最高法院民事判決111年度台上字第128號上 訴 人 林光洋
彭向陽共 同訴訟代理人 連元龍律師
王誠之律師被 上訴 人 正隆股份有限公司法定代理人 鄭人銘訴訟代理人 陳建勳律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國110年5月31日臺灣高等法院第二審判決（109年度重上字第727號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由本件被上訴人之法定代理人已變更為鄭人銘，有公司變更登記表可稽，並經其具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許，合先敘明。
上訴人主張：兩造於民國94年12月4日簽訂合建契約（下稱系爭契約），約定由伊等提供共有坐落臺北市○○區○○段0小段000地號土地之應有部分（權利範圍各1/2，下稱系爭土地）參與合建，並依系爭土地占合建基地面積比例分配房屋（下稱系爭合建案)。依被上訴人於106年8月16日出具之「正隆股份有限公司○○區○○段0小段000地號等45筆土地都市更新案地主產權分配說明」（下稱系爭產權分配說明），伊等可分得權利價值各為新臺幣（下同)8216萬7425元，且因未選擇1樓店面，將1樓店面價值依2樓以上住宅平均單價64萬1628元換算面積各為120.93坪。然伊等實際分得之B-2樓及C-2樓（下稱系爭房屋)，面積共236.06坪，均不足2.9坪，依系爭契約第5條第1項第3款約定，被上訴人應找補伊等各185萬8320元。另被上訴人應依補充協議書㈡，給付上訴人林光洋該協議第9條差額2萬1080元、搬遷費3萬元、第8條土地補貼款132萬元、第10條租金補貼121萬元；依補充協議書㈢給付地主補貼227萬2629元；依補充協議書㈣給付地主補貼60萬元，再扣除補充協議書㈡代墊租金32萬元，總計應給付林光洋513萬3709元。應依補充協議書㈢給付上訴人彭向陽地主補貼227萬2629。詎被上訴人竟錯誤要求林光洋找補305萬4704元、彭向陽找補591萬5784元，係無法律上原因受有利益，致伊等受有損害等情。爰依系爭契約第5條第1項第3款、補充協議書㈡至㈣約定及民法第179條規定，求為命被上訴人各給付林光洋、彭向陽1004萬6733元及均加計法定遲延利息之判決（未繫屬本院部分，不予贅述)。
被上訴人則以：依系爭契約第5條第1項第1款、第2款、系爭產權分配說明第8點及選屋辦法壹（壹）關於分配及選屋之約定，上訴人應以其可分配之權利價值選屋及車位，單價應依伊呈臺北市政府核定之鑑價公司鑑定更新後各分配單元價值表（下稱更新後各分配單位價值表）為據。上訴人選定系爭房屋之單價分別為72萬7000元及72萬8000元，車位價值為900萬元，選定房地及車位總價值各為9039萬7380元，已逾可分得權利價值8216萬7425元。
雙方找補金額如「臺北市○○區○○段0小段000地號等45筆土地都市更新案權利價值及選屋確認表」（下稱系爭選屋確認表）所載，上訴人已於選屋完成後簽署系爭選屋確認表，確認可分配之權利價值與找補差額等語，資為抗辯。
原審將第一審所為上訴人勝訴之判決，予以廢棄，改判駁回其第一審之訴，係以：兩造於94年12月4日簽訂系爭契約，由上訴人提供系爭土地參與合建。系爭契約第5條第1項房屋分配原則第1款約定，上訴人可分得房屋面積係依合建大樓實際登記總面積乘以系爭土地占基地面積比例計算。上訴人於系爭合建案可分配之權利價值各為8216萬7425元。依系爭契約附件三產權分配表說明第8點約定之選屋方式及附件五選屋辧法，可知兩造約定依合建分配產權面積，輔以可分配之權利辦理選屋，「由建方依市場行情」訂定之市價計算上訴人實際選屋之價值，依此結果換算找補金額。系爭合建案最終經臺北市政府核定權利變換計畫，依系爭契約第5條第1項第3款約定，應依兩造共同指定合格鑑價公司之鑑價，決定選屋及車位單價。但被上訴人因參與合建之地主無法共同指定鑑價公司，乃委任3家鑑價公司辦理更新後土地、建築物之權利價值鑑價，選屋及車位單價即以被上訴人呈經臺北市政府核定之更新後各分配單元價值表為準。至系爭產權分配說明第14點，僅係地主依約可分配之2樓以上房屋權利價值（平均計價)之階段，尚未進行選定特定房屋之個別計算階段，無涉所選房屋、車位價值之計算及相關差額。系爭合建案應以更新後各分配單元價值表所示各戶及車位之單價為依據，始符選屋公平，及當事人之真意與交易習慣。上訴人主張以2樓以上房屋均價64萬1628元計算云云，委無足採。上訴人選定B-2樓建坪單價為72萬7000元、坪數為56.92坪，C-2樓單價為72萬8000元、坪數為179.14坪，停車位B3F-107、108車位各為220萬元，109、110車位各為230萬元。上訴人應有部分各為1/2，所選定之系爭房屋權利價值各為9039萬7380元，已逾可分得權利價值822萬9955元。被上訴人於選屋找補款調高上訴人可優待金額及增加補貼金額，林光洋、彭向陽各應找補被上訴人305萬4704元、591萬5784元。被上訴人依約向其等請求，並無何不當得利之情事。此經兩造於107年2月8日簽署系爭選屋確認表確認，依系爭契約第5條第4項第1款約定，選屋確認表為系爭契約之一部，上訴人應受其拘束。上訴人另主張被上訴人依補充協議書㈡至㈣應給付林光洋補貼款513萬3709元、給付彭向陽補貼款227萬2629元，均已列入找補款結算，其請求給付上開補貼款，應屬無據。綜上，上訴人依系爭契約第5條第1項第3款、補充協議書㈡至㈣約定及民法第179條規定，請求被上訴人各給付1004萬6733元本息，洵非正當，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。次按都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地，以權利變換方式實施之。但由主管機關或其他機關辦理者，得以徵收、區段徵收或市地重劃方式實施之；其他法律另有規定或經全體土地及合法建築物所有權人同意者，得以協議合建或其他方式實施之。以協議合建方式實施都市更新事業時，得經更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人十分之八，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積十分之八同意後實施之。都市更新事業計畫如屬前項採多數決方式辦理報核者，對於不願參與合建協議之土地或合法建築物，得以權利變換方式實施之，或由實施者協議價購。94年6月22日修正施行都市更新條例第25條第1項、第25條之1第1項、第2項前段分別定有明文。在重建之都市更新，不論以權利變換或協議合建方式為之，均係重建區之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，依所提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按一定之比例分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。惟其比例之決定，以權利變換方式者，係由實施者擬定權利變換計畫，送主管機關依相關程序審議通過後核定發布實施；採協議合建者，則依契約當事人所約定之分配方式。查兩造簽訂系爭契約，由上訴人提供系爭土地參與合建，為原審認定之事實。而系爭契約第5條第1項房屋分配原則第1款記載「甲乙雙方建物分配比例以本基地依申請當時都市更新事業計畫及建築法規核准興建之基準容積、都市更新獎勵容積之和，乘甲方（即上訴人)土地佔本基地之比例所得之面積，由甲方取得百分之五十七，乙方（即被上訴人)取得其餘百分之四十三；…」（嗣以補充協議書㈡修改分配比例為60%、40%，見一審卷第221頁），第3款記載「若甲乙雙方分配取得之建物不足一戶或超過一戶時，其間之差額甲乙雙方同意依乙方第一次公開銷售之各樓層底價（實施權利變換時，依雙方共同指定之合格鑑價公司之鑑價)九折計算互相補貼之…」等語（見一審卷第37頁），似明確約定系爭合建案以面積分配，不足一戶或超過一戶時，始按其面積依鑑價計算找補金額。而系爭契約附件五選屋辦法第壹條分配原則
（壹）記載「以協議合建分配產權面積（含公設)及車位數為主，另以計算權利價值為輔，也就是說先計算分配之產權面積後，再計算分得之權利價值後，再依分得之權利價值選屋」等語（見一審卷第79頁）。另同為附件五之選屋確認書則以可分得之權利價值與選訂之權利價值之差價，計算找補金額（見一審卷第81頁），似又隱含以權利變換方式分配。惟系爭契約第15條關於附件五下以括弧附記「俟都市更新事業計畫核准函取得後協議再附」等語（見一審卷第53頁），則附件五之文件是否於簽約時即附具，已滋疑義？另被上訴人98年8月21日函件所附之「共同遵守程序同意書」，其上記載「甲、乙（即被上訴人)雙方確認瞭解有關選屋車位分配比例、雙方找補金額、拆遷補償金、保證金、稅金負擔等權利義務相關內容，均以雙方簽訂之合作興建契約書為依據」、「有關本案之『都市更新相關程序』及『權利變換計畫』等為行政作業，雙方均承諾不得視為分配及相關互找補之依據」等語（見原審卷(一)第131頁）。似又排除權利變換計畫，回歸適用系爭契約。則上訴人一再主張兩造採協議合建，並非權利變換，以面積為基礎，再依不足或超過面積找補金額。因未分得1樓房屋，以其價值依系爭產權分配說明第14點所載2樓以上房屋均價64萬1628元換算，轉換2樓以上應分得面積為120.93坪，再與實際選定之系爭房屋118.03坪計算找補金額云云（見一審卷第16、259頁、原審卷(一)第143、227、231至234頁），似非全然無據。兩造關於房屋、車位之分配，究採權利變換方式，或依系爭契約第5條約定以面積分配？兩造立約之真意究竟為何？尚待釐清。原審就此未詳加審認，徒以不同基礎之單價為計算標準，遽認上訴人選定之系爭房屋價值超逾其可分得權利價值，而為不利上訴人之認定，不無可議。次查，兩造於107年2月8日簽署系爭選屋確認表，確認林光洋、彭向陽應分別找補被上訴人305萬4704元、591萬5784元，選屋確認表為系爭契約之一部，上訴人應受其拘束，為原審認定之事實。然系爭選屋確認表雖經林光洋簽署，但找補金額與上開金額不同（見一審卷第231、233頁）；記載林光洋、彭向陽應分別找補305萬4704元、591萬5784元之選屋確認表，復未經上訴人簽名（見一審卷第101、103頁）。上訴人主張107年2月8日系爭選屋確認表係當場要求伊等簽署，未給任何審閱期間，不能代表伊等已同意所載找補方式，況被上訴人於108年8月7日另提出最新版選屋確認表，兩者內容有差異，不能認伊等應受拘束云云（見原審卷(一)第244至246頁），攸關上訴人是否受選屋確認表之拘束，自屬重要之攻擊方法，原審未於理由項下記載其取捨意見，遽為不利上訴人之判決，亦有理由不備之違法。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 6 月 29 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 林 恩 山
法官 邱 瑞 祥法官 謝 說 容法官 許 紋 華法官 吳 青 蓉本件正本證明與原本無異
書 記 官 吳 文 仲中 華 民 國 112 年 7 月 17 日