最高法院民事判決111年度台上字第2589號上 訴 人 陳銘慶訴訟代理人 蘇若龍律師被 上訴 人 葉德亮
葉德智共 同訴訟代理人 蕭琪男律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國111年5月31日臺灣高等法院高雄分院第二審判決（110年度重上字第9號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院高雄分院。
理 由本件上訴人主張：伊父陳泰祥經第一審共同被告顏秀雲之仲介，由伊以新臺幣（下同）836萬元，向被上訴人葉德亮買受坐落澎湖縣○○市○○段000-0、000-0地號（自000-5地號土地分割；下單獨以地號稱之，合稱系爭土地）及其上名為菊島八期建案之預售屋(完工後登記為同段000建號，下稱系爭房屋，併與系爭土地合稱系爭房地），並由伊與葉德亮及其擔任負責人之有德企業行分別簽立土地預定買賣契約書、工程合約書，嗣於民國103年4月25日、同年11月14日陳泰祥代伊分別給付顏秀雲420萬元，總計840萬元（超出買賣價金之4萬元為過戶費用）。顏秀雲、葉德亮故意隱瞞系爭土地早於102年間以被上訴人葉德智為義務人，為合作金庫商業銀行股份有限公司設定最高限額600萬元之第一順位抵押權（下稱系爭第一順位抵押權），致伊未扣除抵押債權而給付全部價金。又伊已將全部價金交予葉德亮委託代收價金之顏秀雲，然葉德亮藉詞顏秀雲僅交付其中價金160萬元，若伊不同意再給付差額646萬元，不願配合辦理系爭房屋所有權登記及協助塗銷系爭第一順位抵押權，伊不得已，乃於106年3月9日以系爭房地為葉德亮設定第二順位普通抵押權646萬元（下稱系爭第二順位抵押權），約定擔保實際上不存在之伊與葉德亮間106年3月8日借款債權。嗣系爭房地於106年9月28日由伊以865萬元轉售予訴外人許庭瑋，葉德亮即以系爭第二順位抵押權優先受償其中價金646萬元，葉德亮未依債之本旨給付，應依民法第227條第1項規定，賠償伊損害。顏秀雲、被上訴人共同不法侵害伊之財產權，依民法第185條第1項、第184條第1項前段、第188條第1項規定，亦應連帶賠償伊損害。又系爭土地係由葉德智移轉登記予伊，倘認葉德亮非系爭土地之出賣人，則葉德智應負出賣人責任，應依民法第227條第1項規定，對伊負賠償責任等情。爰先位求為命葉德亮給付上訴人646萬元，第一備位求為命葉德智給付上訴人646萬，第二備位求為命被上訴人應與顏秀雲連帶給付上訴人646萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算利息之判決。就先位及第一備位聲明所命給付與第一審判決命顏秀雲給付部分，如其中1人已為給付，其他人於該給付範圍內，同免責任。另於原審追加主張：葉德亮以系爭第二順位抵押權身分優先受償646萬元，顯係無法律上之原因而受有利益，致伊受損害，爰就先位聲明追加依民法第179條規定為選擇合併之請求（上訴人請求顏秀雲給付646萬元及自108年11月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息，經第一審判決上訴人勝訴，未據顏秀雲提起上訴）。
被上訴人則以：顏秀雲非為葉德亮仲介系爭房地買賣，亦非其受僱人，其係以每戶806萬元，先向葉德亮購買菊島八期房地4戶，再轉售其客戶，以賺取價差，伊等與上訴人間無買賣關係存在。因系爭土地涉及澎湖縣之農牧土地變更為興建住宅建地，為符合申請資格，葉德亮依顏秀雲所提供之資料，以上訴人名義申請為系爭房屋之起造人，並指示葉德智將系爭土地移轉登記予顏秀雲指定之上訴人。詎顏秀雲就系爭房地於給付葉德亮160萬元後，即無力再給付任何款項，為解決困境，葉德亮與上訴人協議，由葉德亮繼續出資完成系爭房屋興建，以利日後出售回收資金，因葉德亮前已將系爭土地移轉登記予上訴人，且須繼續出資興建系爭房屋，乃與上訴人約定設定系爭第二順位抵押權，葉德亮嗣以系爭第二順位抵押權人身分優先受償系爭房地轉賣之價金其中646萬元，非無法律上原因。上訴人經由登記制度早已知悉系爭土地設定系爭第一順位抵押權，況上訴人將系爭房地轉賣許庭瑋前，系爭第一順位抵押權業已塗銷，伊等自無不完全給付或不法侵害上訴人利益等語，資為抗辯。
原審維持第一審就上開部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及追加之訴，係以：上訴人之父陳泰祥透過顏秀雲之仲介，於103年間由上訴人與葉德亮簽立土地預定買賣契約書，約定上訴人以價款556萬元買受系爭土地。另由上訴人與葉德亮擔任負責人之有德企業行簽立工程合約書，約定上訴人以280萬元訂購有德企業行興建之系爭房屋。陳泰祥分別於103年4月25日、同年11月14日代上訴人各給付顏秀雲420萬元，總計840萬元。葉德智於103年6月17日將531-4、531-5地號土地應有部分移轉登記予上訴人等菊島八期房地之買受人，其中531-5地號土地於104年1月15日辦理分割登記531-6地號土地，由上訴人單獨取得所有權。上訴人於106年3月9日以擔保葉德亮對上訴人106年3月8日金錢消費借貸契約發生之債權為原因設定系爭第二順位抵押權。上訴人於106年9月28日將系爭房地出售予許庭瑋，買賣價金865萬元，由葉德亮以系爭第二順位抵押權優先受償其中646萬元等情，為兩造所不爭執。次查被上訴人抗辯葉德亮與訴外人蕭文勝合夥經營有德企業行，顏秀雲先向葉德亮購買菊島八期建案4戶房地，再由顏秀雲轉賣予其客戶，賺取價差，顏秀雲負責向葉德亮繳清約定之價金等情，核與第一審共同被告顏秀雲之陳述及證人蕭文勝於臺灣澎湖地方法院109年度訴字第79號事件證述之情形相符，另臺灣高等法院高雄分院110年度上易字第123號、110年度上字第115號確定判決認定顏秀雲向葉德亮買入菊島八期建案房地後，再將其中364建號、366建號房屋分別出售予訴外人許庭瑄、鄭勝隆，佐以上訴人買受系爭房地總價金836萬元，葉德亮基於其與顏秀雲之買賣契約僅請求上訴人給付806萬元等情，足見系爭房地係顏秀雲以806萬元向葉德亮買入，再以836萬元轉售予上訴人，兩造間無買賣關係存在，顏秀雲亦非葉德亮之仲介或受僱人。至上訴人分別與葉德亮、有德企業行簽立系爭房地之土地預定買賣契約書、工程合約書僅係為縮短給付及便利申請農地變更建地流程，難為有利上訴人之認定。又查顏秀雲向葉德亮買受系爭房地，僅給付160萬元價金，尚欠646萬元，惟系爭土地已由葉德智移轉登記予上訴人，上訴人嗣於106年3月9日設定系爭第二順位抵押權予葉德亮，復於同年9月28日將系爭房地以865萬元出賣予許庭瑋，由葉德亮以系爭第二順位抵押權優先受償646萬元等情，為兩造所不爭執，上訴人應知悉顏秀雲尚積欠葉德亮646萬元之系爭房地價金，始同意設定同額之系爭第二順位抵押權供擔保，復於不動產買賣價金履約保證金專戶收支明細表暨點交確認書上簽名同意由葉德亮優先受償買賣價金其中646萬元，葉德亮受領該款項係基於其與顏秀雲間之買賣契約，非無法律上原因，且兩造間俱無買賣關係存在，故上訴人依民法第227條第1項、第179條規定，先位請求葉德亮賠償損害或返還利益646萬元本息，及依民法第227條第1項規定，第一備位請求葉德智賠償646萬元本息，均屬無據。陳泰祥固然先後於103年4月25日、同年11月14日代上訴人給付顏秀雲各420萬元，合計840萬元，惟顏秀雲就系爭房地僅給付價金160萬元，且據顏秀雲於第一審陳稱：陳泰祥與伊是合夥投資菊島八期、歆天廈、西衛維鯨及西衛五福路等建案，陳泰祥給伊的錢是投資款，不是購買系爭房地，因菊島八期是買賣農變建房子需符合一定資格，所以陳泰祥以上訴人名義當人頭登記1戶等語，而上訴人對顏秀雲提起刑事業務侵占告訴，業經檢方為不起訴處分、駁回再議確定，兩造間既無買賣關係存在，則上訴人與顏秀雲間之關係為何，核與本件認定結果不生影響。復查系爭土地早於102年8月1日即由葉德智設定系爭第一順位抵押權，葉德亮無從隱匿此節，況葉德亮於上訴人將系爭房地出賣予許庭瑋之前，業已塗銷系爭第一順位抵押權，上訴人出賣系爭房地予許庭瑋之價金，亦未用以清償系爭第一順位抵押權所擔保債權，則系爭第一順位抵押權之存在並未致上訴人受有損害，而上訴人係因顏秀雲就系爭房地僅給付上訴人價金160萬元，仍有價金餘額646萬元未清償，乃同意設定系爭第二順位抵押權，並同意葉德亮優先受償系爭房地轉賣價金其中646萬元，被上訴人並無不法侵害上訴人權利，是上訴人依民法第184條第1項前段、第185條第1項、第188條第1項規定，第二備位請求被上訴人應與顏秀雲連帶賠償646萬元本息，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。查卷附土地預定買賣契約書前言記載：「立土地預定買賣契約書人：買主陳銘慶、賣主葉德亮（以下簡稱甲、乙方）茲因土地產權買賣事項，經甲乙雙方一致同意訂定條款如後…」，立契約書人欄之甲、乙方各由「陳銘慶」、「葉德亮」簽名蓋章；另工程合約書前言載明：「立合約書人陳銘慶（以下簡稱甲方）為將工程交由有德企業行公司（以下簡稱乙方）承包，經雙方同意訂立本合約書，其條件如左：房屋訂購事項經甲乙雙方一致同意訂立條款…」，立契約書人欄之甲、乙方各由「陳銘慶」、「有德企業行（負責人葉德亮）」簽名蓋章（見一審卷㈠第27、32、41、48頁）。前揭契約文字已明白表示上訴人係分別向葉德亮、有德企業行簽約買受系爭房地。原審見未及此，遽謂上訴人與葉德亮、有德企業行訂約買受系爭房地僅係為縮短給付流程及便利申請農地變更建地程序，實則葉德亮係將系爭房地出賣予顏秀雲，再由顏秀雲轉賣予上訴人，是否符合當事人立約時之真意，非無疑義。次查原審先謂顏秀雲係向葉德亮購買菊島八期建案房地數戶，再將其中系爭房地出賣予上訴人，以賺取價差（見原判決第7頁第6至9行）；繼謂陳泰祥係與顏秀雲共同投資包括菊島八期建案在內之數個建案，陳泰祥給付顏秀雲之840萬元係投資款，上訴人不是購買系爭房地，因買農變建的房地需要符合一定資格，故以上訴人名義當人頭登記1戶房地（見原判決第9頁），前後論述不一，亦有判決理由矛盾之違法。又按抵押權為擔保物權，具有從屬性，倘無所擔保之債權存在，抵押權即無由成立。查顏秀雲就系爭房地積欠葉德亮買賣價金646萬元，上訴人係為擔保該債權而同意設定系爭第二順位抵押權，並由葉德亮以系爭第二順位抵押權優先受償系爭房地轉賣價金其中646萬元，為原審認定之事實。惟依土地登記謄本所載，系爭第二順位抵押權登記擔保債權為上訴人對葉德亮106年3月8日所立之金錢消費借貸契約發生之債務646萬元（見一審卷㈠第67頁）。似見葉德亮以系爭第二順位抵押權優先受償646萬元與該抵押權登記擔保債權無涉。果爾，系爭第二順位抵押權所擔保之借款債權是否存在？倘該抵押債權不存在，能否謂葉德亮以系爭第二順位抵押權優先受償646萬元非無法律上原因？自有再加研求之餘地。原審未詳調查審認，逕認葉德亮優先受償646萬元係基於其與顏秀雲間系爭房地買賣契約，進而為不利於上訴人之判斷，亦有可議。上訴人先位之訴是否有理由，既尚待事實審調查審認，其備位之訴自應併予發回。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 3 月 22 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 張 競 文
法官 王 本 源法官 蕭 胤 瑮法官 謝 說 容法官 賴 惠 慈本件正本證明與原本無異
書 記 官 王 宜 玲中 華 民 國 112 年 3 月 29 日