最高法院民事判決 111年度台上字第558號上 訴 人 臺北市古亭地政事務所（下稱古亭地政）法定代理人 潘依茹訴訟代理人 徐秀蘭律師上 訴 人 程致中訴訟代理人 黃品衞律師被 上訴 人 林競雯
李昆澤共 同訴訟代理人 林延慶律師上列當事人間請求國家賠償等事件，上訴人對於中華民國110 年8月20日臺灣高等法院第二審判決（108年度上國字第15號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
一、被上訴人主張：伊於民國101 年10月30日與上訴人程致中簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約），以總價新臺幣（下同）2310萬元，向其買受所有坐落臺北市○○區○○段○○段693至697地號土地，及其上同小段2444建號門牌臺北市○○區○○○路0段00號11樓之1房屋（面積 74.44㎡，下稱系爭建物）。詎程致中知悉卻未告知系爭建物有實際面積短少8.21㎡之瑕疵，未依債之本旨交付，嗣伊於106 年間裝修並經臺北市大安地政事務所測量後始發現，致伊受有價值減損、缺乏系爭買賣契約預定效用之損害，應返還減少之價金或賠償所受損害211 萬6500元；上訴人古亭地政按原始竣工圖轉繪為系爭建物保存登記，因過失發生前開錯誤，伊因信賴而以登記面積計價買受，受有系爭建物價值減損之損害，古亭地政應負國家賠償責任，且與程致中就伊之損害負不真正連帶責任。爰依民法第227條第1項準用同法第226條第1項、民法第359條、第179條規定，擇一請求判命程致中各給付105 萬8250元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，及依國家賠償法第2條第2項、土地法第68條第1 項規定，擇一請求判命古亭地政各給付105 萬8250元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，暨如任一上訴人為前開給付，其餘上訴人於給付範圍內同免責任之判決（未繫屬本院部分，不予贅述）。
二、程致中以：系爭建物面積迄未能確認是否短少，伊予以否認，且因信賴地政機關之登記而以此作為契約內容，對面積不符並無認識，自無可歸責事由，伊已依約履行給付義務，依當時主觀認知及客觀事實，無不完全給付，縱面積有短少，被上訴人買受後持續出租收益，不致使系爭建物效用減損，非為瑕疵，且被上訴人未盡買受人從速檢查義務，視為已受領，伊不負瑕疵擔保責任等語，資為抗辯。
三、古亭地政則以：系爭建物自同小段1723建號建物（下稱1723號建物）分割而來，伊依建物竣工平面圖標示之尺寸及面積檢討計算表轉繪1723號建物測量成果圖，於法並無不合，並無測量錯誤之情，且伊尚未變更系爭建物面積權利範圍，被上訴人並未受有損害，不得依國家賠償法請求，縱認請求有理，其損害額計算應以系爭建物扣除坐落土地價金後，再除以系爭建物總面積以為計算等語，資為抗辯。
四、原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判命上訴人如數給付，是以：系爭建物經鑑測實際面積為 66.23㎡，較登記面積少8.21㎡，而建物面積大小直接影響建物價額高低，如有不足，顯屬欠缺契約所約定或通常應有價值之瑕疵，經囑託中華徵信不動產估價師聯合事務所以簽約日為基準日，按實際面積66.23㎡與登記面積74.44㎡計算兩者應有價值（市價）之差額鑑定結果，勘估標的建坪單價為 85萬元/坪，登記面積不動產總值合計為1914萬2000元，實測面積不動產總值為1702萬5500元，故被上訴人因面積短少瑕疵應減少之價金即為應有價值（市價）之差額211 萬6500元，被上訴人依民法第179條請求程致中各返還105萬8250元本息，為有理由；又古亭地政所屬公務員依原始竣工圖轉繪計算面積發生錯誤，非可歸責於被上訴人，被上訴人因面積短少致受有211萬6500元價值減損之損害，依土地法第68條第1項規定請求賠償，為有理由，且與程致中前開給付負不真正連帶責任等詞，為其判斷之基礎。
五、本院廢棄原判決之理由：㈠按民法第359 條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五
條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少價金。」旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人因物有瑕疵而請求減少價金者，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值予以比較後，再按差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額。次按受害人因地政機關登記錯誤遺漏或虛偽致生損害，固得依土地法第68條第1 項規定為請求，以貫徹土地登記之公信力，並保護權利人之權利與維護交易之安全，惟基於損害賠償在填補損害之本旨，即「有損害斯有賠償」之原理，應以請求人實際所受之損害為準。倘請求人因地政機關登記錯誤遺漏或虛偽所生之損害，得自他人處獲得財產權填補時，即應將該項得以填補之財產權扣除，以計算其實際所受之損害。蓋地政機關依上開規定賠償後，並無法再向他人求償，自不能置請求人得自他人取得填補之財產權於不顧，而據以認定請求人實際所受損害之數額，轉使該原應負償還之他人得以免責，而有失其平。
㈡查系爭建物有面積短少之瑕疵，被上訴人得請求減少價金等
情，為原審確定之事實。倘屬無訛，以土地與房屋為各別之不動產，各得為計價交易之標的，原審就該減少價金之計算方式，即應就買賣時系爭建物有瑕疵與無瑕疵時之應有價格比較後所得之差額而為斟酌，乃原審將土地價值包含在內併與計算建坪之平均單價，而求得系爭建物短少面積之應有價值，即有未洽。
㈢次查被上訴人因面積短少瑕疵應減少價金，各得請求程致中
返還溢付價金105 萬8250元本息，又古亭地政因登記面積發生錯誤，致被上訴人受有損害，均為原審認定之事實。倘被上訴人得向程致中請求返還溢付之價金，依前開說明，即應將該項財產權扣除，以計算被上訴人因登記錯誤所受之實際損害，原審未見及此，逕謂古亭地政依土地法第68條第1 項規定應負之國家賠償責任，與程致中應負之不當得利債務，屬不真正連帶債務，而為不利古亭地政之論斷，亦嫌速斷。㈣上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。又因本
件有部分事實尚待調查審認，且所涉及之法律上爭議不具原則上重要性，無經言詞辯論必要，附此說明。
六、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 4 月 13 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 魏 大 喨
法官 李 寶 堂法官 李 文 賢法官 林 玉 珮法官 高 榮 宏本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 111 年 4 月 19 日