最高法院民事判決111年度台上字第1897號上 訴 人 范植旺訴訟代理人 徐國楨律師
黃秋田律師陳冠華律師上 訴 人 范植煥
范植雄范植煌范植泉范碧蓮范植源范秀錦范秀春范秀玲被 上訴 人 周仲篪
楊寶鳳周恩霂周仲泉楊希仁楊永光周峻弘楊涓功周仲煜上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國111年2月22日臺灣高等法院第二審判決（109年度上字第1036號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於命上訴人范植旺拆除地上物、騰空返還土地及確認兩造間就新竹縣○○市○○段396、406、407地號土地之租賃關係不存在，暨該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。
理 由按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人
中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。本件被上訴人主張上訴人因繼承及再轉繼承取得重測前坐落新竹縣○○市○○段46之2、47、69、71地號土地（重測後變更為新竹縣○○市○○段392、396、
406、407地號土地〈下逕稱該地號，合稱系爭土地〉）之耕地租約承租權，因有耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第16條第1項、第17條第1項、第19條規定之事由，訴請確認兩造就系爭土地耕地租約關係不存在，請求返還系爭土地，其訴訟標的對於上訴人全體必須合一確定。原審判決後，雖僅上訴人范植旺提起第三審上訴，依上說明，其上訴效力應及於同造當事人范植煥以次等9人，爰併列其等為上訴人，合先敘明。
被上訴人主張：系爭土地於民國38年6月26日由訴外人周宜權、
楊查某與訴外人范振來、范振隆（下稱范振來2人）簽訂私有耕地租約後，輾轉由被上訴人繼承出租人地位，上訴人則輾轉繼承為承租人，於44年間經新竹縣政府核定為新竹縣○○字第74號耕地三七五租約（下稱第74號租約），其中392地號為田地，396地號為溜地，406、407地號為建地，並同意承租人得將受風災毀損之農舍修建用以堆置肥料農具及農作休憩使用，歷經60年，該農舍已屋頂塌陷、傾倒廢棄。范植旺於106年間將原農舍崩塌部分修建鋼架鐵皮屋頂作為廂房，並將溜地部分搭蓋養雞鴨舍設施變更使用性質，且所搭建之鐵皮車庫、設施均非以耕作為目的或便利耕作使用，違反減租條例規定，系爭土地得由出租人收回自行耕種。縱兩造間就396、406、407地號（下合稱396等3地號）土地非屬耕地租約，惟該租約目的係為使原承租人范龍安（范植旺之被繼承人）便於耕作、建置農舍使用，承租人既不為耕作，且農舍屋頂塌陷，租賃目的已無法達成，被上訴人自得與范植旺終止租約，請求其將原判決附圖（下稱附圖）所示A部分之主廳、B部分之鐵皮車庫、C部分之右側廂房、D部分之水泥地面、E部分之菜園果園區地上物、F部分之遮雨棚及鐵皮屋（下合稱系爭地上物）拆除，回復原狀後返還該土地予被上訴人等情。依民事訴訟法第247條、民法第767條及減租條例之規定，求為：①確認兩造間就396等3地號土地之第74號租約租佃關係不存在。②范植旺應將396等3地號土地上之系爭地上物拆除，並將所占用土地騰空返還被上訴人。③確認兩造間就396等3地號土地租賃關係（於原審所追加）不存在之判決（第一審駁回被上訴人之訴，被上訴人不服，提起第二審上訴。原審就確認392地號土地之第74號租約租佃關係不存在部分，駁回被上訴人之上訴，並駁回被上訴人請求確認396等3地號土地之借貸關係不存在及返還392地號土地之追加之訴，被上訴人就該敗訴部分，未遵期提起上訴，下不贅敘）。
上訴人則以：第74號租約之「租賃土地之標示及租額」欄，將3
96等3地號土地記載其中，分別載明為「溜」及「建」地，租額欄均為空白，係供附帶使用之免租土地，依三七五租約意旨，該396等3地號土地與392地號土地，具有依存關係，該建地、溜地與三七五租約，存在不可分之法律關係，其性質應屬耕地租約之附屬租賃關係，尚難等同耕地租約，自無減租條例第16條、第17條規定之適用。第74號租約所列系爭土地雖承租人共同簽訂，惟約定392地號土地由范綱山、范綱茂共同管理並輪流繳交租佃，396等3地號土地由范龍安管理並另行繳租，至今仍維持該約定，該租約早已約定各承租人租用範圍。又被上訴人周仲篪與其餘被上訴人父執輩（即周伯淦、周伯陽），曾於48年12月27日就非屬耕地之396等3地號土地，以每年租額蓬萊谷500台斤之代價，與上訴人父執輩范龍安訂立「私有土地及建物敷地租約書」（下稱系爭敷地租約），並同時與范龍安簽訂其得於406、407地號土地興建房屋之同意書（與系爭敷地租約合稱系爭租地建屋契約），范龍安係經原出租人同意，始自行出資興建房屋，歷任出租人對此並無異議，范龍安過世後，由范植旺承繼相關耕地租約，斯時該房地即單純供農舍之用，並無其他擴建，且該建物基地非屬耕地租用範圍，伊等自費維護，難認須經被上訴人同意。又開放式簡陋儲物間及曬穀場，均係為耕作目的或便利耕作，難謂有何利用出租人耕地擴展自己居住生活使用之情事等語，資為抗辯。
原審將第一審駁回被上訴人之訴部分一部廢棄，改判確認兩造
間就396等3地號土地之第74號租約之租佃關係不存在，范植旺應將系爭地上物拆除，並將所占用土地騰空返還被上訴人，及確認兩造間就396等3地號土地之租賃關係不存在之追加之訴。
理由如下：
㈠兩造父執輩自38年間就系爭土地訂有第74號租約，由范振來2人
共同耕作；范振來2人死後由訴外人范綱茂、范綱山、范龍安3人承受續租，范綱茂死後由范植源承租，范龍安死後由范植旺承租；被上訴人自60年起，陸續繼承系爭土地至今，最後一次租約自104年1月1日至109年12月31日止；系爭地上物均為范植旺所有等情，為兩造所不爭。
㈡兩造就396等3地號土地之第74號租約之租佃關係、租賃關係是
否存在，有所爭執，此得以確認判決除去，被上訴人有即受確認判決之法律上利益。
㈢按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人
之農地者而言，土地法第106條第1項定有明文。所稱農地，參照同條第2項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無減租條例規定之適用。查第74號租約之土地，其中396地號地目為「溜」，為灌溉用之塘湖、沼澤，406、407地號地目為「建」；而該租約內，凡地目為「建」或「溜」土地者，其「租谷（穀）」均無正產物收穫量之約定，且於「租賃/實物」欄亦未記載，足見地目為「建」或「溜」者，雖與「耕地」併同書立於第74號租約，仍非耕地租賃之部分。是兩造就396等3地號土地並無耕地租賃關係，應屬一般土地租賃，不因該3地號土地與392地號耕地合併訂立租約而名為「私有耕地租約」，即依減租條例相關規定辦理。
㈣第74號租約經歷次變更登記後，最後一次租賃期間為104年1月1
日至109年12月31日止，其中396等3地號土地既屬一般土地租賃關係，不適用減租條例第20條關於耕地租約續訂規定，兩造就該3地號土地之租賃關係，因契約年限屆滿而消滅，被上訴人已為租期屆滿不續約之意思表示，范植旺所有系爭地上物復占用該3地號土地，被上訴人請求確認兩造就396等3地號土地之第74號租約租佃關係不存在，並本於所有權人地位，請求范植旺拆除系爭地上物及騰空返還所占用土地，且追加請求確認兩造就396等3地號土地之租賃關係不存在，均屬有據。
㈤又按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，98年1
月23日修正前民法第820條第1項定有明文。被上訴人自陳系爭租地建屋契約所載出租人周仲篪、周伯淦及周伯陽之權利範圍為7/10，周仲篪復否認其上簽名之真正、未授權他人簽名用印、所收租金以為係第74號租約等語，足認該租地建屋契約未經上開土地共有人全體協議訂定，對全體共有人不生拘束力。上訴人抗辯兩造就396等3地號土地已成立租地建屋之租賃關係云云，並無可採。
㈥396等3地號土地不適用減租條例規定，自不適用該條例第20條
關於耕地租約續訂規定；該3地號土地由范龍安管理及繳租，核屬承租人就系爭土地使用分配之內部約定；且范植旺使用之396等3地號土地與392地號土地間，另隔有同段391、395地號土地，該3地號土地亦非供耕作392地號土地之范綱山、范綱茂之子使用，難認上訴人租賃系爭土地有何不可分之依存或附屬關係存在。
㈦上訴人固辯以396等3地號土地屬未定期限之租地建屋，惟兩造
父執輩於第74號租約租用該3地號土地所建地上物，歷經數十年迄今，應已逾房屋耐用年限，依被上訴人所提該3地號土地於104年10月間之照片，顯示地上物已破損不堪，且有稅籍資料記載該房屋係52年7月起課，構造別為木石磚造，折舊年限為57年可參，與於108年1月21日履勘時，現場已修建為磚造石棉瓦屋頂平房，並以鋼柱鐵皮加強覆蓋屋頂等情不同。上訴人復無法證明范植旺係得被上訴人同意於該3地號土地上修建地上物，被上訴人主張兩造就396等3地號土地之租賃關係，已因租用基地建築之房屋不堪使用而消滅，應屬可採。
㈧綜上，被上訴人請求確認兩造間就396等3地號土地之第74號租
約之租佃關係不存在，並依民法第767條第1項前段、中段規定，請求范植旺將系爭地上物拆除，且將所占用土地騰空返還被上訴人，及追加請求確認兩造間就396等3地號土地之租賃關係不存在，均為有理由。
本院之判斷：
㈠廢棄發回（即關於確認兩造間就396等3地號土地之租賃關係不
存在，范植旺應將系爭地上物拆除，及將所占用土地騰空返還被上訴人）部分：
⒈原審依被上訴人自陳系爭租地建屋契約所載出租人周仲篪、周
伯淦及周伯陽之權利範圍為7/10，周仲篪復否認其簽名真正、不知收租等詞，認系爭租地建屋契約對396等3地號土地全體共有人不生拘束，兩造間就該3地號土地不成立租地建屋關係；乃又以上訴人父執輩即范龍安依系爭租地建屋契約所建地上物，逾房屋耐用年限，認兩造就該3地號土地之租賃關係已因租用基地建築之房屋不堪使用而消滅，已有判決理由矛盾之違失。
⒉按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人
不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。原審既認兩造就396等3地號土地之基地租賃契約，係以所建房屋致不堪使用為訂約目的之年限；而該3地號土地上之現況房屋，與52年稅籍資料所載構造別及被上訴人所提104年10月之相片有異，已非原始建物。然依范植旺所提新社租谷繳納清算簿（一審卷三82至113頁），似見周仲箎等出租人自50年1月起，即開始向其父范龍安收取前一年度之租谷，范龍安死後仍繼續收取直至107年2月10日。果爾，范植旺既於原始建物不堪使用之訂約年限屆至後，仍於該租賃土地上重建房屋，而被上訴人未即為反對，並於房屋改建後繼續收取租谷，則能否謂兩造於房屋改建後不能視為以不定期限繼續租賃契約，非無再事研求之餘地。
⒊原審未查，遽謂兩造間就396等3地號土地之租賃關係不存在，
被上訴人得請求范植旺將系爭地上物拆除及收回該3地號土地，進而為上訴人不利之判決，自有未洽。上訴論旨，指摘原判決於其不利部分違背法令，求予廢棄，非無理由。
㈡駁回上訴（即關於確認兩造間就396等3地號土地之第74號租約之租佃關係不存在）部分：
原審本於採證、認事及解釋契約之職權行使，綜合相關事證，認定396等3地號土地雖與392地號耕地同書立於第74號租約，惟該3地號土地地目分別為「溜」、「建」，且該租約無承租人就該部分應給付正產物收獲量相關租額之約定，故兩造間就396等3地號土地並無耕地租賃關係，應屬一般土地租賃，而就該部分為上訴人敗訴之判決，經核於法並無違誤。上訴論旨，指摘原判決該部分違背法令，求予廢棄，非有理由。末查，本件所涉法律見解未具有原則上重要性，爰不經言詞辯論，附此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟
法第477條第1項、第478條第2項、第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 3 月 29 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 魏 大 喨
法官 李 寶 堂法官 高 榮 宏法官 胡 宏 文法官 林 玉 珮本件正本證明與原本無異
書 記 官 李 佳 芬中 華 民 國 112 年 4 月 6 日