最高法院民事判決111年度台上字第2832號上 訴 人 何建奇訴訟代理人 何立斌律師上 訴 人 祭祀公業陳奇富法定代理人 陳濟岳訴訟代理人 洪永叡律師上 訴 人 邱譓隆訴訟代理人 張豐守律師
羅閎逸律師廖學能律師上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，兩造對於中華民國111年8月17日臺灣高等法院臺中分院第二審更審判決（109年度重上更五字第51號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。
理 由
一、本件上訴人何建奇主張：伊祖父何金枝在日據時期向對造上訴人祭祀公業陳奇富（下稱系爭公業）承租坐落臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）特定部分，在其上興建門牌臺中市○○區○○○○路00號未辦保存登記房屋（下稱系爭房屋），嗣於民國00年0月00日死亡，所遺系爭土地租賃權及系爭房屋所有權，由伊及蔡何阿麵、賴淑鈴、何心雅、何冠霆、何建標、何建忠、何岡陵、何麗嫣（後8人合稱蔡何阿麵等8人，全部合稱何建奇等9人）繼承。系爭公業於98年6月19日、同年11月16日與對造上訴人邱譓隆先後簽訂如原判決附件（下稱附件）一所示之土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約）、附件二所示之變更補充協議事項（下稱變更協議），以每坪新臺幣（下同）10萬元（總價款7362萬8500元），將系爭土地全部出賣與邱譓隆（下稱系爭買賣），並於同年11月18日辦畢土地所有權移轉登記（下稱系爭所有權移轉登記）。然伊等9人對系爭土地有優先承買權，經得蔡何阿麵等8人同意，由伊行使該公同共有權利。針對何金枝承租範圍，兩造於原審更五審合意如原判決附圖（下稱附圖）一所示甲部分（面積413平方公尺，下稱甲部分）；若不可採，則如附圖二所示B、C、D、E部分（依序為庭院、磚木造1層房屋、磚造2層房屋、空地，面積為120、241、46、7平方公尺，共計414平方公尺，下合稱乙部分）等情。爰依土地法第104條規定，（於原審更五審追加）先位聲明，求為㈠確認何建奇等9人就系爭土地甲部分有優先承買權存在；並命㈡邱譓隆塗銷關於甲部分之系爭所有權移轉登記；暨㈢系爭公業與何建奇等9人就甲部分以與如原判決附表（下稱附表）一所示之同樣條件補訂書面買賣契約，並於伊等9人履行上開同樣條件之同時，將系爭土地甲部分所有權移轉登記予何建奇等9人公同共有。備位聲明，求為㈠確認何建奇等9人就系爭土地乙部分有優先承買權存在；並命㈡邱譓隆塗銷關於乙部分之系爭所有權移轉登記；暨㈢系爭公業與何建奇等9人就乙部分以與如附表二所示之同樣條件補訂書面買賣契約，並於伊等9人履行上開同樣條件之同時，將系爭土地乙部分所有權移轉登記予何建奇等9人公同共有之判決（何建奇請求確認就系爭土地全部有優先承買權存在，並命邱譓隆塗銷系爭所有權移轉登記，暨系爭公業應按同樣條件補訂書面買賣契約，及將系爭土地所有權移轉登記；另請求邱譓隆將系爭土地辦理分割登記等部分，先後經本院前審駁回確定。其他未繫屬本院部分，不予論述）。
二、系爭公業、邱譓隆則以：何金枝或何建奇與系爭公業間並無租地建屋法律關係，而係無權占有。縱認存有租賃關係，何建奇現占用部分與何金枝承租位置不符，本件實際承租位置不明；且系爭房屋係未辦保存登記之違章建築，應無土地法第104條規定之適用。蔡何阿麵等8人同意由何建奇行使優先承買權，應視同放棄行使，或同意由其單獨行使，因何建奇前已放棄行使優先承買權，嗣再表示行使，已逾10日權利行使期間，有違誠信原則。倘認其等得行使優先承買權，範圍應僅限於附圖二所示B、C、D部分（共407平方公尺），不及於空地云云。系爭公業另以：若上訴人得行使優先承買權，得以其行使範圍與系爭土地之比例轉換為應有部分，與其他共有人形成分別共有關係。邱譓隆另以：伊於系爭買賣另負有拆遷補償地上物之責，故除買賣價金每坪10萬元外，另應加計地上物拆遷補償支出費用2119萬5110元，及已繳99至109年度地價稅共382萬6771.95元，每坪應為14萬940元，方屬公允。又何建奇不得以應有部分比例成為系爭土地之共有人等語，資為抗辯。
三、原審就先位聲明，廢棄第一審所為何建奇敗訴之判決，改判如其先位聲明㈠、㈡，及系爭公業應與何建奇等9人就系爭土地甲部分以與附件一（系爭買賣契約）、附件二（變更協議）所示同樣條件補訂書面買賣契約，並於何建奇等9人履行同樣條件之同時，將系爭土地甲部分所有權移轉登記予該9人公同共有；另駁回上訴人之其餘上訴及追加之訴，無非以：
㈠系爭土地全部（面積2434平方公尺）原為系爭公業所有，於9
8年6月19日以每坪10萬元（總價7362萬8500元）出售予邱譓隆，雙方簽訂附件一、二之書面契約（系爭買賣契約及變更協議），系爭公業嗣於同年11月18日辦妥所有權移轉登記予邱譓隆等情，為兩造所不爭。
㈡依何建奇所提87年至92年間向系爭公業繳納租金之租（谷）
金繳款單、87年至91年調整後土地租金差額繳款單多紙，及系爭公業於90年12月10日向臺中市○○區調解委員會聲請調整租金調解事件所附「承租（年租）金調整人名冊」，暨該公業95年4月20日、97年12月10日催繳租金函件，堪認何金枝與系爭公業間存有承租系爭土地特定部分413.516平方公尺之基地租賃關係。何金枝承租後於其上興建系爭房屋，雖係未辦理保存登記之違章建築，惟現供何建奇居住使用，具有經濟價值，仍有土地法第104條規定之適用。又何金枝於00年0月00日死亡，其對系爭土地之承租權及優先承買權，由何建奇及蔡何阿麵、何健德、何建標、何建忠、何岡陵、何麗嫣（下稱蔡何阿麵等6人）繼承而公同共有。系爭公業未將其與邱譓隆間系爭買賣之買賣條件通知何建奇及蔡何阿麵等6人，雖於本件訴訟第一審以99年5月19日答辯一狀繕本臚列系爭買賣條件，並檢附系爭買賣契約影本，惟斯時蔡何阿麵等6人尚未同意由何建奇行使優先承買權，難認其依法踐行對全體繼承人之通知義務。嗣何建奇經蔡何阿麵等6人同意，單獨行使公同共有之優先承買權，即向系爭公業表示對系爭土地全部行使優先承買權，並未逾越10日之法定期間。
至於何建奇於98年8月27日遭邱譓隆代理人何永源夥同訴外人張家倫等人脅迫而簽署地上物拆遷補償契約書，業經刑事法院判決何永源等人罪刑確定，何建奇已於99年2月5日撤銷遭脅迫而為之意思表示，難認其之前放棄優先承買權。
㈢何建奇及蔡何阿麵等6人繼承取得之優先承買權，應限於承租
範圍之基地413.516平方公尺，其後何健德死亡，優先承買權人成為何建奇等9人，何建奇經其他人同意行使該承買權，復於更五審與系爭公業、邱譓隆合意何建奇等9人就甲部分有優先承買權，該部分面積413平方公尺，未逾何金枝承租之413.516平方公尺。則何建奇請求確認伊等9人與系爭公業間就甲部分有優先承買權存在，並請求邱譓隆塗銷甲部分之系爭所有權移轉登記，均為有理由，應予准許。
㈣何建奇行使優先承買權，係針對系爭公業與邱譓隆間簽訂之
附件一、二所示之同樣條件，所載買賣條件多有涉及第三人，除下列論述者外，其他由兩造本於土地買賣之公平交易常理、經驗法則及誠信原則妥為協調處理。
1.買賣標的如甲部分所示。
2.價金：綜合系爭買賣契約第貳條第1項及變更協議第5條約定，系爭公業與邱譓隆考慮系爭土地之西側臨路（價值較高）與裡地（價值較低），全部出售得以整筆開發利用，另斟酌買方須負擔土地上建物拆遷補償費用，賣方減免該項支出，暨系爭土地設定第1順位抵押權及塗銷費用由買賣雙方平均分擔等情，應將優先承買權範圍與系爭土地之比例，同列入買賣價金之同一條件。
3.何建奇自陳價金採取直接給付方式，其如無法取得同一銀行或同一貸款條件，應由其承擔風險（以現金補足貸款，或不得要求系爭公業同意高於原先貸款金額之比例）。㈤從而，何建奇依土地法第104條規定，先位請求㈠確認何建奇
等9人對甲部分有優先承買權。㈡邱譓隆塗銷甲部分之系爭所有權移轉登記。㈢系爭公業與何建奇等9人就甲部分以與附件
一、二所示之同樣條件補訂書面買賣契約；並於該9人按同樣條件履行之同時，將甲部分所有權移轉登記予何建奇等9人公同共有，為有理由，應予准許，其餘請求，為無理由；其備位之訴毋庸審認等詞，為其判斷之基礎。
四、本院判斷：㈠按基地出賣時，承租人依土地法第104條第1項規定，有依同
樣條件優先購買之權，立法目的在保護承租人之權益，使土地所有權之歸屬及建物之利用，於公平合理之原則下，歸併同一人，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用。倘承租人僅承租基地之一部分，就其餘部分並無承租權，於基地出賣時，除該土地有不能分割之情形外，其優先承買權僅限於承租範圍內之基地。上開優先承買權基於法律規定而生，其範圍及合法行使與否，悉依法律規定之要件判斷，無從以當事人之意思創設或取代。另優先承買權係形成權之一種，一經合法行使，即生與出賣人按其與第三人約定之同樣條件補訂買賣契約之效力。在承租人之優先承買權範圍僅有部分基地之情形，所謂同樣條件，係指實質相同，其內涵尚非不得綜合一切情況，探求買賣當事人之真意，如買賣要素之價金訂定，是否考量其他主客觀因素而須支出費用，實質影響土地所有人出售土地可收取數額等具體情狀，以為認定；針對其他如付款方式、期限、點交、違約賠償、瑕疵擔保等交易條件，亦非不得斟酌具體情況及依誠信原則，視是否影響出賣人基於與第三人間契約所得利益判斷之。
㈡查何建奇等9人之先祖何金枝向系爭公業承租系爭土地特定部
分面積413.516平方公尺，並於其上興建系爭房屋，二者間有基地租賃關係。原審會同地政人員至現場勘測系爭房屋、附連圍繞之庭院、空地，分別如附圖二所示C及D、B、E部分，共計414平方公尺（即乙部分），均為原審確定之事實（見原判決第8-9、11頁）。衡以地籍測量實施規則第152條但書之以圖解法測量者，得採四捨五入法計算至平方公尺為止之規定，何金枝租地413.516平方公尺於四捨五入後，適與乙部分面積數字相同，似見何金枝即係向系爭公業承租乙部分土地，為其得主張優先承買權之範圍。原審未詳查細究，逕以兩造於原審更五審合意之甲部分作為何建奇優先承買之範圍，進而就何建奇之先位之訴為不利系爭公業及邱譓隆之判決，於法已有未合。又原審以每坪價金10萬元外，另建物拆遷補償費用、第1順位抵押權設定及塗銷費用，亦為邱譓隆買受系爭土地之對價，何建奇應按優先承買範圍與系爭土地之比例，列為價金之實質同一條件，有其依據。然何建奇僅得優先承買系爭土地之部分，致其就系爭公業與邱譓隆間附件一、二所示其餘交易條件如付款方式（定金款、完稅款、尾款）、期限、稅費及規費之負擔、點交等事項，均有未定，原審未斟酌具體情況及依誠信原則，判斷認定何建奇與系爭公業就其餘交易條件之實質內容，難免徒生糾紛，致欠允洽。兩造上訴論旨，各自指摘原判決關己不利部分違背法令，求予廢棄，均非無理由。
五、據上論結，本件兩造上訴均為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 12 月 21 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 袁 靜 文
法官 陳 靜 芬法官 蔡 孟 珊法官 藍 雅 清法官 林 金 吾本件正本證明與原本無異
書 記 官 林 沛 侯中 華 民 國 113 年 1 月 4 日