最高法院民事判決 111年度台上字第597號上 訴 人 王孟君訴訟代理人 饒鴻鵬律師被 上訴 人 張青樺
何瑞俊何瑞煌黃坤鴻黃淑鑾黃瑞斌黃淑卿黃坤旺張寶益張寶慶上列當事人間請求履行契約等事件，上訴人對於中華民國110年8月25日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（109年度上字第390號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。
理 由
一、上訴人主張：㈠兩造先後於原判決附表（下稱附表）三欄所示簽約日，簽
訂買賣契約書（下統稱系爭契約），伊向該表欄所示被上訴人，以欄所示價金購買欄所示被上訴人繼承自訴外人何萬達所遺附表一、附表一之一所示土地（該土地以下統稱系爭土地，或逕稱各個地號土地）應有部分。
㈡伊已給付價金合計新臺幣（下同）37萬6,000 元，明細如附
表三欄所示；且除231-1 地號土地外，其餘土地均已辦竣繼承或分割登記，依系爭契約第3條第2款約定，被上訴人應提出所有權狀正本、國民身分證影本、印鑑證明書影本及印鑑章，協同辦理土地移轉登記之申請書、土地增值稅申報書及於所有權買賣移轉契約書用印（以上各項下合稱提出權狀等事）。
㈢被上訴人與其他共有人事後將215 地號土地，移轉登記予訴
外人洪紫彤，即因可歸責於被上訴人之事由而給付不能，致伊所受損害與所失利益金額合計143萬8,895元（下稱系爭損害），被上訴人應負損害賠償責任。
㈣依系爭契約第3條第2款約定，求為命除張寶慶外之被上訴人
應就46-19、46-56、216地號土地應有部分，及231-1地號土地潛在應有部分履行提出權狀等事；並於原審為訴之變更，依民法第184條第1項、第185條第1項前段、第226條第1項規定，求為命被上訴人給付系爭損害本息之判決（其餘未繫屬本院部分，不予贅述）。
二、被上訴人之答辯要旨：㈠依系爭契約第5 條約定，兩造均可任意行使解除權，伊據之
於民國108 年12月17日通知上訴人解除契約，則系爭契約已解除，上訴人不得請求履約。
㈡231-1 地號土地應有部分仍為何萬達全體繼承人公同共有，
無所謂潛在應有部分，顯無從履行。況依系爭契約第3條第2款約定，上訴人未給付第2期款，不得請求履約。
㈢伊依土地法第34條之1 規定，以多數決處分系爭土地，非上
訴人可得預期利益，亦未受有損害。洪紫彤亦為215 地號土地共有人之一，依法有優先承買權，被上訴人履行與洪紫彤之買賣契約，無可歸責事由，亦非故意或過失之侵權行為。㈣系爭契約第5 條約定價款，兼具損害賠償預定額之性質，被
上訴人縱應負給付違約金責任者，亦應以此為限度，或應予酌減等語。
三、原審維持第一審所為駁回上訴人請求履行提出權狀等事部分判決，駁回其上訴及變更之訴，理由如下：
㈠兩造先後於附表三欄所示簽約日簽訂系爭契約，上訴人已
給付價金合計37萬6,000元，215地號土地於108年9月26日出賣予洪紫彤，並於109年8月11日辦竣所有權移轉登記等事實，為兩造所不爭執。而系爭契約第5 條約定關於「賣方之繼承人」，應解為實際出賣系爭土地應有部分之被上訴人，始符合當事人立約之真意。
㈡依系爭契約第5 條後段約定：「……如賣方之繼承人不賣時
，亦將已收價款全部退還甲方（應指買方）外，另賠償所收價款三倍之違約金，及繼承登記所發生之相關手續費（包括登記費、罰款……等）由賣方之繼承人負擔」等內容，可知賣方事先無須徵求買方同意，可不附任何理由返還定金，而解約不賣，並於解約後，再給付3 倍已收價款為解約之代價，該約定所謂「已收價款」、「所收價款」核屬解約定金，並兼具違約定金之性質。
㈢被上訴人分別於108 年12月17日以存證信函通知上訴人，其
上載明解除系爭契約意旨，該信函業經上訴人收受，系爭契約即合法解除。職是，該契約尚未履行之債務，均因解除而歸諸消滅，上訴人不得依系爭契約第3條第2款約定，請求張寶慶以外之被上訴人提出權狀等事。
㈣215 地號土地固於締約後出賣予洪紫彤，並辦竣所有權移轉
登記。惟此乃共有人依土地法第34條之1 規定，以共有人過半數及應有部分合計過半數之同意，而處分共有物，並非被上訴人任意處分215 地號土地應有部分，屬法律容許簡化共有關係之處分權正當行使，應非侵權行為，亦無債務不履行之可歸責事由。
㈤從而，上訴人依系爭契約第3條第2款約定，請求除張寶慶外
之被上訴人應就46-19、46-56、216 地號土地應有部分，及231-1 地號土地潛在應有部分履行提出權狀等事；並依民法第184條第1項、第185條第1項前段、第226條第1項規定，請求被上訴人給付系爭損害本息，均無理由，不應准許。
四、本院判斷：㈠民事，法律所未規定者，依習慣；無習慣者，依法理。民法
第1 條定有明文。又解約定金，係以定金為保留解除權之代價，定金付與人固得拋棄定金，以解除契約；定金收受人亦得加倍返還定金，以解除契約。然當事人為解約定金之約定，倘未約定該解除權行使時期之限制，致不論契約履行狀況，皆有遭一方解除之風險，進而衍生履行爭議、勞費支出賠償或誠信問題，尚非法秩序所應然。我國民法並無解約定金之相關規定，惟實務向認法院應斟酌締約過程、締約目的、契約類型、內容等關連事實，參考相關法理及誠信原則，就此契約漏洞予以填補，以圓滿達成契約目的，即認「當事人因解約定金約定之解除權行使，須於相對人著手履行前為之」（本院72年台上字第85號原判例、78年度台上字第694 號、84年度台上字第1213號、第1235號、第2857號等判決就相類事實之法律問題，均為一致之法律見解）。原審未說明何以不予援用以填補契約漏洞之理由，已欠允當。
㈡兩造簽訂系爭契約，上訴人已給付價金合計37萬6,000 元；
該契約第5 條後段所謂「已收價款」、「所收價款」，係解約定金性質；被上訴人得依該約定，分別於108 年12月17日通知上訴人解除系爭契約等情，既為原審所認定。參以系爭契約第4條第1款、第2 款依序約定：「有關各項手續之稅費如繼承規費、土地增值稅、繼承及買賣代辦費、公契印花稅、買賣登記規費皆由買方負擔。」「賣方繼承人如有積欠地價稅、工程受益費及其他負擔，概由賣方之繼承人負責繳清。否則買方得由未付款內扣繳。」等詞（見一審㈠卷33頁）；且上訴人於事實審主張：系爭土地分別於103年9月23日、
104 年8月8日完成繼承登記；關於所有繼承人之分割訴訟，早於108年6月10日經法院判決確定，被上訴人並無逕為分割登記之障礙，應依系爭契約第3條第2款約定履行協力義務各節（見一審㈠卷13頁）。如果屬實，則於被上訴人依解約定金約定為解除權行使時，上訴人是否已著手履行其契約義務？攸關被上訴人解除該契約是否合法，自應審認判斷。原判決疏未注意及之，逕謂系爭契約業經被上訴人合法解除，即為不利上訴人之認定，自有不備理由之違法。
㈢土地共有人甲於出賣其應有部分後，復依土地法第34 條之1
第1 項規定，與其他共有人過半數及其應有部分合計過半數，或其應有部分合計逾三分之二，而處分該土地時，甲就其土地之應有部分，即有兩次出賣行為。此與他共有人依該條項規定處分土地，甲雖未參與，然其應有部分仍為處分效力所及；或甲出賣其應有部分時，他共有人以同一價格共同或單獨優先承購（同法條第4 項規定），致不能依約履行給付義務等情形有別，不可相提並論。
㈣215地號土地於108年9月26日出賣予洪紫彤，並於109 年8月
11日辦竣所有權移轉登記，乃共有人依土地法第34 條之1規定，以共有人過半數及應有部分合計過半數之同意，而處分共有物等事實，固為原審所認定。惟依上開規定及說明意旨，被上訴人是否為依土地法第34條之1第1項規定出賣215 地號土地之部分共有人，抑或其他共有人依該規定處分土地，致其應有部分為處分效力所及？倘被上訴人於系爭契約成立後，再將215 地號土地應有部分出賣予洪紫彤，能否謂其就給付不能之債務不履行，並無可歸責事由？此影響上訴人能否請求系爭損害之結果，亦待釐清。原審未予細究，徒憑上開理由，即認被上訴人為處分權之正當行使，進而為上訴人不利之判斷，亦有可議。
㈤上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
五、結論：本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 3 月 30 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 沈 方 維
法官 張 競 文法官 陳 麗 芬法官 方 彬 彬法官 鍾 任 賜本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 111 年 4 月 15 日