最高法院民事判決111年度台上字第2799號上 訴 人 黃 絹 絹
林 育 德林 黃 竣林 光 碧林 毓 青林 士 閎林 凱 業林 建 宇林 建 廷
Ａ ○ １上 一 人法定代理人 甲 ○ ○
乙 ○ ○共 同訴訟代理人 陳 麗 文律師
張 衞 航律師被 上訴 人 蕭謝櫻桃訴訟代理人 徐 慧 齡律師被 上訴 人 蕭 良 鐘
蕭 義 橙共 同訴訟代理人 邱 清 銜律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國111年6月28日臺灣高等法院第二審更審判決（110年度上更一字第42號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人在第一審之訴及追加之訴暨各該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由本件上訴人主張：
㈠上訴人林光碧與訴外人即其兄弟林鐺波、林燿焙、林茂雄，就
改制前桃園縣○○鄉○○段○○小段43、43-1、43-5、44、45、46、
103、104地號土地（下逕稱該地號，合稱原土地），與訴外人蕭阿双訂定園橫字第65號私有耕地租約（下稱原租約）。蕭阿双死亡後，其子蕭新寶、蕭新衡、蕭阿讚（下合稱蕭新寶3人）繼承原租約，於民國44年起續約。原租約於79年間獲准分割登記，蕭新寶、蕭新衡、蕭阿讚依序登記為園橫字第65號、第65-1號、第65-2號租約（下合稱系爭3租約；其中第65-1號租約涉訟部分，業由第一審被告吳梅菊、蕭寶桓及蕭婉茹與上訴人於原審前審成立調解）。嗣改制前桃園縣政府於88年間徵收部分原土地，蕭新寶、蕭阿讚（下合稱蕭新寶2人）各就剩餘之46、45地號土地 （下合稱系爭土地）訂定園橫字第65、246號租約（下稱系爭65、246號租約，合稱系爭租約）。蕭新寶2人死亡後，各由其繼承人即被上訴人蕭謝櫻桃續訂系爭65號租約、蕭良鐘及蕭義橙（下合稱蕭良鐘2人，與蕭謝櫻桃合稱被上訴人）續訂系爭246號租約。而林茂雄、林鐺波、林燿焙死亡後，其繼承人依序為上訴人黃絹絹以次3人（下合稱黃絹絹3人）、林毓青、林士閎以次5人（該5人為再轉繼承）。
㈡伊從航空照片發現蕭新寶、蕭新衡、蕭阿讚於67年7月3日至78
年10月4日間，各在43、43-1、43-5地號土地建築桃園縣○○鄉○○村○○00鄰00號之5棟透天房屋（下合稱系爭房屋），蕭阿讚並從事營業行為，已違反耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第16條承租人應自任耕作之規定，原租約於分割登記前，已有無效事由，被上訴人繼受之系爭租約，均屬無效，即無占有系爭土地之合法權源，伊自得請求給付不當得利。
㈢伊（除Ａ○１外）已將系爭土地應有部分移轉登記予他人，系爭土
地嗣經政府辦理區段徵收，由該土地受讓人於109年11月27日給付蕭謝櫻桃補償金新臺幣（下同）6869萬4639元、給付蕭良鐘2人補償金各931萬9066元（下合稱系爭補償金），被上訴人繼受之系爭租約既為無效，自無受領系爭補償金之法律上原因，伊（除Ａ○１外）已取得系爭土地受讓人對被上訴人如原判決附表（下稱附表）4所示之不當得利債權；且Ａ○１於同年12月28日將蕭謝櫻桃、蕭良鐘2人之補償金624萬4967元及169萬4376元，向臺灣桃園地方法院提存所辦理之提存（案列：109年度存字第2320號、第2321號，合稱系爭提存金），被上訴人亦無受領之權利。
㈣依減租條例第16條第1項、第2項及民法第179條規定，求為（其中⒊至⒌為於原審所追加）：
⒈確認伊與蕭謝櫻桃間系爭65號租約無效，蕭謝櫻桃並依附表1所示比例，給付如附表2所示金額本息。
⒉確認伊與蕭良鐘2人間系爭246號租約無效，蕭良鐘2人並依附表1所示比例，給付如附表3所示金額本息。
⒊蕭謝櫻桃及蕭良鐘2人應依序給付伊(除Ａ○１外)如附表4第一欄至
第三欄所示金額，及均自110年3月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒋確認蕭謝櫻桃就109年度存字第2320號提存事件之提存金624萬4967元本息之受取權不存在。
⒌確認蕭良鐘2人就109年度存字第2321號提存事件之提存金169萬4376元本息之受取權不存在。
（未繫屬本院者，不予贅述）。被上訴人則以：43地號土地為建地，並無減租條例之適用，43-
1、43-5地號土地非原約定之耕種範圍，其上之地上物，乃作為晒穀場、鴨寮、穀倉、農舍、溝渠、土地公廟之用，被上訴人並無不自任耕作之情事。上訴人至遲於88年間土地經徵收時，即知悉43-1、43-5地號土地上存有建物，仍出具同意書同意被上訴人於各給付43萬元後，即得領取徵收之建築物補償金，並就原租約之租賃標的、租金等契約必要之點重新合意，另行簽訂系爭租約，顯見上訴人或其前手已有合意排除無效事由續訂新約之意，系爭租約自屬有效。伊業與系爭土地受讓人及Ａ○１合意終止系爭租約，伊領取系爭土地受讓人給付之系爭補償金及Ａ○１之系爭提存金，並無不當得利；且上訴人以年息8%計算相當於租金之不當得利金額，應屬過高等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為上訴人確認系爭租約無效及命被上訴人給
付不當得利本息部分勝訴之判決，改判駁回其該部分之訴，並駁回上訴人追加之訴。理由如下：
㈠原租約租賃標的中之43地號土地地目為「建」，並非土地法第1
06條規定所稱以自任耕作為目的之農地，該地號土地無減租條例之適用，上訴人不得以承租人於該地號土地上有不自任耕作之情事，主張原租約無效。
㈡依國立臺灣大學理學院空間資訊研究中心航照影像判釋成果報
告比對78年及67年航照圖之結果、建築改良物登記簿、房屋相片、桃園縣區段徵收建築改良物補償（歸戶）清冊、土地公廟遷建後之沿革說明，及證人蕭良旗之證詞等件，相互以察，蕭新寶、蕭新衡雖於43-5地號土地未有不自任耕作之情事，惟蕭新寶於67年之前、蕭新衡於67年至78年間，均有使渠等改建後之建物，部分占用43-1地號土地之不自任耕作情事存在，依減租條例第16條第2項規定，原租約自屬無效，且分割後之系爭3租約，亦為無效。
㈢原租約雖因承租人有不自任耕作之情事而無效，並致系爭3租約
亦為無效，惟若出租人明知承租人有不自任耕作之事由，而於該不自任耕作事由排除後，仍繼續與承租人合意訂立租約，該租約並非無效。依88年4月17日、同年6月8日協議紀錄及同年7月22日同意書所載內容，系爭3租約之全體出租人即林光碧、林鐺波、林燿焙（下合稱林光碧3人）及黃絹絹3人（下合稱林光碧6人），既曾就系爭房屋因徵收所生補償金領取事宜，與承租人即蕭新寶3人進行協商，並達成由承租人各補償出租人43萬元後，出租人同意由承租人領取補償金之協議，衡情各出租人應對系爭房屋之具體數量、坐落位置及占用地號土地之情形，有所瞭解。是被上訴人主張系爭3租約之全體出租人於88年間已知悉系爭房屋部分範圍占用43-1地號土地等語，洵屬可採。
㈣出租人中之黃絹絹3人雖未於88年4月17日之協議紀錄簽名，然
其至遲於同年10月4日完成區段徵收登記前，已同意由承租人領取1/3之地價補償；參以該紀錄載明承租人應提供相關證件配合辦理租約之終止或變更登記等語，不自任耕作事由僅發生於經政府徵收之43-1地號土地，其餘未經徵收土地，並無不自任耕作之情事，及被上訴人所提租金簽收紀錄，林光碧6人復於92年3月間分別與蕭新寶2人簽訂系爭租約等情，系爭3租約之全體出租人於88年間均知悉承租人有前述不自任耕作之情事，同意於排除該無效事由後，就未經徵收部分之土地，與承租人為另行訂立租約之合意，依前揭說明，該新訂之租約自非無效。
㈤依88年4月17日協議紀錄、租金簽收紀錄、桃園縣○○鄉公所92年
3月11日○○○字第0000000000號函等件，相互以察，租佃雙方於92年間始會同簽訂系爭租約，應係其等就88年4月17日協議紀錄所載「配合出租人辦理租約終止或變更登記」之決議，嗣合意以變更登記方式辦理，並配合租約所載租賃期間，於92年間會同按上開協議履行，然仍係基於88年間就未經徵收部分土地所達成之租賃合意，核屬農業發展條例（下稱農發條例）89年1月4日修正施行前已依減租條例成立之租約，應適用減租條例之規定。
㈥綜上，系爭租約均屬有效，被上訴人於101年1月1日至109年7月
21日間，基於該租約占用系爭土地，自非無權占有，無不當得利之情事；其等受領系爭土地受讓人給付之系爭補償金及Ａ○１之系爭提存金，均有領取之法律上原因，亦非不當得利。從而，上訴人依減租條例第16條第1項、第2項及民法第179條規定，請求確認系爭租約無效及給付不當得利，為無理由；上訴人依民法第179條規定，追加請求被上訴人返還如附表4所示之系爭補償金及確認被上訴人對系爭提存金之受取權不存在，亦為無理由。
本院廢棄發回之理由：
㈠按減租條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立
、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。減租條例第6條第1項定有明文。系爭租約為租佃雙方於92年間會同辦理變更登記，為原審所認定。在此之前，原租約及系爭3租約，均係每6年自動續約一次，似為承租人單方申請續訂租約即可，果真如此，蕭新寶3人於92年間始與系爭土地出租人林光碧6人以書面就該耕地租約為變更登記。且林光碧3人與蕭新寶3人於88年4月17日所為之協議，非但無黃絹絹3人之簽名，該決議內容亦僅記載蕭新寶3人須配合林光碧3人辦理租約終止或變更登記等語；而同年6月8日之協議紀錄，係就林光碧6人經區段徵收之43地號土地上之建物如何領取補償費所為之約定；林光碧6人則於同年7月22日出具同意書，同意蕭新寶3人分別領取建物補償費（一審卷127至129頁）。似見蕭新寶3人得於88年間領取1/3地價補償費，林光碧6人經區段徵收地號土地於同年10月4日登記為國有等程序，均是依上開協議所為。倘係如此，林光碧3人或林光碧6人於88年7月22日以前，均僅就其經區段徵收地號之土地，與蕭新寶3人達成承租人應提供證件配合出租人辦理租約終止或變更登記，及同意承租人得如何自行領取建物補償費之約定，此外並無任何關於未經徵收之剩餘土地應如何繼續租賃關係之字語，及被上訴人所提租金簽收紀錄（原審卷一435頁），則係記載出租人90、91該2年期間收租情形，如何能以此即推斷租佃雙方在88年間，已有就未經徵收之剩餘土地，有另定租約之合意？且林光碧6人究竟是於88年間何時、以何種方式，就上開未經徵收之剩餘土地，與蕭新寶3人成立租賃關係之合意？攸關被上訴人是否無權占有系爭土地，上訴人能否請求騰空返還土地及給付不當得利，與有無及如何適用農發條例第20條第1項、第2項規定之判定。原審對此未詳加審認闡析，徒以88年4月17日協議紀錄、同年10月4日經區段徵收地號土地之登記日期、租金簽收紀錄等件，逕為推斷系爭土地之租佃雙方，溯及於88年間已就系爭土地達成另行成立租賃關係之合意，自嫌速斷，且有理由不備之違失。
㈡上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。末查，本
件仍有事實尚待調查，且所涉法律見解未具有原則上重要性，爰不經言詞辯論，附此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 10 月 4 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 魏 大 喨
法官 林 麗 玲法官 高 榮 宏法官 胡 宏 文法官 林 玉 珮本件正本證明與原本無異
書 記 官 李 佳 芬中 華 民 國 112 年 10 月 11 日