最高法院民事判決 111年度台上字第1167號上 訴 人 新北市政府文化局法定代理人 龔雅雯訴訟代理人 李承志律師
黃文承律師被 上訴 人 財團法人淡水文化基金會法定代理人 許慧明上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國 110年11月16日臺灣高等法院第二審更審判決（110 年度重上更一字第18號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、上訴人主張：㈠被上訴人所有門牌號碼新北市○○區○○街○○號建物及相關
附屬建物（下稱系爭建物），分別占用伊管理中華民國所○○○區○○段415、417地號、新北市○○○○○段○○○ ○號土地（下合稱系爭土地，分稱其地號）如第一審判決附圖（下稱附圖）A至H2所示面積共2050.86平方公尺。系爭建物於民國89年6 月27日經指定為（縣定）古蹟，兩造於100年8月16日簽訂委託經營管理契約（下稱系爭契約），由伊委託被上訴人經營管理系爭土地至104年8月15日。
㈡期限屆至，系爭契約經兩造合意展延至完成換約時止，惟經
多次協商未果，伊於105 年12月29日通知被上訴人於106年2月8 日終止系爭契約，其自翌日起占用系爭土地即無正當權源，應返還自該日起按申報地價5%計算相當於租金之不當得利每月新臺幣（下同）5萬8108元，自106年2月9日起算3 個月共17萬4323元。倘認兩造就系爭土地存在法定租賃關係，亦請核定每月租金數額為5萬8108元。
㈢先位依民法第179 條規定，求為命：1.被上訴人給付17萬43
23元，及自106年5月16日起加計法定遲延利息；2.自106 年5月9日起至返還土地之日止，按月給付5 萬8108元之判決。
備位依民法第425條之1規定，求為：1.核定每月租金再增加2萬9054元；2.命被上訴人再給付8萬7161元，及自106年5月16日起加計法定遲延利息；3.自106 年5月9日起至同年12月31日止，每月再給付2萬9054元、自107年1月1日起至返還土地之日止，按月再給付2 萬8199元之判決（上訴人逾上開部分之請求，已受勝訴判決確定）。
二、被上訴人抗辯：㈠系爭契約經兩造合意展延至完成換約時止，惟上訴人要求伊
承租土地範圍，非以系爭建物占用部分，係以不正行為阻止事實發生，應類推適用民法第101條第1項規定，認兩造已完成換約。
㈡系爭建物及土地於日據時期同屬敵產，光復後由中華民國政
府接收，嗣將該建物發還訴外人英商亞細亞火油有限公司臺灣分公司（下稱英商火油公司），該公司於89年12月31日贈與伊，應推定系爭建物與土地存在法定租賃關係，非無權占用。兩造就系爭建物與土地之租金數額並未協議，不符民法第425條之1第2項規定，且上訴人請求之租金亦過高。
三、原審維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其上訴。理由如下：
㈠日據時期415 地號（○○○鎮○○○段○○○小段00地號）
及426地號土地（即同小段000地號），登記The Shell Transport and Trading Co.Ltd. （即英商殼牌石油公司）為永代借地權人，所有權人為日本國庫，417 地號土地（即同小段00地號）登記為The Rising Sun Petroleum Co.Ltd.（即迺生產會社，屬英商殼牌石油公司子公司）所有；系爭土地於昭和16年12月22日（即民國30年12月22日）日本國敵產管理法公布施行後之昭和19年4月1日（即民國33年4月1日），登記筒井友太郎為敵產管理人，嗣於36年7月1日完成中華民國國有登記，426 地號土地於100年1月12日登記為新北市政府所有，由上訴人管理。系爭建物自日據時期即坐落系爭土地上，該建物（即原英商嘉士洋行倉庫）於89年6 月27日經公告為縣定古蹟，被上訴人於同年12月間受贈。系爭建物占用系爭土地如附圖A至H2所示面積共2050.86平方公尺，用途如附圖所示。新北市政府曾與被上訴人簽訂系爭契約，委託期間為100年8月16日至104年8月15日，新北市政府於105 年12月29日通知被上訴人系爭契約訂於106 年2月8日終止，經被上訴人收受無誤。系爭建物由英商火油公司取得後，再讓與被上訴人等事實，為兩造所不爭。
㈡土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，惟房
屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地。是土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋同時或先後讓與不同之人，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地。又所謂讓與，就未辦理所有權登記致無法為移轉登記之房屋而言，房屋受讓人所取得事實上處分權，與所有權人之權能無異，解釋上仍有上開法理之適用。
1.觀諸兩造不爭執之事實及陳述，卷附宣誓書、土地權利變更聲請書、臺灣省政府（下稱省政府）函及省政府地政處函示等件，參互以察，佐以英商火油公司於36年11月10日檢具不動產所有權宣誓書，表示已自英商殼牌石油公司及迺生產會社受讓權利，向省政府請求發還系爭建物及土地，並塗銷敵產管理人登記及名義變更，省政府本已准許辦理土地登記，嗣又通知暫停發給權利書狀等情，足見系爭建物及土地於日據時期均屬日本政府管理下之敵產。
2.系爭建物及土地既屬日本政府管理下之敵產，臺灣光復後，由我國政府基於國家之權力關係而接收，不待登記而原始取得所有權。參諸系爭土地於36年7月1日完成中華民國國有登記，足認我國政府確有接收系爭土地。至系爭建物雖屬未經登記之建物，並無礙我國政府接收取得所有權。嗣系爭建物發還英商火油公司，被上訴人於89年12月間受贈系爭建物，而426 地號土地於100年1月12日移轉登記為新北市政府所有，應認系爭建物占用系爭土地如附圖A-H2所示土地，於其使用期限內，推定租賃關係存在。
3.系爭契約為新北市政府委託被上訴人處理事務之委任契約，委託期限原應至104年8月15日，惟經兩造合意展延至完成換約時止，然被上訴人與新北市政府未能完成換約，經新北市政府通知系爭契約訂於106 年2月8日終止，固可認委託期限已於106 年2月8日屆至，然系爭契約並非新北市政府與被上訴人另訂之租賃契約，要無取代系爭建物坐落系爭土地間之原有租賃關係可言，自不因系爭契約之委託期限屆至，即認原有租賃關係失其效力。系爭建物基於租賃關係而占用系爭土地，即有法律上之原因，上訴人先位依民法第179 條規定，請求被上訴人給付自106 年2月9日起算相當於租金之不當得利，殊屬無據。
㈢租金數額本於契約自由原則，宜由當事人協議定之，如不能
協議時，始得請求法院裁判，民法第425條之1第2 項規定，並非藉以限制人民之訴訟權。新北市政府於105 年12月29日通知被上訴人系爭契約訂於106 年2月8日終止，堪認兩造已不能協議租金數額。上訴人依民法第425條之1第2 項規定，訴請法院定其租金數額，洵屬有據。
㈣租用基地建築房屋，其土地之租金，以不超過土地申報總價
額年息10%為限，觀諸土地法第97條第1項、第105 條規定自明。審酌系爭土地為國有非公用土地，生活機能便捷，然系爭建物經指定為古蹟，利用上須受文化資產保存法限制，及被上訴人係受新北市政府委託，於系爭建物內經營社區大學等情，依國有非公用不動產租賃作業程序第55點、第57點規定，核定自106年2月9日起每月租金為2萬9054元、自107 年1月起每月租金為2萬8199元。至原審107 年度上字第1236號、102年度重上字第319號判決，與本件事實不同，無從比附援引。從而，上訴人請求被上訴人給付逾原審判命：1. 106年2月9日起算3個月租金共8萬7162元本息；2.自106 年5月9日起至同年12月31日止，按月給付租金2萬9054元；3.自107年1月1日起至返還土地之日止，按月給付租金2 萬8199元之範圍，洵屬無據，應予駁回。
㈤綜上所述，上訴人先位依民法第179 條規定，請求：1.被上
訴人給付17萬4323元本息；2.自106 年5月9日起至返還土地之日止，按月給付5 萬8108元。備位依民法第425條之1規定，求為：1.核定每月租金再增加2 萬9054元；2.命被上訴人再給付8萬7161元本息；3.自106年5月9日起至同年12月31日止，每月再給付2萬9054元、自107年1月1日起至返還土地之日止，按月再給付2萬8199元，均為無理由，不能准許。
四、本院判斷：㈠按取捨證據、認定事實屬於事實審法院之職權，若其取捨、
認定並不違背法令、經驗法則、論理法則或證據法則，即不許任意指摘其採證、認定不當，以為上訴第三審理由。
㈡原審本於採證、認事之職權行使，綜合相關事證，認定系爭
建物及土地於日據時期，均屬日本政府管理下之敵產，臺灣光復後，由我國政府接收，不待登記而原始取得所有權，而系爭土地於36年7月1日完成中華民國國有登記，426 地號土地於100年1月12日移轉登記為新北市政府所有，嗣系爭建物發還英商火油公司，被上訴人於89年12月間受贈，應認系爭建物占用系爭土地如附圖A-H2所示土地，於其使用期限內，推定租賃關係存在，即有法律上之原因，自無不當得利可言。其次，兩造不能協議租金數額，上訴人依民法第425條之1第2 項規定，請求法院定其租金數額，洵屬有據。審酌系爭土地為國有非公用土地，生活機能便捷，然系爭建物經指定為古蹟，利用上須受文化資產保存法限制，及依國有非公用不動產租賃作業程序第55點、第57點規定，核定自106年2月
9 日起每月租金為2萬9054元、自107年1月起每月租金為2萬8199元。從而，上訴人先位依民法第179 條規定，請求：1.被上訴人給付17萬4323元本息；2.自106 年5月9日起至返還土地之日止，按月給付5 萬8108元。備位依民法第425條之1規定，求為：1.核定每月租金再增加2 萬9054元；2.命被上訴人再給付8萬7161元本息；3.自106年5月9日起至同年12月31日止，每月再給付2萬9054元、自107年1月1日起至返還土地之日止，按月再給付2 萬8199元，均為無理由，不能准許。因而維持第一審所為上訴人此部分敗訴之判決，駁回上訴人之上訴，核無違誤。
㈢上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原
判決此部分不當，聲明廢棄，為無理由。末查，原審已敘明兩造不爭執系爭建物坐落系爭土地上，於89年6 月27日經公告為縣定古蹟，被上訴人於同年12月間受贈系爭建物，因而據以認定系爭建物於其使用期限內，就系爭土地推定租賃關係存在，並敘明本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，均於判決結果無影響，爰不逐一論列，自無判決不備理由。又本件所涉法律上爭議不具原則上重要性，爰不經法律審言詞辯論。均附此敘明。
五、結論：本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 7 月 13 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 魏 大 喨
法官 李 文 賢法官 林 玉 珮法官 高 榮 宏法官 李 寶 堂本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 111 年 7 月 15 日