋，另應依第20條約定，按日給付相當於日租金2 倍計算之損害賠償金。雙方嗣於租期屆滿前簽訂系爭協議書，合意續租至105年7月9日止，租金增為每月11萬0,220元，且由陳國輝、高志明擔任連帶保證人。因士弘公司違約將附表編號一、二所示房屋分別轉租予奇逸工作室及中百公司，被上訴人於104年7月15日終止系爭租約，並催告士弘公司應於同年月22日前返還系爭房屋，自屬合法。㈡被上訴人依約雖得請求上訴人給付自104 年7月23日起至109
年4月15日收回全數房屋日止，以每日7,348元計算之逾期損害賠償金。惟該損害賠償金屬賠償總額預定性違約金，系爭房屋既係陸續返還，即應比照債權人因一部履行所受利益，按取回屋數及時間核減為824萬3,216元。經與士弘公司得主張抵銷之164萬0,294元，再扣除被上訴人與奇逸工作室、中百公司和解金45萬6,565元、對陳國輝強制執行受償284萬3,676元，士弘公司尚應給付330萬2,681元。
㈢其次，士弘公司既因違反97年租約第14條第6 款約定轉租系
爭房屋，經被上訴人合法終止系爭租約，則被上訴人沒收系爭履保金，即屬有據。且士弘公司既未依97年租約第19條、第20條約定恢復原狀賠償損害，被上訴人無返還履約保證金之義務，上訴人自無從以系爭履保金抵銷。另士弘公司溢繳之租金19萬9,107 元，因被上訴人已提存清償，不須返還，亦不得抵銷。再者，本件已按收回屋數比例核減損害賠償金，則被上訴人另行出租附表編號一房屋所得8萬2,126元，即無重複扣除之理。此外，本件損害賠償金係租約合法終止後士弘公司逾期返還房屋而須給付，與履約保證金發生原因各異，97年租約復將履約保證金與違約金分別約定，可見兩造締約時區隔二者，並無將履約保證金充作違約金之意思。系爭履保金縱遭全數沒收，自不在核減違約金斟酌之列。又土地法第97條第1 項旨在規範城市房屋租金上限，與違約金性質不同，不能援為計算損害賠償金之依據。且陳國輝、高志明並非本於士弘公司董監事身分而為保證，無論其等已否辭任，仍應與士弘公司負同一清償責任。
㈣從而，被上訴人依97年租約第20條約定，請求上訴人連帶給付330萬2,681元，為有理由，應予准許。
四、本院之判斷：㈠廢棄發回（即上訴人以系爭履保金33萬0,660 元抵銷）部分：
1.原審先認士弘公司既因違反97年租約第14條第6 款約定轉租系爭房屋，經被上訴人合法終止系爭租約，則被上訴人沒收系爭履保金，即屬有據；繼而表示士弘公司既未依97年租約第19條、第20條約定恢復原狀賠償損害，被上訴人亦無返還履約保證金之義務，似認士弘公司如已依約恢復系爭房屋之原狀，被上訴人即有返還履約保證金之義務；先後論列不一，已有判決理由矛盾之違誤。
2.次按租賃履約保證金，即一般所謂之押租金，本係承租人於訂約時或訂約後相當期間，交付予出租人之款項，即以擔保承租人對契約履行為目的，讓與其所有權予出租人，屬讓與擔保性質。而當事人如另約定承租人於一定違約情事發生時，出租人得將之沒收或不予返還者，乃違約金之約定，自有民法第252 條規定之適用。查被上訴人因士弘公司違約轉租，而合法終止系爭租約，並依97年租約第27條約定沒收系爭履保金，為原審認定之事實。而97年租約除於第27條訂有：
「乙方（即士弘公司）違反本契約……第十四條第……㈥款……之約定，經甲方（即被上訴人）終止契約者，沒收履約保證金」之約定外，亦於第5 條後段約定：「本項履約保證金應於租約屆滿或終止時，乙方交還租賃標的物及履行本契約全部義務後，憑繳付時甲方掣開之收據正本由甲方無息返還乙方」（一審卷一15、17頁）。似見系爭履保金本應於士弘公司交還系爭房屋及履行系爭租約全部義務，即系爭履保金擔保目的消滅後，無息返還予士弘公司；僅因士弘公司違反禁止轉租之約定，始遭被上訴人沒收。則能否謂上開沒收履約保證金之約定非屬違約金之約定？系爭履保金是否兼具於士弘公司不履行契約或不依約履行時，充作違約金之性質？如是，究係該當於懲罰性或賠償總額預定性違約金？有無金額過高而應核減之必要？非無再事研求餘地。原審未遑綜觀契約內容，詳予釐清，徒以97年租約將履約保證金與違約金分別約定為由，遽認無將履約保證金充作違約金之意思，所為關此部分不利上訴人之論斷，亦有判決不備理由之違誤。
3.上訴論旨，指摘原判決上開部分不當，求予廢棄，非無理由。
㈡駁回上訴（即原審維持第一審所命上訴人連帶給付297萬2,021元）部分：
原審本於取捨證據、認定事實之職權行使，認定士弘公司違約轉租，被上訴人終止系爭租約後，依約請求損害賠償金，自屬有據，且陳國輝、高志明非本於士弘公司董監事身分而為保證，應與士弘公司負同一清償責任。惟該損害賠償金屬賠償總額預定性違約金，應按取回屋數及時間核減為824萬3,216元，經抵銷、扣除相關款項後，依97年租約第20條約定請求上訴人連帶給付297萬2,021元（即原審維持第一審所命上訴人連帶給付330萬2,681元，扣除上述發回之系爭履保金
33 萬0,660元），為有理由，被上訴人已提存清償溢繳租金
19 萬9,107元，上訴人不得抵銷，被上訴人另行出租所得租金不得重複扣減等情，而維持第一審所為上訴人前揭敗訴判決部分，駁回其等之上訴，經核於法並無違誤。上訴論旨，指摘原判決關此部分不當，聲明廢棄，為無理由。
五、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項、第481條、第449 條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 3 月 16 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 沈 方 維
法官 鍾 任 賜法官 張 競 文法官 方 彬 彬法官 陳 麗 芬本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 111 年 3 月 29 日