最高法院民事判決 110年度台上字第3221號上 訴 人 陳永欽訴訟代理人 康皓智律師被 上訴 人 黃志宏
林旻泯共 同訴訟代理人 蔡伊雅律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國110年3月24日臺灣高等法院第二審判決（109年度重上字第156號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：伊於民國 106年11月26日向被上訴人購買坐落新竹縣○○市○○段○○○○號土地所有權應有部分168/10000、同段000-00地號土地，及其上同段0000建號即門牌新竹縣○○市○○○路○○巷○號建物（下稱系爭房屋，與坐落基地合稱系爭不動產），並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定總價新臺幣（下同）1,450萬元，分3期給付，107年1月20日交屋時付清尾款1,233萬元，伊已給付如原判決附表所示款項共248萬1,638元。伊於106年12月21日委請驗屋公司驗屋，始知悉系爭房屋有多處漏水及地板磁磚中空浮起等瑕疵（下稱系爭瑕疵），被上訴人應依系爭契約第9條第5項約定負瑕疵擔保責任，伊依系爭契約第12條第1項約定，於107年2月5日寄發存證信函催告被上訴人於同年2月28日前完成修繕並交屋，被上訴人未如期完成修繕，經台灣省土木技師公會鑑定磁磚中空現象扣除折舊後之修繕費用為41萬7,716元等情。爰依民法第359條規定，請求系爭不動產買賣價金減少41萬7,716元（於原審則改列為備位聲明，請求確認被上訴人對伊就系爭不動產買賣價金本金債權超過1,408萬2,284元部分之請求權不存在）。嗣於原審主張：被上訴人未於107年2月28日前完成系爭瑕疵修繕，伊得依系爭契約第12條第1項約定及民法第227條、第254條規定解除系爭契約，伊107年3月1日起訴狀已表明以起訴狀繕本送達被上訴人為解除系爭契約之意思表示等情，爰依系爭契約第12條第1項約定，追加先位之訴，求為命被上訴人給付248萬1,638元，及其中41萬7,716元自起訴狀繕本送達翌日起，另206萬3,922元自109年4月8日起，加計法定遲延利息之判決。並就被上訴人之反訴，以：被上訴人未依約如期完成瑕疵修繕交付房屋，伊得為同時履行抗辯，拒絕給付尾款，且依系爭契約第9條第7項約定，伊未陷於給付遲延，被上訴人解除契約為不合法等語，資為抗辯。
被上訴人則以：系爭房屋建築完成日期為93年11月 2日，於兩造簽約時屋齡已逾13年，地板磁磚中空浮起係因拋光石英磚採無縫施工法所致，不影響房屋之結構安全及通常效用，非屬物之瑕疵；關於漏水部分，伊接獲上訴人 107年2月5日存證信函後，即安排進行修繕，因天候關係，雖未能於107年2月28日前完成，但已請仲介通知上訴人，並於同年3月6日完成修繕及通知上訴人於同年3月8日交屋，惟為上訴人拒絕，漏水瑕疵非屬重大，且已經修復，上訴人主張解除契約，並不合法。伊業於 107年1月3日以買賣為原因，將系爭不動產所有權（被上訴人黃志宏、林旻泯權利範圍各1/2）移轉登記與上訴人，上訴人僅支付價金217萬元，及尾款1,233萬元中之1萬元，伊於 107年3月14日催告上訴人於8日內給付，上訴人拒不履行，伊以民事答辯一暨反訴狀之送達（10
7 年5月9日），對上訴人為解除系爭契約之意思表示，系爭契約業已解除，上訴人不得再請求減少價金等語，資為抗辯。並於第一審提起反訴主張：系爭契約業經伊合法解除等情，依民法第25
9 條第1款規定，求為命上訴人塗銷系爭不動產於107年1月3日以買賣為原因之所有權移轉登記，回復登記為黃志宏、林旻泯，應有部分各2分之1之判決，於原審將聲明改為：上訴人應將系爭不動產所有權移轉登記予黃志宏、林旻泯，權利範圍各2分之1。原審維持第一審本訴、反訴所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴及追加之訴，係以：系爭房屋建築完成日期為93年11月 2日，兩造於106年11月26日簽立系爭契約，約定上訴人以總價1,450萬元向被上訴人買受系爭不動產，尾款 1,233萬元於預定交屋日即107年1月20日支付。被上訴人於 107年1月3日將系爭不動產所有權移轉登記與上訴人。上訴人於 107年2月5日以存證信函通知被上訴人因系爭房屋有多處滲漏水、地板磁磚浮起之瑕疵，無法如期交屋，限被上訴人於107年2月28日前完成修繕並交屋，否則將解除契約。觀諸台灣省土木技師公會之鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）及鑑定人鄧勝軒、證人即仲介吳金澍之證述，可知地磚中空屬中古屋常見情形，不影響房屋之結構安全，重做磁磚反而會使房屋價值提升，非屬系爭契約第9條第5項所稱之瑕疵，亦不構成民法第354條第1項所稱物之瑕疵；被上訴人收受上訴人107年2月5日存證信函後，已於7日內著手漏水項目之修繕，並於同年3月6日完成，縱未於107年2月28日前完全修復，上訴人並未因此取得系爭契約第12條第1項約定之解除權。被上訴人於 107年3月6日完成漏水修繕後，同日通知上訴人於同年月8日點交房屋，上訴人拒絕受領點交，係主張 5樓陽台兩側分戶牆漏水（下稱系爭外牆漏水），而非其 107年2月5日通知修繕之漏水瑕疵，為上訴人所不爭執，上訴人未證明其曾催告被上訴人於 7日內進行外牆漏水之修繕，且依系爭鑑定報告所載，該部分修復方法及所需材料（計算折舊）、工資費用共3萬8,734元，可見未修復之系爭外牆漏水非屬重大瑕疵，而中古屋磁磚中空浮起，不得視為瑕疵，上訴人以系爭房屋存有系爭瑕疵，被上訴人未於107年2月28日前完成修繕為由，依系爭契約第12條第 1項約定解除契約，自非可採。又被上訴人已於107年3月6日完成上訴人107年2月5日通知修繕漏水範圍，系爭外牆漏水未經上訴人列入上開通知修繕範圍，則上訴人主張依民法第254條解除契約，亦非可採。上訴人以107年3月1日起訴狀繕本送達對被上訴人為解除契約之意思表示，不生解約效力，上訴人先位依系爭契約第12條第1 項約定，請求被上訴人返還已收價金及給付相關稅費共248萬1,638元本息，不應准許。其次，稽之系爭契約第4條、第5條第2 項約定，上訴人應於交屋日支付買賣價金尾款，包括被上訴人原有銀行貸款由上訴人所申貸之銀行代為轉帳清償，及將代償後餘額存入履約保證專戶。上訴人 107年3月8日拒絕受領點交系爭房屋，係主張系爭外牆漏水，而非其 107年2月5日通知修繕之漏水瑕疵，則上訴人拒絕受領點交房屋，屬上訴人受領遲延，並非被上訴人未為交屋之對待給付，上訴人以被上訴人未修復漏水、磁磚中空瑕疵為由，主張同時履行抗辯，拒絕給付價金，為不足採，堪認上訴人有遲延給付價金之情事。系爭契約第9條第7項約定，在規範買賣雙方就履約爭議進入司法程序後，履約保證機構在判決確定前應暫停款項之撥付，而非上訴人得拒絕將尾款存入履約保證專戶。上訴人於 107年3月8日拒絕受領點交房屋，係遲延受領交屋，且未於該日代償被上訴人之原有銀行貸款，亦未將尾款匯入履約保證專戶，被上訴人於 107年3月14日發函催告上訴人於8日內支付買賣價金，上訴人屆期仍未履行，被上訴人依系爭契約第12條第 1項約定，以107年5月1日民事答辯一暨反訴狀繕本之送達（107年5月9日），對上訴人為解除系爭契約之意思表示，核屬有據，上訴人於系爭契約經被上訴人解除後之107年7月26日始主張依民法第354條、第359條規定減少價金，即非正當，其備位請求確認被上訴人就系爭不動產之買賣價金本金超過1,408萬2,284元部分之請求權不存在，亦無理由，不應准許。再者，被上訴人已合法解除系爭契約，其依民法第259條第1款規定，反訴請求上訴人將系爭不動產移轉登記予黃志宏、林旻泯權利範圍各2分之1，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
查本件上訴人於第一審本訴部分係依民法第359 條規定，請求系爭契約買賣價金減少 41萬7,716元；嗣於原審則聲明請求確認被上訴人就系爭不動產買賣價金本金超過1,408萬2,284元之請求權不存在（見一審卷第299 頁、二審卷㈡第28、29頁），是其第一審與原審之聲明並不相同。原審係認上訴人請求確認被上訴人對其就系爭不動產之買賣價金本金超過1,408萬2,284元部分之請求權不存在之訴，不應准許，則其謂第一審本訴部分為上訴人敗訴之判決，並無不合，諭知其上訴駁回（見原判決第13頁、第14頁），不無可議。次查，上訴人於事實審主張：被上訴人未於 107年2月28日前完全修復系爭房屋瑕疵，依系爭契約第12條第1項約定及民法第227條、第254條規定解除系爭契約，以先位之訴，聲明請求被上訴人給付248萬1,638元本息（見原審卷㈡第73頁），原審判決理由項下未敘明何以不符合民法第227 條規定之理由，逕認上訴人依民法第254 條規定解除系爭契約，不足採信（見原判決第10頁），進而為上訴人先位之訴不利之判決，亦有未合。
再者，被上訴人於第一審反訴聲明為上訴人應將系爭不動產於10
7 年1月3日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為被上訴人共有，權利範圍各1/2（見一審卷第270頁反面），於原審反訴聲明則為上訴人應將系爭不動產所有權全部，移轉登記予被上訴人黃志宏、林旻泯分別共有，權利範圍各 1/2（見原審卷㈠第 108頁），二者聲明亦不相同，原審認被上訴人於原審之聲明為有理由，卻諭知駁回上訴人就反訴部分之上訴（見原判決第14頁），尚欠允洽。又債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，民法第235條定有明文。系爭契約第9條第5 項約定：「乙方（被上訴人）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」（見一審卷第11頁），而系爭房屋有系爭外牆漏水之瑕疵，為原審認定之事實（見原判決第9 頁），則上訴人於 107年3月8日以系爭外牆漏水為由拒絕受領點交系爭房屋，是否應負受領遲延之責，自值斟酌。原審未遑細究，遽認被上訴人已於 107年3月8日提出給付，上訴人不得為同時履行抗辯，拒絕給付尾款，進而就反訴為上訴人不利之判決，並嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 1 月 19 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 鄭 雅 萍
法官 王 金 龍法官 王 本 源法官 蕭 胤 瑮法官 滕 允 潔本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 111 年 1 月 26 日