最高法院民事判決111年度台上字第1177號上 訴 人 巫鄭素真
巫 佩 諭巫 家 誼共 同訴訟代理人 楊 榮 富律師被 上訴 人 張 進 國
張 進 杰共 同訴訟代理人 陳 建 勛律師上列當事人間租佃爭議等事件，上訴人對於中華民國111年1月18日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（109年度上字第14號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。
理 由
一、本件被上訴人張進國主張：伊先祖自日治時期起承租坐落南投縣○○鎮○○段00地號（下稱00地號）之如第一審判決附圖編號00⑴所示土地（面積2,921.39平方公尺，下稱編號00⑴土地），耕作維生，早與原地主成立耕地租佃關係，並於民國50年間辦理耕地租約登記（即租約埔枇000號），上訴人因繼承取得00地號土地所有權，應就編號00⑴土地與伊存在耕地租佃(下稱系爭租佃)關係。惟因南投縣○○鎮公所（下稱鎮公所）辦理地主與佃農間租約訂立、變更及續約登記未至承租現地勘測，致將伊先祖實際耕作之重測前同鎮○○段000-3地號（現為00地號）土地，誤登記為同段000-7地號（現為同鎮○○段00地號，下稱00地號）土地，上訴人因而否認存在系爭租佃關係。倘認應以上開誤載地號之耕地租約登記為準，該租佃關係亦應由伊與第一審共同被告巫建忠承受，而就巫建忠所有如原判決附圖(下稱附圖)編號E所示土地(下稱編號E土地)存在耕地租佃關係等情，爰求為確認伊就上訴人所有編號00⑴土地或就巫建忠所有編號E土地存在耕地租佃關係之判決。
二、上訴人則以：租約埔枇186號租約之出租人為巫建忠之被繼承人巫永煌，承租人為被上訴人之被繼承人張双枝，最近一次續約登記租期自98年1月1日起至103年12月31日止，並於102年7月1日變更出租人為巫建忠、104年5月1日變更承租人為張進國；巫建忠與張双枝於103年12月31日租約屆期前，曾共同蓋章確認耕作位置在00地號土地之地籍圖上劃斜線部分，雖張双枝實際在00地號土地耕作，然與伊或伊之前手巫光偉、前前手巫永昌無租賃之合意。縱認有系爭租佃關係存在，因張進國與實際耕作之被上訴人張進杰並未同居共財，該租約亦因張進國不自任耕作而無效，況其從未繳納租金予伊，經伊於歷次書狀一再主張，已生催告效力，伊以張進國積欠租金達2年為由，於110年4月20日以民事答辯㈣狀為終止租約之意思表示，伊與張進國間無系爭租佃關係存在等語，資為抗辯。並於第一審提起反訴，主張：被上訴人在伊所有編號00⑴土地占有耕作，張進國為間接占有人，張進杰則為直接占有人，均無正當權源等情，爰依民法第767條第1項規定，求為命被上訴人將編號00⑴土地上種植之農作物移除，將該土地返還伊之判決。
三、原審將第一審所為被上訴人之本、反訴敗訴之判決廢棄，改判本訴確認張進國就編號00⑴土地存在系爭租佃關係，並駁回上訴人在第一審之反訴，無非以：000-3、000-7地號土地原為訴外人巫永昌、巫永煌等5兄弟共有，於36年11月間分別將之分割由巫永昌、巫永煌單獨所有，嗣巫永昌將000-3地號土地贈與巫光偉，並自該土地分割出000-30地號土地，分割後之000-3地號土地經重測後為00地號土地，因分割繼承而於105年9月12日登記為上訴人共有，應有部分各3分之1。000-7地號土地則分割出000-35地號土地，重測後為00地號土地，分割後之000-7地號土地經重測後為00地號土地，嗣巫永煌於102年間將00、00地號土地贈與巫建忠。00地號與00、00地號土地均屬特定農業區之農牧用地，其土地登記謄本之其他登記事項皆記載「有三七五租約」。而被上訴人現占有上訴人所有編號00⑴土地，種植茭白筍，惟租約埔枇000號耕地租約登記之張進國承租地點為巫建忠所有00、00地號土地內共計3,186平方公尺。00地號土地面積為1萬6,224.03平方公尺，前由巫光偉就其中0.3872公頃土地與訴外人張阿坤續約訂有租約埔水字第000號耕地租約，並就1.1533公頃土地與訴外人陳嘉昌、江麗楎、陳茂(下稱陳嘉昌等3人)續約訂有租約埔水206號耕地租約。依各該出租人與承租人於103年12月31日耕地租約期滿前，自行協議而提出附於續約承租位置之地籍圖(下稱續約地籍圖)所示，張阿坤與陳嘉昌等3人承租00地號土地之位置部分重疊，亦與原審至現場勘測實際耕作位置而會同地政人員測量及補充測量之結果歧異，佐以鎮公所106年11月16日協商紀綠，可知張阿坤並未於00地號土地耕作。觀諸續約地籍圖所示，張阿坤承租之位置與被上訴人實際耕作之位置重疊，且與張阿坤之繼承人張文筆目前實際耕作00地號土地(即附圖編號A所示）不符；該地籍圖所示陳嘉昌等3人承租之位置，幾乎涵蓋00地號左上、右上、中、下方土地，然其3人目前實際耕作位置並未包含右上方土地（即編號00⑴土地），而係由被上訴人在00地號土地內之編號00⑴土地耕作。再依續約地籍圖所示，張双枝與巫建忠自行協議共同蓋章確認耕作之位置僅在00地號土地內地籍圖上劃斜線部分（即編號E土地），惟編號E土地約一半部分在訴外人黃仁傑、黃秋增實際耕作土地內，且張双枝、被上訴人從未在編號E土地耕作。審酌上開相關耕地租約均成立登記於50年間，歷經多次續約，承租土地亦歷經分割、移轉、重測，且承租人或出租人、鎮公所每6年續約時，並未實際測量承租土地之位置、面積，致相關耕地租約登記與承租人實際耕作之位置、面積不符，及上開不符情形在鎮公所承辦人員主動發現前，兩造均未查覺等一切情狀，堪認租約埔枇000號係將張進國承租之000-3地號（現為00地號)土地，誤載為000-7地號（現為00地號)土地。上訴人現為00地號土地之所有權人，應承受上開耕地租佃關係，不因租約6年期滿後，未辦理續約登記而受影響，故張進國與上訴人就編號00⑴土地存在系爭租佃關係。又上訴人並未證明張進國於編號00⑴土地有何不自任耕作情事，且迄今仍否認系爭租佃關係存在，其歷次書狀係主張張進國未繳納租金等語，並未對張進國為合法之催告，則其於110年4月20日以民事答辯㈣狀對張進國為終止租約之意思表示，不生合法終止之效力。從而，張進國本訴請求確認其就編號00⑴土地有系爭租佃關係存在，為有理由；系爭租佃關係既仍存在，被上訴人就編號00⑴土地即非無權占有，上訴人請求如其上述反訴聲明，不應准許。又張進國先位請求確認其與上訴人間存在系爭租佃關係部分，既獲勝訴判決，其備位請求確認其就巫建忠所有編號E土地存在耕地租佃關係部分，自無庸再予審酌等詞，為其判斷之基礎。
四、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。查張双枝與巫建忠於續約地籍圖協議共同蓋章確認耕作之位置僅在00地號土地內劃斜線部分（即編號E土地），為原審所確定之事實；且租約埔枇000號所載張双枝承租之土地為000-7地號土地內共計3,186平方公尺，出租人為巫建忠之前手巫永煌，亦有該租約可稽(見原審卷㈠第107至115頁)，則能否謂張双枝有與上訴人或其前手就編號00⑴土地成立系爭租佃關係之真意？即非無研求之餘地。原審未遑詳查，徒以上開理由遽認租約埔枇186號之租賃標的應為000-3地號(現為00地號)土地，依上說明，自有可議。又上訴人於歷次書狀一再抗辯：張進國未繳納租金，與伊無租佃關係存在等語。攸關兩造間是否存在系爭租佃關係之判斷，自屬重要防禦方法，原審就此未說明取捨意見，遽為上訴人不利之判決，亦有判決不備理由之違背法令。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。末查張進國於原審就其本訴之請求已更正聲明為：請求確認伊就上訴人所有編號00⑴土地或就巫建忠所有編號E土地存在耕地租佃關係，並經原審予以准許(見原判決書笫2頁第11至17列)；乃原審竟又謂張進國本訴之先位請求已獲勝訴判決，無庸再予審酌其備位請求等語(見原判決書第13頁第6至9列)，前後不一。案經發回，宜併注意及之，附此敘明。
五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 11 月 30 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 盧 彥 如
法官 周 舒 雁法官 翁 金 緞法官 黃 明 發法官 吳 麗 惠本件正本證明與原本無異
書 記 官 賴 立 旻中 華 民 國 112 年 12 月 11 日