最高法院民事判決 111年度台上字第1455號上 訴 人 黃麗香訴訟代理人 孫銘豫律師被 上訴 人 詹駿煇訴訟代理人 簡承佑律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國111年2月15日臺灣高等法院臺南分院第二審判決（110年度上字第178號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺南分院。
理 由本件上訴人主張：伊於民國100年9月27日，向訴外人張南薰買受坐落雲林縣斗六市○○段○○○○段0地號土地（下稱分割前4地號土地）登記取得所有權，嗣該土地分割出同段4-4 地號土地（下稱系爭土地），伊依系爭土地分割比例，承受分割前4 地號土地上之斗六字第3650號私有耕地三七五租賃契約（下稱系爭租約），及兩造口頭約定，得對被上訴人即承租人請求給付每年新臺幣（下同）8,000元之租金。被上訴人除於101年、102 年，各匯8,000元至伊指定之臺灣土地銀行復興分行000000000000 號帳戶（下稱系爭土銀帳戶），自103年間起至108年為止，均未按每年8,000元之租額繳納租金，伊於108年11月8日、109年5月4日2 度函催被上訴人給付，被上訴人收受該等催告函，仍未給付，積欠之地租已逾2 年總額。伊已向被上訴人為終止系爭租約之意思表示等情。爰依兩造口頭約定、民法第767條第1項前段、第455 條及第179 條等規定，求為確認兩造間系爭土地之租賃關係不存在，及命被上訴人返還系爭土地，給付積欠之地租5萬2,000元及自109年8月6日起至清償日止按年息5％計算利息，暨自109年8 月6日起至返還系爭土地之日止，按年於次年8月6日前給付8,000 元之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。
被上訴人則以：伊與訴外人詹駿發為詹慶瑞之繼承人，因繼承而承受分割前4地號土地承租權各2分之1 ，該土地既經分割出系爭土地，由伊取得系爭土地之承租權，應付之租金額應由每年8,000元減為4,000元。伊已將102年至109年之各期租金，匯入上訴人所指定之戶名「黃麗香」斗六市農會0000000000000000號帳戶（下稱斗六農會帳戶），或上訴人之系爭土銀帳戶，並無積欠地租達2 年之情形，上訴人自未取得終止權等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：詹慶瑞原以系爭租約向張南薰承租分割前4地號土地，約定1年租額為「甘藷1,346台斤、稻穀343台斤」，嗣口頭約定為 8,000元，其後詹慶瑞死亡，系爭租約及承租權由被上訴人及詹駿發共同繼承，分別取得分割前4地號土地2分之1承租權。上訴人於100年 9月27日登記取得分割前4地號土地所有權，於同年9月間與詹駿發協議以價金補償方式，合意終止詹駿發就該土地之承租權，系爭土地則於 101年11月26日自分割前4地號土地分割出1/2而來等情，為兩造所不爭執。分割後系爭土地為分割前 4地號土地之一半，租金自以每年 4,000元計算為合理。被上訴人已依上訴人之指示，於103年至107年間，每年各匯款 4,000元之租金至證人黃麗香申設之斗六農會帳戶，上訴人此段期間從未詢問或催繳欠租，應認對上訴人已生清償該部分租金之效力。上訴人縱於 108年11月 8日以存證信函、109年5月20日親至被上訴人住所，以被上訴人積欠2年租額之租金為由催繳欠租，及在109年7月4日以相同事由向雲林縣斗六市公所耕地租佃委員會提出租佃爭議調解申請書請求終止系爭租約，因被上訴人並無積欠地租達 2年總額之情形，上訴人自未取得系爭租約之終止權，無從以該調解申請書之送達而終止系爭租約。被上訴人另於 109年11月16日、19日，以匯款至系爭土銀帳戶或寄交匯票予上訴人方式，給付102年度至109年度之租金，上訴人亦不否認租金如以每年 4,000元計算，被上訴人已支付完畢。從而上訴人請求確認系爭租約之租賃關係不存在，及命被上訴人返還系爭土地、給付欠租5萬2,000元本息，暨按年給付 8,000元之不當得利，均不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按債務人依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為清償，經其受領者，債之關係始告消滅，此觀民法第309條第1項規定自明。
查系爭租約原約定 1年租額為「甘藷1,346台斤、稻穀343台斤」，嗣經口頭約定為8,000元，因系爭土地係於101年11月26日自分割前4地號土地分割出一半，故租額應以每年4,000元計算，被上訴人並於101年8月28日、102年1月28日，分別將該年度之租金匯入上訴人之系爭土銀帳戶，為原審所認定之事實。乃被上訴人自103年起至107年為止，係分別匯款 4,000元至證人黃麗香申設使用之斗六農會帳戶，有該帳戶存摺封面及內頁、斗六市農會交易明細表、存摺類無摺存款收入明細表在卷可稽（見第一審卷第53至63頁），證人黃麗香於事實審證稱：伊不認識兩造，亦不知被上訴人匯款至該斗六農會帳戶，伊經法院告知本案，重新申請存簿，始知帳戶內存款，領出後迄未動用，該帳戶都是伊使用，因伊要請領低收入戶補助，除社會局人員外，其他人都不知道該帳戶等情（見第一審卷第94至95頁）。則上訴人於事實審主張：伊未指示、亦不知情被上訴人匯款至斗六農會帳戶，該等匯款亦未經伊受領，對伊不生清償效力等語（見第一審卷第89頁、原審卷第126至127、161至165頁），是否全無可採？尚非無疑。原審遽謂被上訴人將103年至107年之租金匯款至證人黃麗香使用之斗六農會帳戶，對上訴人發生清償之效力，不無可議。次查，上訴人於109年7月4日以被上訴人地租積欠達2年之總額，向雲林縣斗六市公所耕地租佃委員會提出租佃爭議調解申請書，終止系爭租約，兩造均出席該機關109年8月17日就本件租佃爭議進行之調解，上訴人復以被上訴人積欠106年度至108年度租金，違反耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規定為由，終止系爭租約，有調解申請書及該次調解筆錄在卷可稽（見臺灣雲林地方法院斗六簡易庭109年度六簡調字第531號卷第34至37頁、第一審卷第91頁）。
果爾，被上訴人於其後之 109年11月16日、19日，以給付系爭土地102年至109年租金為由，依序匯款至系爭土銀帳戶1筆4,000元、5筆4,000元款項、寄發2紙面額各4,000元之匯票予上訴人，能否謂係其於系爭租約終止前所給付之租金？亦非無疑。原審遽謂被上訴人已如數繳納欠租，爰為上訴人不利之判決，並有未合。
上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 6 月 15 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 鄭 雅 萍
法官 王 金 龍法官 王 本 源法官 許 秀 芬法官 蕭 胤 瑮本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 111 年 6 月 22 日