最高法院民事判決111年度台上字第111號上 訴 人 黃啓勝訴訟代理人 張名賢律師
黃羽駿律師被 上訴 人 王豐銓訴訟代理人 陳魁元律師上列當事人間請求確認優先購買權不存在等事件，上訴人對於中華民國110年5月26日臺灣高等法院高雄分院第二審判決（109年度重上字第150號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、本件上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段000地號土地（重測前為○○○段00之0地號土地，下稱系爭土地），原為訴外人陳錦鳳所有，經其債權人高雄市○○區農會（下稱○○農會）聲請臺灣橋頭地方法院以106年度司執字第24028 號執行事件（下稱系爭執行事件）強制執行，嗣由其繼承人即訴外人陳吳秀蘭、陳淑娟、陳富金、陳淑珍、陳淑紋（下合稱陳吳秀蘭5人）繼承而登記為公同共有，系爭土地經拍賣由伊於民國108年3月19日以新臺幣（下同）3,100萬元拍定。被上訴人於同年4月3日以其前於法務部高雄行政執行署90年度房稅執專字第171956號執行事件（下稱系爭行政執行事件）中，拍定取得坐落系爭土地上如原判決附表所示之建物（下分別以編號稱之，合稱系爭建物），繼受系爭建物前手傑笙育樂事業有限公司（下稱傑笙公司）對陳吳秀蘭5人所有系爭土地之基地租約（下稱系爭租約）關係，對系爭土地有優先購買權為由，表明願意承買。惟系爭建物未辦保存登記，被上訴人亦未與陳吳秀蘭5人簽訂土地租約，且系爭租約之租期已逾20年，依民法第449條第1項規定、系爭租約第4條約定，系爭租約因屆期而消滅，無民法第426條之1、土地法第104條第1項規定之適用。執行法院函知被上訴人得優先購買系爭土地，致伊權益有受侵害之虞，爰依民事訴訟法第247條第1項規定，求為確認被上訴人於系爭執行事件，對系爭土地之優先購買權不存在之判決。
二、被上訴人則以：伊於系爭行政執行事件拍定之建物含系爭建物，原始取得系爭建物所有權，系爭建物坐落系爭土地上，且傑笙公司與陳錦鳳就系爭土地訂有系爭租約，租期約定自79年3月10日起至109年3月9日止，屬基地租賃契約，依民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項規定，伊對系爭土地自有優先購買權等語，資為抗辯。
三、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：租用基地建築房屋之租約，必有相當之期限，始能達成該契約目的，於契約關係存續中，基地出售時，承租人依土地法第104條第1項規定，對房屋所在土地具有依同樣條件之優先購買權。承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，依民法第426條之1
規定，對於房屋受讓人，仍繼續存在。所謂基地承租人，係指在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，至承租人是否專以建屋為目的，則非所問。所謂房屋，須有相當之經濟價值，不限於住居，供營業用之房屋，亦包括在內。陳錦鳳於77年3月17日以買賣為原因，登記為系爭土地之所有人，嗣其與傑笙公司（代表人陳吳秀蘭）簽訂系爭租約，約定租期自79年3月10日起至109年3月9 日止，陳錦鳳將其所有坐落○○鄉○○○段0-000等5筆土地、面積共計13.9933公頃之土地及地上物等；坐落○○鄉○○○段00-0地號等10筆土地（含系爭土地）、面積共計20.6623公頃之土地及地上物等，出租予傑笙公司經營，並同意傑笙公司在上開土地上設置與遊樂有關之設施及建物等語，傑笙公司登記所營事業，係以經營大型、戶外育樂活動為主要營業項目，參酌一般戶外遊樂園往往具備占地面積廣、園區硬體設施散布各處之型態，方能吸引、滿足遊客賞玩欲望，非有相當之租期，不能達永續經營之目的，系爭租約應屬租地建屋契約，系爭土地為出租標的之一。系爭行政執行事件（義務人為傑笙公司）之拍賣公告，記載拍賣建物占用陳錦鳳、陳吳秀蘭之土地，陳錦鳳提出與傑笙公司締結之租約，表示土地租約於109年3月9日屆滿等語，被上訴人於104年1月6日拍定之建物含系爭建物，並取得同年月17日核發之不動產權利移轉證書，系爭建物屬未辦保存登記者，被上訴人取得其事實上處分權。系爭建物得為讓與之標的，並具有財產權之性質，審酌租地建屋契約，於建物所有權移轉時，該租賃權之移轉既有特殊立法目的之考量，此於未辦保存登記建物之情形，並無二致，則系爭建物之事實上處分權如移轉，得類推適用民法第426 條之1規定，方符該條立法意旨。依現況照片所示，編號1建物屬小木屋，編號3建物外型屬RC造，附著於系爭土地，屋頂、四面牆壁完好，結構足以避風雨，該建物拍定價格為19萬2,000元，具經濟上價值。傑笙公司承租系爭土地之目的在經營遊樂園使用，依戶外遊樂園之建築、營運模式，係將園區之硬體設施散布設置各處，編號3建物之用途縱暫供廁所使用，僅係基於遊樂園場所對地上建物之特殊需求所致，無礙該建物整體合於前揭房屋要件之認定。至附表編號1之小木屋至109年4月時已倒塌；編號2建物未坐落系爭土地，被上訴人就該等建物欠缺承租客體，就系爭土地無從主張土地法第104條第1項之權利。被上訴人繼受取得編號3建物之事實上處分權，得類推適用民法第426條之1規定，自104年1 月17日起至109年3月9日止，繼受傑笙公司就系爭土地對陳錦鳳所訂之系爭租約。系爭租約第4條雖約定：租期屆滿時租賃關係當然消滅等語，然系爭租約屬租地建屋契約，依民法第449條第3項規定，本不適用同條第1項租期限制20年之規定，何況陳錦鳳與傑笙公司之陳吳秀蘭於101年6月19日系爭行政執行事件中，經詢問「系爭租約於109年到期後，有無續租？」乙節，均陳稱「有續租」等語明確，業於系爭租約租期屆至前，合意就原訂租約屆期消滅後，自109年3月10日起依原承租條件與陳錦鳳及其繼承人成立不定期限之新租賃契約，雖未明定其期限，依租地建屋契約目的，探求當事人之真意，應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，上訴人主張原租約之租期逾20年部分因屆期消滅云云，即無可採。
被上訴人繼受傑笙公司就系爭土地之租約，應併繼受傑笙公司自109年3月10日起至編號3房屋不堪使用時止之新租約，其對系爭土地之租地建屋契約關係仍屬存續。系爭土地出售時，被上訴人依土地法第104條第1項規定，對該地有優先購買權。系爭土地經陳錦鳳之債權人○○農會聲請系爭執行事件查封拍賣，於執行程序中，系爭土地於106年12月14日以繼承原因，登記為陳吳秀蘭5人公同共有，上訴人於108 年3月19日以3,100萬元拍定，被上訴人業於同年4月3日向執行法院具狀聲明願以拍定之同一價格優先購買系爭土地。從而，上訴人請求確認被上訴人於系爭執行事件，對系爭土地之優先購買權不存在，不應准許，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘主張及聲明證據為不足取與無須再予審酌之理由，因而將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄，改判駁回上訴人在第一審之訴。
四、按89年5月5日施行之增訂民法第426條之1規定：「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」第449條第3項規定：「租用基地建築房屋者，不適用第一項之規定。」而第449條第1、2項規定：「租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年。前項期限，當事人得更新之。」前開民法第426條之1、第449條第3項規定，民法債編施行法未明定有溯及既往效力，在修正施行前發生之租賃關係，依民法債編施行法第1條規定，原則上固不適用修正施行後之規定。惟租用基地建築房屋之契約，非有相當之期限不能達承租人建屋之目的，而現代建築技術發達，房屋之使用期限一般超過20年，如租賃雙方於租期滿20年時未達更新契約之合致，契約即行消滅，對承租人之保障欠週，且有礙社會經濟利益，故使租用基地建築房屋者，不適用同條第1項之20年租賃期限，乃有民法第449條第3項規定之增訂（立法理由參照）。
準此，於民法第449條第3項規定增訂前成立之租地建屋契約，締約未逾20年，租賃契約仍然有效存續期間，民法第449條第3項規定已生效施行，除該規定之適用有侵害當事人之既得權，損害其信賴保護外，其契約期限約定之法效自應適用該規定。又土地法第104條第1項規定，租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權。上開規定之優先購買權，其權利之有無，應依行使權利時之狀態認定之。倘基地之承租人於基地出賣時，在該土地上蓋有房屋具有一定之經濟價值，即得按上開規定，有依買賣契約同樣條件優先購買之權，不因該房屋嗣後被拆除而影響其原本已取得之優先購買權，以貫徹法律就優先購買權重在使基地及其上之房屋合歸一人所有之旨意。次按因強制執行而拍定取得不動產所有權者，自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，此觀民法第759條及強制執行法第98條第1項規定即明。未辦理建物所有權第一次登記之建物，由出資建造人原始取得所有權，建造人之債權人對該建物為強制執行，經拍定人取得權利移轉證書時，即取得該建物之所有權，縱無法辦理所有權移轉登記，仍無礙於該建物所有權之取得。查傑笙公司與陳錦鳳於上開民法修正前成立系爭租約，係以在土地上建築遊樂園設施及建物經營遊樂園為目的，其性質屬租地建屋契約，約定租期自79年3月10日起至109年3月9日止，民法第449條第3項規定生效施行時，系爭租約仍在有效期間，應適用該規定之法律效果，亦即租賃期限無20年之限制。被上訴人於系爭行政執行事件拍定傑笙公司建造之建物含編號1、3建物，已領得104年1月17日核發之不動產權利移轉證書，為原審認定之事實。則被上訴人已受讓取得編號1、3建物之所有權，依民法第426條之1規定，傑笙公司就系爭土地之租地建屋契約，對於被上訴人，仍繼續存在，於系爭土地出售時，依土地法第104條第1項規定，被上訴人有依同樣條件優先購買之權。系爭執行事件中，上訴人於108年3月19日以3,100萬元拍定系爭土地，被上訴人於同年4月3日具狀聲明願以同一價格購買系爭土地，合法行使優先購買權，不因編號1建物嗣後倒塌、編號3建物用途為廁所，影響被上訴人已取得之優先購買權，上訴人請求確認被上訴人就系爭執行事件對系爭土地之優先購買權不存在，即非有據。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖未盡妥適，然結論尚無不合，仍應予以維持。至原判決贅述之其他理由，不論當否，要不影響上開審認結論。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
五、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 5 月 11 日
最高法院民事第九庭
審判長法官 盧 彥 如
法官 吳 麗 惠法官 翁 金 緞法官 黃 明 發法官 林 麗 玲本件正本證明與原本無異
書 記 官 賴 立 旻中 華 民 國 112 年 5 月 15 日