最高法院民事判決 110年度台上字第3197號上 訴 人 吳昌鴻
吳明儀吳秀月吳秀鳳吳秀子吳振宏楊太平兼 上一 人法定代理人 楊信崇共 同訴訟代理人 邱一偉律師被 上訴 人 黃惠暄訴訟代理人 李文平律師
張照堂律師上列當事人間請求租賃糾紛損害賠償等事件，上訴人對於中華民國110年4月30日臺灣高等法院花蓮分院第二審更審判決（ 108年度上更一字第 5號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於㈠確認兩造就坐落花蓮縣○○鄉○○段 ○○○○號土地租賃關係期限至民國 105年12月14日為止；㈡命上訴人吳昌鴻、上訴人吳明儀於繼承吳連智遺產範圍內，上訴人吳秀月、吳秀鳳、吳秀子、吳振宏、楊太平、楊信崇於繼承柯珠蘭遺產範圍內，均應自民國110年4月21日起至騰空遷讓返還上開土地之日止，按年給付被上訴人新臺幣拾萬肆仟陸佰貳拾伍元；暨各該訴訟費用部分均廢棄，發回臺灣高等法院花蓮分院。
理 由本件被上訴人主張：伊所有坐落花蓮縣○○鄉○○段 ○○○○號土地（下稱系爭土地），面積為718.57平方公尺，其上有柯珠蘭（民國 108年10月22日死亡，由上訴人吳秀月、吳秀鳳、吳秀子、吳振宏、楊太平、楊信崇〈下稱吳秀月等 6人〉於原審承受其訴訟）、上訴人吳昌鴻，及吳連智（107年4月30日死亡，由上訴人吳明儀於原審承受其訴訟）之門牌號碼花蓮縣新城鄉○○村○○000號、000之1號、000之2 號房屋（下合稱系爭房屋）。臺灣花蓮地方法院（下稱花蓮地院）101 年度簡上字第25號確定判決（下稱第25號判決）、 104年度簡上字第20號確定判決（下稱第20號判決），認定兩造間就系爭土地存有不定期租賃契約（下稱系爭租約），惟系爭房屋可追溯百年前清朝時代，已逾房屋使用年限，達不堪使用程度，兩造間系爭租約關係於 105年12月14日應已屆期，其後上訴人使用系爭土地即屬無權占有。又系爭租約原約定租金為每年 100台斤租穀，經兩造同意改以每台斤新臺幣（下同）10.8元計付之年租金僅1,080元，每平方公尺為1.5元，而系爭土地公告現值每平方公尺高達 3,700元，維持原租金顯失公平，有調整必要，系爭土地為甲種建築用地，系爭房屋供住居使用，宜增為每月 2萬元即年租金24萬元等情。依民法第227條之2第1項、民法第442條規定，求為㈠確認兩造就系爭土地租賃關係期限至105年12月14日為止（於原審變更為先位聲明第1項），另於原審追加先位聲明第 2項：吳昌鴻，吳明儀於繼承吳連智遺產範圍內，吳秀月等6人於繼承柯珠蘭遺產範圍內，均應自110年 4月21日起至騰空遷讓返還系爭土地之日止，按年給付被上訴人10萬 4,625元。㈡系爭土地之租金自起訴狀繕本送達翌日起調整為每年24萬元（於原審變更為備位聲明）之判決（未繫屬本院者，不予論述）。
上訴人則以：花蓮地院第25號、第20號判決均認定兩造間就系爭土地存有不定期租賃關係，及系爭房屋目前堪用無虞之事實，於本件有爭點效之適用。系爭房屋客觀上未達不堪使用程度，被上訴人將年租金增為24萬元，顯屬過高等語，資為抗辯。
原審將第一審所為調整租金及駁回被上訴人上開先位聲明第 1項之訴之判決廢棄，改判如其先位聲明第1 項，及依其追加聲明（先位聲明第2 項）為其勝訴之判決，係以：系爭土地為被上訴人所有，其上有上訴人之系爭房屋，兩造先人（林阿邁、吳志英）於41年間就系爭土地存有租用基地建築房屋之未定期限租約（系爭租約），系爭租約原約定租金為每年 100台斤穀物，經兩造同意改以每台斤10.8元折算成現金計付等事實，為兩造所不爭。被上訴人提出新證據即花蓮縣建築師公會鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告），花蓮地院第25號、第20號確定判決於本件無爭點效之適用。上訴人未舉證證明兩造先人於41年間成立系爭租約時，合意租賃關係永久存續，依系爭租約目的應認為係定有租賃期限至系爭房屋不堪使用時為止，並非未定期限。觀諸系爭鑑定報告所載，可知000號、000之1號及000之2 號房屋（即系爭房屋，如原判決附圖〈下稱附圖〉三所示A戶、B戶、C戶金屬浪板屋頂、C戶RC屋頂部分），目前結構是60年間修建，均無日據時代或41年間之原始建物結構，是以系爭房屋除去增建修補部分，原始物理結構已不存在。至於000之2 號房屋右側建築物（即附圖三所示C戶RC屋頂部分）為68年所增建，另附圖三所示 D部分（車棚部分），上訴人自陳是70年以後所搭建，堪認系爭房屋原始建築已達不堪使用程度，被上訴人主張系爭租約期限應於 105年12月14日屆滿，為可採。上訴人所有系爭房屋及車棚（即附圖三編號A戶、B戶、C戶金屬浪板屋頂及RC屋頂、D部分所示）於系爭租約 105年12月14日屆滿消滅後，無權占有系爭土地，被上訴人得請求上訴人返還相當於租金之不當得利。審酌系爭土地為甲種建築用地，使用分區為特定農業區，系爭房屋供住宅使用等一切情狀，認以系爭土地105年1月申報地價（每平方公尺 2,080元）之年息7%計算不當得利屬適當，依此計算每年為10萬4,625元（2,080×718.58×7%）。從而，被上訴人上開先位聲明第1項、第2項均有理由，應予准許，被上訴人備位之訴無庸裁判等詞，為其判斷之基礎。
查原審一方面謂兩造繼受先人之系爭租約，租期合意至基地上所建房屋不堪使用時為止，上訴人系爭房屋目前結構是60年間修建，已無日據時期或41年之原始建物結構（見原判決第11頁、第12頁），似謂系爭租約於60年間前，即因系爭房屋（原始結構）不堪使用而消滅，另一方面又認系爭租約之租期於 105年12月14日屆滿（見原判決第12頁），而未說明何以系爭租約於 105年12月14日屆滿之理由，已有可議。又查系爭土地為被上訴人所有，其上有系爭000號、000之1號、000之2號房屋及車棚，分別占有系爭土地面積16.07平方公尺、25平方公尺、110.87平方公尺、25.42平方公尺，有附圖三、附圖一可稽。原審係認定系爭房屋、車棚於 105年12月14日後無權占有系爭土地，被上訴人得請求上訴人自110年4月21日起給付不當得利（見原判決第12頁、第14頁）。惟未查明110年4月21日起，系爭000號、000之1號、000之2號房屋及車棚之事實處分權人究為何人，且各自占有系爭土地之面積為何，逕以系爭土地全部面積718.57平方公尺，計算全體上訴人應給付之不當得利，復未敘明依據，命吳明儀於繼承吳連智遺產範圍內，吳秀月等 6人於繼承柯珠蘭遺產範圍內給付被上訴人不當得利，並有可議。被上訴人先位之訴有無理由，既尚待事實審審認，其備位之訴自應併予發回。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條、第478條第 2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 3 月 9 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 鄭 雅 萍
法官 王 金 龍法官 王 本 源法官 蕭 胤 瑮法官 滕 允 潔本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 111 年 3 月 16 日