最高法院民事判決111年度台上字第893號上 訴 人 美麗景安公寓大廈管理委員會法定代理人 許育華訴訟代理人 蕭奕弘律師被 上訴 人 林偉晟即晟新診所訴訟代理人 蘇燕貞律師上列當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國110年11月5日臺灣高等法院第二審判決（110年度上字第419號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由本件被上訴人主張：伊自民國107年3月29日起向訴外人張富美承租訴外人臺北市政府所有之門牌號碼新北市○○區○○路488號5樓建物及地下3樓編號61、62、73至75停車位（下稱系爭停車位，合稱系爭建物），經營「晟新診所」洗腎中心（下稱系爭診所）。系爭建物所在之美麗景安公寓大廈（門牌含同上路488、490號，下稱系爭大廈）係與臺北市政府捷運工程局（下稱捷運局）聯合開發之地上19層、地下7層住、商混合大樓，其地下1至5層為停車空間（捷運設施除外），僅490號如原判決附圖所示「A電梯兩座」（下稱A電梯）可直接通達地下層，488號1至5層、6層至頂樓分設併排之兩座電梯（下稱B、C電梯）未通達地下層。伊為系爭停車位使用權人，經伊同意使用系爭停車位之系爭診所職員或其他訪客（含病患及其家屬，下稱訪客）自得搭乘A電梯自地下3樓上至5樓診所。詎上訴人竟於109年9月19日召開區分所有權人會議決議增訂如原判決附表（下稱附表）(一)所示之規約第20條第14款、第15款（下稱系爭第14款、第15款，合稱系爭規約），限制488號3至5樓辦公室（下稱商辦樓層）訪客不得由地下停車場進出，須一律從488號1樓大門進出，及使用停車位之辦公室職員僅能自地下層搭乘A電梯至1樓，再轉搭B電梯至商辦樓層，致伊無法持系爭大廈感應磁扣5個（下稱系爭磁扣）搭乘A電梯至5樓。系爭規約違反A電梯設置之目的及通常使用之方法，侵害伊基於租賃權得合理使用A電梯之權利，違反平等及比例原則，為權利濫用，系爭規約自屬無效等情，依公寓大廈管理條例第9條第2、3項，民法第72條、第148條及第184條第1項規定，求為確認系爭規約無效，及命上訴人將系爭磁扣設定為得搭乘A電梯自地下3層通行至地上5層之狀態之判決。
上訴人則以：系爭大廈起造時即規劃住宅與商用之住戶分流，488號3至5樓商辦區使用488號1樓進出口及2部專屬之B電梯，該電梯未設計通往住宅區6至19樓；490號及488號6至19樓住宅區，使用490號1樓進出口及A電梯連通全部住宅區，488號6樓以上住戶使用A電梯至6樓再轉乘C電梯，其目的在管理維護住宅區之居住品質與安寧，不受商辦樓層人員進出干擾及影響，並防止A電梯過度使用提前耗損或頻繁維修。系爭規約係將向來之電梯分流使用方式予以明文，一體適用於商辦樓層住戶，被上訴人承租系爭建物時，並與伊、捷運局達成電梯分流及專屬病患車不使用A電梯之共識，系爭規約內容自無違反平等、比例原則或公序良俗，亦不構成權利濫用，自屬有效。況被上訴人持有之系爭磁扣，其中4顆仍可搭乘A電梯自地下3層通行至地上5層等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審就上開部分所為被上訴人敗訴之判決，改判如其聲明，係以：張富美前向捷運局承租臺北市政府所有位於系爭大廈之系爭建物，於107年3月29日轉租予被上訴人經營系爭診所。
系爭大廈係與捷運局聯合開發之地上19層、地下7層住、商混合大樓，地上各層主要用途如附表(二)所示，地下1至5層為停車空間（部分為機電設備及捷運設施），地下6、7層為捷運設施，為兩造所不爭執。次查系爭大廈規劃時捷運站已完工啟用，並留設電梯得使用之柱列位置，其中488號門廳電梯範圍之地下層為捷運站收費區，非聯合開發得使用範圍，故B、C電梯未通達地下停車場，僅490號門廳之A電梯可通達地下停車場，規劃時已考量使用地下停車位之商辦樓層住戶，得搭乘490號門廳之緊急昇降梯（即A電梯）或特別安全梯前往3至5樓，並未禁止商辦樓層住戶將其停車位提供訪客使用。足見系爭大廈商辦樓層住戶使用A電梯，往返地下停車空間與其所在商辦樓層，乃合於該電梯設置之目的及通常使用方法，且為其使用上不可或缺之共用部分。系爭第15款對商辦樓層辦公室職員（不含訪客或其他商務、病患及其家屬）使用A電梯所為之限制，形同約定A電梯之地上層共用部分僅供住宅用戶專用，有違電梯設置之目的與其通常之使用方法，難認合於公寓大廈管理條例第7條、第9條之規定，而欠缺合理性。系爭大廈6樓以上為集合住宅，其門牌按左、右兩側編為488號及490號；2至5樓之門牌採單一編定，2樓使用490號、3至5樓均為488號，系爭建物坐落位置乃圍繞A電梯附近。系爭大廈於興建時縱有住、商分流之規劃，因此於488號1至5層、6層至頂樓分設
B、C電梯，然A電梯既屬唯一可自地下層通達各樓層之電梯，應以6層為管制點，非以門牌488號、490號為劃分，亦不得以防止其過度使用提前耗損或頻繁維修為由，而限制部分樓層用戶之使用。上訴人於109年3月5日會議就「武漢肺炎疫情討論案」決議：「因擔心各種群聚感染，故488號5F診所洗腎病患請自用辦公室原有488號電梯至該樓層」，同年9月19日召開區分所有權人會議決議增訂系爭規約，係誤認洗腎患者有傳染疾病予住戶之危險，並含有以身心障礙等為分類標準而為差別待遇之目的考量。足見系爭規約之限制，形式上一體適用於商辦樓層住戶，實際隱藏上開目的，未考量商辦樓層住戶使用地下停車位數量之多寡及需求有異，難認其所為差別待遇之手段及目的為正當。系爭大廈為住、商混合大樓，商辦樓層住戶得依法申請變更原有用途，為該大廈住戶所得預期，被上訴人既申請主管機關核准變更系爭建物用途為診所，並合法領得醫療機構開業證明，縱住戶當初未預見居住環境將有診所入駐或與醫護人員、病患共用電梯之情事，仍難認渠等有應受保護之信賴利益。系爭大廈旁之馬路多劃設紅線、禁止臨停，僅靠近490號1樓門廳前標示「雙和醫院接駁車候車處」 劃有1小段黃線，其住戶、員工或訪客因業務接洽、搬運貨品或身體不便等，確有於地下層停車並搭乘A電梯上樓之需，難認被上訴人提起本件訴訟有權利濫用之情事。系爭規約為差別之待遇，限制商辦樓層訪客不得由地下停車場進出，須一律從488號1樓出入，有違平等及比例原則，難認合於公序良俗及正當權利之行使，依民法第71條（按：應係第72條之誤載）、第148條第1項規定，應屬無效。上訴人將被上訴人持有之系爭磁扣，設定（限制）為僅能搭乘A電梯通行地下3層至1層之狀態，侵害被上訴人合理使用A電梯之權利，被上訴人依侵權行為之法律關係，請求上訴人將該磁扣設定為得自地下3層搭乘A電梯通行至地上5層之狀態，核屬有據。故被上訴人依公寓大廈管理條例第9條第
2、3項，民法第72條、第148條及第184條第1項規定，求為確認系爭規約無效，及命上訴人將系爭磁扣設定為得搭乘A電梯自地下3層通行至地上5層之狀態，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
查當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束法院之效力，法院應認當事人自認之事實為真，以之為裁判之基礎。被上訴人持有之系爭磁扣，僅其中1顆磁扣遭上訴人取消得至商辦樓層之感應，其餘4顆磁扣迄今仍得自地下1至3層搭乘A電梯通行至商辦樓層，為兩造不爭執之事實（見第一審卷62頁、366頁，原審卷123頁）。則被上訴人請求上訴人將未消磁之4個磁扣設定為得搭乘A電梯自地下3層通行至地上5層之狀態，自欠缺權利保護之必要。原審未查，遽命上訴人將系爭磁扣全部設定為得搭乘A電梯自地下3層通行至地上5層之狀態，已有可議。次查規約為公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，公寓大廈管理條例第3條第12款定有明文。位於系爭大廈之系爭建物為臺北市政府所有，由管理機關捷運局出租予張富美，再轉租予被上訴人經營系爭診所，為原審認定之事實。而上訴人於事實審抗辯：系爭建物區分所有權人未爭執系爭規約之效力，捷運局並發函要求被上訴人遵守系爭規約等語，並提出捷運局110年4月26日函為證據（見原審卷319頁以下）。倘非虛妄，自應究明被上訴人得反於系爭建物區分所有權人之意思而爭執系爭規約效力之法律上依據，及其有何提起本件確認之訴之法律上利益。原審未查明審認，遽以前揭理由為上訴人不利之判決，亦有未合。又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。原審未敘明上訴人因行使何權利及取得之利益為何，復未與被上訴人及國家社會因上訴人行使權利受有何損害，為比較衡量，遽謂系爭規約依民法第148條第1項規定，應屬無效，並有未洽。再民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。而法律行為是否違反公序良俗，應就法律行為之內容、附隨情況，以及當事人之動機、目的及其他相關因素綜合判斷之。上訴人於事實審另抗辯：被上訴人承租系爭建物時，業與伊、捷運局達成電梯分流及專屬病患車不使用A電梯之共識，捷運局於107年4月19日伊召開之會議並說明：「1.診所自行安裝活動式殘障坡道…3.專屬病患車會直接到488號1樓接送」，被上訴人於會後即依該決議製作活動式殘障坡道，復於108年7月25日伊召開之會議派員列席，同意「1.診所自行安裝殘障坡道…2.專屬病患車會直接到488號1樓接送」，並於會後經捷運局同意後增設無障礙坡道，供其專屬病患車直接開到488號1樓接送；承租系爭大廈3、4樓商辦之住戶亦統一由488號1樓電梯進出，非僅針對被上訴人採取電梯分流使用之管理方式等語，並提出美麗景安管理委員會107年4月19日會議記錄、同年9月20日開會通知暨議程、108年7月25日會議記錄暨簽到表、捷運局108年10月7日函、被上訴人108年11月19日函為證據（見原審卷94頁以下、324頁以下）。攸關系爭第15款是否違反公序良俗，被上訴人違背原來同意之意思而為本件之請求，是否無違誠信，係屬重要之防禦方法。原審未於判決書理由項下記載其取捨之意見，復未敘明系爭第14款如何違反公序良俗，逕為上訴人不利之判決，亦有判決不備理由之違法。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 3 月 30 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 陳 國 禎
法官 李 瑜 娟法官 邱 景 芬法官 蔡 和 憲法官 鄭 純 惠本件正本證明與原本無異
書 記 官 陳 雅 婷中 華 民 國 112 年 4 月 7 日