最高法院民事判決 110年度台上字第3251號上 訴 人 祭祀公業江廷寶法定代理人 江坤龍訴訟代理人 黃帥升律師
陳誌泓律師白友桂律師被 上訴 人 黃大鐘訴訟代理人 林世祿律師上列當事人間請求所有權移轉登記再審之訴事件，上訴人對於中華民國110年1月6日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（107年度重上字第172 號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。
理 由
一、本件上訴人主張：伊為坐落彰化縣○○市○○○段 000地號土地（下稱系爭土地）所有權人，兩造於民國 105年3月2日簽訂預定不動產買賣契約書（下稱系爭契約），嗣於同年 4月 6日變更為正式契約。惟伊之前任管理人江瑞懋（原名江岳霖）已於同年 3月間遭解任，其處分系爭土地未經伊之派下員過半數書面同意，亦未依法通知派下員行使優先承買權，對伊不發生效力。又被上訴人並非善意第三人，本件無表見代理之適用等情。爰提起再審之訴，求為駁回被上訴人在前訴訟程序第一審之訴〔即臺灣彰化地方法院（下稱彰化地院）105年度重訴字第100號〕之判決。
二、被上訴人抗辯：上訴人之派下員當時有86人，已有45人出具「祭祀公業江廷寶土地處分出賣同意書」（下稱同意書）及印鑑證明，且經通知上訴人之派下員，無人行使優先承買權，系爭契約已於 105年4月6日變更為正式契約。依系爭契約第2條約定，買賣總價款為新臺幣（下同）2,795萬元，伊先後交付共 2,000萬元之支票，均由上訴人之管理人江瑞懋簽收，而尾款 795萬元伊已委由代書收執，於所有權移轉登記後即無條件讓上訴人取得。上訴人處分系爭土地均附有同意書及印鑑證明，伊為善意第三人，本件應有表見代理之適用。依系爭契約之法律關係，上訴人應於伊給付 795萬元同時，將系爭土地所有權移轉登記予伊等語。
三、原審維持第一審所為上訴人此部分敗訴之判決，駁回其上訴，理由如下：
㈠上訴人主張其於105年3月30日以存證信函將相關解任等文
件寄送江瑞懋，故江瑞懋於上開日期前仍為上訴人之管理人，其於同年月 2日有權以管理人身分代表上訴人簽訂系爭契約。依上訴人104年1月15日修訂後之祭祀公業江廷寶管理暨組織規約（下稱系爭規約）第11條規定，就不動產之處分，得經全部派下現員過半數以上之書面同意處分之。被上訴人提出之同意書及印鑑證明共45份，已超過上訴人派下現員86人之半數，且事前同意或事後追認之效力相同。系爭契約之封面雖有「預定不動產買賣契約書」字樣，惟證人即協助訂立系爭契約之地政士呂季霖證稱：雙方就買賣條件已達成共識；寫「預定」兩字是因為要通知派下員行使優先購買權；通知後派下員不優先購買，這契約就變成正式契約等語，足認系爭契約於 105年3月2日訂立時即為本約，買賣已成立生效，當時江瑞懋仍為上訴人之合法管理人，其代表上訴人訂立之系爭契約為有效。
㈡被上訴人提出之上訴人派下全員 105年4月3日開會通知單
，其事由為：「處分土地（○○市○○○段 000地號）說明會。派下員優先購買權公告內容如後頁」，後附有公告記載買賣之條件及派下員行使優先購買權之事宜，且依彰化地院 108年度訴字第1021號刑事判決（下稱1021號刑事判決）記載「…於105年3月間，除江瑞懋於105年3月14日匯入2筆500萬元共計 1,000萬元外，派下員江銘輝或其他派下員並無匯入 1,000萬元以主張優先購買權之情形」。本件迄今並無派下員行使優先購買權，系爭契約為合法有效，被上訴人依系爭契約之法律關係，請求上訴人應於被上訴人給付 795萬元同時，將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人，自屬正當，應予准許。
四、本院之判斷：㈠按再審之訴，雖有再審理由，法院如認原判決為正當者，
應以判決駁回之，民事訴訟法第 504條定有明文。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句；附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力，民法第98條、第99條第 2項分別定有明文。
㈡查本件第一審審理後，雖認彰化地院105年度重訴字第100
號確定判決（下稱100號確定判決）確有民事訴訟法第496條第1項第5款訴訟未經合法代理之再審事由，然認系爭契約合法有效，被上訴人之請求為有理由（即認 100號確定判決為正當），依上說明，仍應以判決駁回再審原告（即上訴人）本件再審之訴。惟第一審於判決主文第一項卻將
100 號確定判決廢棄，再於第二項為與該確定判決相同之判決內容，即有違誤，乃原審未予糾正，猶謂第一審判決
主文第一項未據被上訴人提起上訴而無庸予以審酌，自有可議。
㈢次查，原審認定江瑞懋於105年3月30日前為上訴人之管理
人，系爭契約於同年月 2日訂立時即為本約，買賣契約己成立生效，上訴人應受拘束。惟被上訴人主張系爭契約為「附解除條件之買賣契約」，若有派下員主張優先承買，系爭契約即失效等語〔見一審106年度重再更一字第1號卷（下稱重再更一卷）第33頁、第 172頁背面〕；且被上訴人與江瑞懋另於同年4月6日在系爭契約「備註」欄記載：
「祭祀公業派下員等業已經通知無人聲明表示優先購買，於 105年4月6日變更成立為正式契約…」等語，並由江瑞懋收受被上訴人簽發、受款人為上訴人、面額 1,000萬元之支票一張（見重再更一卷第128頁、第129頁背面）。倘屬非虛，則系爭契約之性質為何？是否如被上訴人所主張附有解除條件之買賣契約？江瑞懋與被上訴人於同年4月6日在系爭契約備註欄記載「於 105年4月6日變更成為正式契約」用意為何？倘江瑞懋當時已非上訴人之管理人，得否有權再以管理人身分於系爭契約備註欄加註前揭文字，並代為收受上開支票？均非無疑。況原審既援引1021號刑事判決中「…於105年3月間，除江瑞懋於105年3月14日匯入2筆500萬元共計 1,000萬元外，派下員江銘輝或其他派下員並無匯入 1,000萬元以主張優先購買權之情形」之記載（見原判決第15頁第 3-6行），是否認江瑞懋有行使優先承買權？倘係如此，依上說明，系爭契約是否會因解除條件成就而失其效力？被上訴人得否再據為本件之請求，均有待釐清。原審未詳為探究當事人之真意，逕以證人呂季霖之證述，遽認系爭契約於 105年3月2日訂立時即為本約，系爭契約己成立生效，江瑞懋當時仍為上訴人之合法管理人，被上訴人得依系爭契約之法律關係請求上訴人移轉系爭土地所有權，而為上訴人不利之判決，不免速斷。另依同意書之記載，係「『授權管理人』與承買人簽訂買賣契約及協同辦理所有權移轉登記」，惟派下員江水傳出具之同意書日期為105年5月20日；派下員江永芳、江永欣、江淑貞出具之同意書未記載日期，出具之印鑑證明日期分別為同年5月16日、2日、16日（見重再更一卷第 79-80、91-96 頁），則上訴人抗辯：江水傳出具同意書及江永芳、江永欣、江淑貞出具印鑑證明的時間，均在系爭契約於 105年4月6日變更為正式契約之後，無法發生追認之效力等語（見重再更一卷第136、147頁背面），是否全無足取？即有再行研酌之餘地。倘江瑞懋當時已非上訴人之管理人，前開派下員同意書記載之「授權管理人」似指當時之管理人江坤龍，能否發生事後追認江瑞懋處分系爭土地之效力？尚待原審調查釐清。且倘扣除前開 4位派下員之同意書，則被上訴人主張出具同意書之派下員僅餘41人，似未達派下員全員86人半數即43人，即與系爭規約第11條「全部派下員過半數以上之書面同意」之規定不符，此與江瑞懋有無合法權限代表上訴人處分系爭土地，所關至切，自不得恝置不論，原審未予調查，亦未說明其取捨意見，遽為上訴人不利之判斷，亦有判決不備理由之違法。
㈣上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 8 月 4 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 林 恩 山
法官 吳 青 蓉法官 黃 麟 倫法官 吳 美 蒼法官 邱 瑞 祥本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 111 年 8 月 10 日