最高法院民事判決 111年度台上字第856號上 訴 人 黃家豐
黃莉庭共 同訴訟代理人 賴青鵬律師被 上訴 人 邱郁婷
劉佳昱共 同訴訟代理人 李志澄律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國110 年10月27日臺灣高等法院第二審更審判決（109年度重上更一字第216號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人對命其遷出房屋、返還占用土地，並給付不當得利之上訴，及各該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
一、本件被上訴人主張：伊等共有坐落新北市○○區○○段 ○○○○號土地（下稱系爭土地，應有部分邱郁婷為7/10，劉佳昱為3/10），詎上訴人黃家豐、黃莉庭無正當權源，依序以未經辦理保存登記建物即○○○區○○路○○巷○號1、2 樓房屋（下合稱系爭房屋，分開各稱樓別），占用系爭土地，並受有相當於租金之不當得利等情。爰依民法第767條第1項、第821條、第179條規定，求為命上訴人自各該房屋遷出，返還占用土地，暨各給付如原判決附表（下稱附表）所示不當得利本息之判決（其他未繫屬本院部分，不予論述）。
二、上訴人則以：系爭房屋為訴外人李文龍出資興建，伊等以訴外人黃水文（黃家豐兄長）名義與李文龍於民國62年7 月14日簽訂買賣契約，買受系爭房屋及其坐落基地（系爭土地應有部分2/3 ），李文龍已交付系爭房屋，惟未移轉登記系爭房屋及坐落基地之所有權予伊等，惟歷年來房屋稅均由伊等繳納，依占有連鎖原則，及李文龍其後於82年5 月13日登記為系爭土地所有人，依民法第425條之1規定，推定有租賃關係，應認伊等有占用系爭土地之正當權源等語，資為抗辯。
三、原審就上開聲明，維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：
㈠被上訴人現為系爭土地共有人（應有部分邱郁婷為7/10，劉
佳昱為3/10），該土地於重測前為原臺北縣○○鄉○○○○○○段00000地號，係同段519、519-1、520地號（下稱 519地號等3筆）土地於67年6月7日合併為519地號，並於同日分割增加同段519-3至519-11地號而來，519-5地號於79年10月
8 日以判決繼承為原因，先登記為曾連熟、曾煥彩、余曾秋森、曾子期、曾鈴川、于曾淑容、曾淑玲、曾妍妍、曾煥德、曾淑卿公同共有，其後於82年5 月18日以和解移轉為原因，移轉登記予李文龍，李文龍再於100年1月25日以買賣為原因，移轉登記予被上訴人。又系爭房屋係未辦保存登記之建物，坐落系爭土地上，有勘驗筆錄及複丈成果圖可稽，為兩造所不爭。
㈡按未辦保存登記之建物，由出資興建人原始取得所有權，若
無證據確定出資興建人，可推定建造執照起造人為原始所有人。系爭房屋未辦保存登記，經原審囑託新北市○○地政事務所進行套繪比對，該等房屋較符合62年蘆建字第246 號建造執照（下稱246 號建照）所附房屋配置圖，該建照為系爭土地該時所有權人曾國華於61年11月7 日同意陳金盛、李張時、蕭桂英（下稱陳金盛等3人）於519地號等3 筆土地上建築前、中、後段之永久式店舖住宅，與曾國華同意將519 、519-1 地號土地供李文龍、曾鈴川、曾信修、曾信義以62蘆建字第019號建造執照（下稱019號建照）興建房屋乙事無涉。上訴人抗辯系爭房屋為李文龍出資興建，依買賣契約主張有占用系爭土地之正當權源云云，應無可採。上訴人無權占用系爭土地，妨害被上訴人圓滿行使土地所有權，被上訴人依民法第767 條規定，請求上訴人自系爭房屋遷出，返還占用之系爭土地，自屬有據。
㈢被上訴人自100年1月25日起為系爭土地共有人，上訴人無權
占用該土地迄今，獲得占有使用之利益，致被上訴人受有損害，被上訴人自得請求上訴人給付不當得利。斟酌系爭土地附近有市場、學校、○○○○捷運站等一切情狀，兩造對按年息7%計算租金均無意見，則上訴人各自100年1月25日起至
104 年12月31日止應給付邱郁婷（7/10）、劉佳昱（3/10）之金額本息，及自105 年1月1日起按年應給付之金額，詳如附表所示，為有理由，應予准許。
四、本院判斷：㈠按自認之撤銷，除別有規定外，如自認人能證明與事實不符
且係出於錯誤而自認者，始得為之，為民事訴訟法第279 條第3項所明定。查被上訴人於原審前審107 年3月22日準備程序中，就系爭房屋為李文龍出資興建，由其原始取得系爭房屋所有權之爭點，在受命法官前陳明不爭執，並同意採為本件裁判基礎（見原審重上卷㈡第87頁反面、88頁反面），屬民事訴訟法第279條第1項規定之自認。嗣於同年4 月11日具狀載明系爭房屋係訴外人陳金盛等3 人為原始起造人，並非李文龍出資興建等語（同上卷第114 頁），而為自認之撤銷。惟稽諸李文龍與曾國華間履行契約訴訟，其2 人在臺灣高等法院63年度上更㈠字第201 號訴訟程序中，於63年12月16日成立和解，第1 條記載：李文龍願就「坐落臺北縣○○鄉○○○段○○○○段0000000000000地號土地3筆兩造合建」之店舖式3 層樓即○○路62號分歸曾國華部分…等語（見原審重上卷㈠第159-1頁）；依證人即019、246 號建照之同一設計人王紀凱證述：兩個案件地號是相同的，建築執照是兩筆（見原審重上卷㈡第73頁反面、74頁反面），該2 建案均設計相同模式之前、中、後段式店舖住宅（配置圖見同上卷第128、145頁）；再佐以證人即李文龍之子李永祥證稱：
系爭（492地號）土地上有1棟3 層樓建物，沒有房屋所有權，知道是李文龍所蓋等語（見同上卷第87頁）；被上訴人與李文龍所簽不動產買賣契約書第9 條約明：本買賣不動產之建物部分（指新北市○○區○○路○○巷○號1、2、3層及頂樓增建，未辦理保存登記），係乙方（李文龍）出資興建（見同上卷第118、119頁）等各情。似係指李文龍與（地主）曾國華間成立合建契約，由曾國華提供519地號等3筆土地予李文龍興建房屋，李文龍委由王紀凱設計並申請建造執照，惟李文龍與曾國華嗣後發生糾紛，因而涉訟。果爾，能否謂被上訴人已證明其前所自認「系爭房屋為李文龍出資興建」乙節，與事實不符，而能認其自認之撤銷為合法？自滋疑義，有詳予研求之餘地。原審未遑調查審認，逕為不利上訴人之判斷，自有未合。
㈡次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1 項定有明文。此規範目的在使房屋所有權與基地利用權一體化，以保護房屋之合法既得使用權，以推定租賃關係，解決房屋在得使用期限內利用基地之問題，避免社會經濟資源之浪費。倘系爭房屋為李文龍出資興建，雖未為保存登記，惟房屋足避風雨，可達經濟上使用目的，迄今仍具有一定價值（見被上訴人所提趙峙孝建築事務所之鑑定報告書，原審更一卷第219-253 頁），則李文龍為系爭房屋之原始所有權人。苟其基於與買戶黃水文間房屋買賣契約關係，將系爭房屋交付使用，黃水文或輾轉受讓之上訴人取得系爭房屋之事實上處分權。而李文龍其後於82年5 月18日以和解為原因，移轉登記取得系爭土地所有權（登記謄本見原審重上卷㈠第232頁），迨至100 年1月25日又將土地出賣予被上訴人。似此種李文龍將系爭房屋事實上處分權及系爭土地所有權，先後讓與相異之人，究有無民法第425 條之1第1項之適用，而得推定在系爭（未辦保存登記）房屋得使用期限內對系爭土地有租賃關係？此與上訴人有無占用系爭土地之正當權源，攸關頗切。原審未詳查細究，逕認上訴人係無權占用，進而為不利上訴人之判決，亦欠允洽。上訴論旨，指摘原判決關己不利部分違背法令，求予廢棄，非無理由。
五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 6 月 23 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 袁 靜 文
法官 陳 靜 芬法官 石 有 為法官 許 秀 芬法官 林 金 吾本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 111 年 7 月 13 日