最高法院民事判決111年度台上字第226號上 訴 人 張 尚 德訴訟代理人 陳 瓊 苓律師
張 日 昌律師被 上訴 人 張 瑞 芳
李 文 清邱 靜 雅吳 梅鍾邱玉雲顧 樹 安林 偉 俊共 同訴訟代理人 李 子 聿律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國110年7月7日臺灣高等法院第二審判決（109年度重上字第171號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人請求被上訴人邱靜雅、吳梅、鍾邱玉雲、顧樹安、林偉俊給付及追加給付，暨該訴訟費用部分均廢棄，發回臺灣高等法院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。
理 由
一、上訴人主張：㈠伊為坐落○○市○○區○○段○小段000、000、000、000地號土地所
有人，所有權應有部分如原判決附表（下稱附表）一F欄所示（下逕稱地號，合稱系爭土地）。系爭土地為被上訴人所有各如附表一C欄編號1至7所示未辦理第一次所有權登記建物（下逕稱其編號，合稱系爭房屋）無權占用。
㈡編號3、6房屋及坐落基地原均為伊所有，被上訴人張瑞芳之
前手及被上訴人李文清（下合稱張瑞芳2人）因拍定，依序取得各該房屋之事實上處分權，應推定於房屋使用期限內，就各自基地與伊成立租賃關係。伊先位依租賃關係請求：⒈核定自民國102年4月1日起至上開房屋使用期限止，每月按附表一E欄編號3、6所示基地面積、各該土地當年度申報地價年息10％計算租金（下稱計算式Ａ) 、⒉張瑞芳2人給付自102年4月1日起至上開房屋使用期限止，依計算式Ａ計算之租金、⒊自各期應給付之次日起，至清償日止之法定遲延利息；備位依民法第179條規定，請求：⒈張瑞芳2人給付附表一G欄編號3、6所示本息、⒉自107年4月1日起至返還各該基地之日止，按月給付依計算式Ａ計算之不當得利，⒊自各期應給付之次日起，至清償日止之法定遲延利息（上開遲延利息部分係於原審所追加）。
㈢被上訴人邱靜雅、吳梅、鍾邱玉雲、顧樹安、林偉俊（下合
稱邱靜雅5人）所有編號1、2、4、5、7房屋（下合稱邱靜雅5人房屋），分別無權占有如附表一D欄之系爭土地，爰先位依民法第179條規定請求：⒈邱靜雅5人應給付同附表一G欄所示相當於租金之不當得利本息、⒉自107年4月1日起至返還各該基地之日止，按月給付依基地面積、各該土地當年度申報地價年息10％計算租金（下稱計算式Ｂ）之不當得利、⒊自各期應給付之次日起，至清償日止之法定遲延利息；備位依民法第425條之1規定或類推適用請求：⒈核定自104年12月5日起至邱靜雅5人房屋使用期限止之每月按計算式Ｂ計算之租金、⒉邱靜雅5人給付自104年12月5日起，至邱靜雅5人房屋得使用期限止，按計算式Ｂ計算之租金，及自各期應給付之次日起，至清償日止之法定遲延利息（上開先位遲延利息及備位之訴，係於原審所追加）。
二、被上訴人則以：原地主劉阿善出具土地使用同意書（下稱土地使用同意書），同意提供系爭土地予系爭房屋所屬桃花新城建案（下稱桃花建案）使用，伊或前手向訴外人林水源、協盈建設有限公司（下稱協盈公司）買受系爭房屋，為有權占有。又上訴人明知劉阿善已出具土地使用同意書，仍受讓系爭土地，且為協盈公司之實際負責人，該公司亦收取購屋款及委託購地款，依誠信原則應認伊為有權占有等語，資為抗辯。
三、原判決廢棄第一審關於核定張瑞芳2人之租金，及所命給付租金部分之判決，改判核定該租金如附表二所示，並命該2人各應自103年7月24日起至各自所有使用房屋期間，按月於每月1日給付上訴人依附表二計算之金額；另駁回上訴人其餘上訴、追加之訴。理由如下：
㈠系爭房屋占用系爭土地；劉阿善提供土地使用同意書予林水
源，供桃花建案申請建築執照，起造人為林水源（最後變更起造人為上訴人、邱靜雅、顧樹安及其他買受人等115人），上訴人為設計監造人；由林水源、協盈公司依序以地主代表人、策劃監造之名義，與買受人簽訂桃花新城委託興建契約書及訂購土地委託書（下合稱預售屋契約），邱靜雅、顧樹安及林偉俊之被繼承人林朱冷為買受人；嗣劉阿善基於林水源之指示，將系爭土地移轉為上訴人所有，上訴人取得該土地時，知悉劉阿善出具土地使用同意書，同意興建桃花建案。另邱靜雅、顧樹安於65、64年間依序買受編號1、5房屋；訴外人黃家豹於64年間買受編號2房屋，嗣將該屋事實上處分權移轉予訴外人黃琛惠，黃琛惠於104年間再將之出賣予吳梅；張瑞芳之前手周吉慶及李文清因拍定，依序取得編號3、6房屋事實上處分權，嗣周吉慶於95年間將編號3房屋贈與張瑞芳；訴外人石希讓於65年間買受編號4房屋，嗣於84年間將該屋事實上處分權出賣予訴外人李志賢，李志賢於93年間將之出賣予鍾邱玉雲；林朱冷於64年間買受編號7房屋；林朱冷於97年4月30日死亡，全體繼承人協議由林偉俊取得該屋事實上處分權等情，爲兩造所不爭執。
㈡關於張瑞芳2人部分：
⒈編號3、6房屋及其基地原屬上訴人所有，嗣張瑞芳之前手周
吉慶及李文清經拍賣而取得上開房屋之事實上處分權，依民法第425條之1第1項規定，應認兩造就上開房屋各自坐落基地，於上開房屋得使用期限內成立租賃關係。
⒉張瑞芳2人非僅依編號3、6房屋實際占用面積使用基地；另基
地之各共有人中，僅上訴人無門牌號碼155號、157號二棟房屋（每棟有8戶）之事實上處分權，是編號3房屋占用基地之面積，應按基地即249地號土地面積之1/8計算為21.375平方公尺；編號6房屋占用基地之面積，應按基地即248地號土地面積1/8計算為21.125平方公尺。
⒊審酌上開基地坐落位置之公共設施良好、環境甚佳、交通便
利，並考量張瑞芳2人占用基地所得之經濟價值與所受利益，認以該土地申報地價年息5％計算租金為適當，上訴人主張按土地申報地價年息10％計算，並不可採。
⒋法院核定租金判決確定後，請求權人之租金請求權方確定發
生，是上訴人請求張瑞芳2人給付本判決確定前各期租金自應給付次日起之法定遲延利息，於法無據。上訴人復未證明張瑞芳2人將來屆期不履行而有預為請求之必要，不得請求自本判決確定後各期租金之法定遲延利息。另上訴人於108年7月24日始以民事準備書㈢狀追加請求核定起訴前5年之租金及請求給付租金，故僅得請求追溯5年，即自103年7月24日起算之租金，不得請求自102年4月1日起至103年7月23日之租金。
⒌從而，上訴人依租賃關係，先位請求核定張瑞芳2人之租金如
附表二所示，及該2人自103年7月24日起，至各自所有使用房屋期限內，於每月1日給付附表二計算之租金，為有理由，逾此部分之請求，則屬無據。至備位主張依不當得利請求，並無審酌必要。
㈢關於邱靜雅5人部分：
⒈協盈公司係於62年設立，登記股東爲上訴人及訴外人林恒雄
，嗣於63年間轉讓出資，變更登記股東為訴外人陳滌非及王富良，且登記陳滌非為負責人至67年間該公司解散為止。惟綜合證人林水源、陳滌非之證言，及上訴人擔任林水源與部分預售屋買受人達成協議之連帶保證人，暨與預售屋買受人之代表共同保管銀行專戶款項各節觀之，堪認桃花建案由協盈公司、林水源等人與劉阿善合建，上訴人係協盈公司之實際負責人。
⒉上訴人明知劉阿善已同意提供土地使用同意書，供桃花建案
建屋使用，且協盈公司已與邱靜雅5人或其前手簽訂預售屋契約，本負有移轉房屋所坐落基地之義務，始能保障預售屋消費者之權利；上訴人復稱係以債權折讓方式自林水源、劉阿善受讓系爭土地之應有部分，顯見其取得土地未實際出資，且為知悉其合建原因之內部關係人，是邱靜雅5人依預售屋契約、土地使用同意書及占有連鎖之法律關係，得對上訴人主張有權占有。上訴人以土地所有權人地位請求邱靜雅5人給付使用系爭土地之償金，其權利行使有違誠信原則，應予駁回。
⒊邱靜雅5人房屋與其坐落基地並無同屬一人所有，而僅將土地
或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，尚無民法第425條之1之適用或類推適用之餘地。上訴人追加備位請求核定及給付租金，即屬無據。⒋從而，上訴人對邱靜雅5人之先位及備位請求、追加之訴均無理由。
四、本院判斷：㈠關於廢棄發回部分（即請求邱靜雅5人為先位及備位給付、追加給付部分）：
⒈法院為判決時，應斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依自
由心證判斷事實之真偽，不得違背論理及經驗法則，此觀民事訴訟法第222條第1項本文、第3項規定自明。又證人證言之證據力，固由事實審法院認定，惟法院取捨該證言時，應依證人參與待證事實之緣由、有無在場確實聞見、前後陳述之全部內容、觀察記憶認知與說明諸般能力、就訟爭事件及兩造間之利害關係等，加以綜合判斷，並以論理法則及經驗法則為內在制約，依自由心證判斷該證言是否可採。
⒉劉阿善出具土地使用同意書，同意桃花建案之興建；林水源
、協盈公司依序以地主代表人，策劃監造之名義，與買受人簽訂預售屋契約，邱靜雅5人或其前手分別於64、65年間買受房屋，上訴人為設計監造人；協盈公司於63年間因轉讓出資，變更登記股東為陳滌非及王富良，且陳滌非於67年解散前為登記負責人等情，既為原審所認定。而林水源於另案陳稱：系爭房屋為4樓建物，伊完成4樓結構體時，因積欠上訴人債務，始變更起造人為抵償；伊係桃花建案起造人，上訴人為監造人，協盈公司代為銷售房屋，訂約及收款，從中賺取佣金等語，且以出賣人地位與桃花建案之買受人簽訂調解書（分見一審卷一206、273頁、一審卷二360、366頁、二審卷561至573頁）；佐以林水源因桃花建案未建造完成，與預售屋買受人間有多件民、刑訴訟；上訴人與協盈公司為不同之權利主體，相關事件發生之時間序，文書之記載內容各節，參互觀之，則協盈公司是否為邱靜雅5人房屋之出賣人？該公司與上訴人權利義務關係如何？攸關上訴人與邱靜雅5人或其前手間就預售屋契約、占有權源之判斷，自應調查審認。原判決僅以林水源、陳滌非於數十年後之證言，推認上訴人為協盈公司之實際負責人，並謂邱靜雅5人得對其主張有權占有系爭土地，依上說明，已屬可議。⒊無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179條前段定有明文。而土地使用同意書係債之關係，僅於當事人間有其效力，土地買受人不當然繼受其 前手與建物所有人間債之關係。倘建物所有人與土地所有人間無法律關係存在，因其建物占有土地之利益，致土地所有人受無法使用土地之損害，土地所有人得依不當得利規定，請求建物所有人返還該占有利益。依原審認定：劉阿善有出具土地使用同意書予最後變更為起造人名義之上訴人、邱靜雅、顧樹安及其他買受人等115人；劉阿善基於林水源之指示，將系爭土地移轉予上訴人等事實，可見上訴人固因繼受取得系爭土地之所有權應有部分，然似未繼受劉阿善與邱靜雅5人間之土地使用同意書債之關係。如果無訛，則上訴人因邱靜雅5人房屋占有系爭土地，致其受無法使用之損害，得否請求邱靜雅5人返還該占有利益，尚有研求之必要。又上訴人主張：其因債權折讓，自林水源、劉阿善受讓系爭土地乙節，倘若屬實，該折讓債權似為受讓土地之對價，能否謂其取得該土地無實際出資？亦待進一步釐清。此皆影響上訴人得否請求返還不當得利之認定。原審未見及此，認邱靜雅5人得依預售屋契約、土地使用同意書及占有連鎖之法律關係，主張有權占有，進而為上訴人不利之判斷，除適用上開規定及說明意旨不當外，並有判決不備理由之違誤。
4.本件上開事實尚有未明，本院無從為法律上之判斷。上訴論旨，指摘原判決此部分不當，求為廢棄，非無理由。又上訴人之先位之訴有無理由，尚待事實審判斷，其備位之訴，經原審為其敗訴之判決，同屬無可維持，應併予廢棄移審至原法院。㈡駁回上訴部分（即請求核定張瑞芳2人自102年4月1日起至103
年7月23日止，按計算式Ａ計算之租金及給付此部分租金、核定自103年7月24日起至各建物得使用期限止，再按附表二計算之租金及給付此部分租金、追加給付各期遲延利息部分）：
原審依民法第425條之1第1項規定，認上訴人與張瑞芳2人於編號3、6房屋得使用期限內，就各自基地成立租賃關係，惟審酌系爭土地之繁榮程度及其他一切情狀，以上開理由，駁回上訴人該部分之上訴及追加之訴，經核於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決上開部分為不當，聲明廢棄，不能認為有理由。據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項、第481條、第449條第1項、第第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 12 月 13 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 沈 方 維
法官 鍾 任 賜法官 方 彬 彬法官 蔡 和 憲法官 呂 淑 玲本件正本證明與原本無異
書 記 官 鄭 涵 文中 華 民 國 112 年 12 月 25 日