最高法院民事判決 111年度台上字第898號上 訴 人 中悅麗池公寓大廈管理委員會法定代理人 周 詩 恒訴訟代理人 陳 彥 彰律師被 上訴 人 朱鄭美英上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效事件，上訴人對於中華民國110年10月20日臺灣高等法院第二審判決（110年度上字第825號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、被上訴人主張：㈠中悅麗池公寓大廈社區（下稱系爭社區）為集合式社區，由
A、B、C、D、E等5棟大樓組成，伊為C 棟大樓桃園市○○區○○段○○○○○段○000○號，即門牌號○○○區○○路0之0號4樓建物（下稱系爭建物）之區分所有權人（下稱區權人）。系爭社區前棟（即A、B棟）與後棟（即C、D、E棟）經1樓地面層、地下2、3樓停車場相連通，全體住戶依建商出售系爭社區房地時，以建物共同使用部分分管協議同意書（下稱同意書）、社區生活管理規約及組織章程（下稱原始規約），就1樓地面層共用部分（包含大、小公）約定由全體住戶共用之分管協議。嗣於民國107年8月12日第20屆區權人大會，修正住戶規約（下稱舊規約）第5條第2項，亦載明分管協議內容。
㈡上訴人於109年8月15日召開第22屆區權人會議（下稱系爭會
議），就議題六、社區規約增修討論案之第四案，將舊規約第5條第2項原約定：社區地面層之共同使用部分及法定空地皆屬共用部分，其由本社區全體住戶共同使用及維護管理，修改為：社區地面層之共用使用部分（僅限社區全體區權人共有部分建號：○○段491 ）及法定空地皆屬共用部分，其由本社區全體住戶共同使用及維護管理。但不包括登記在各棟區權人所持有之共用部分所屬1 樓梯廳地面層，其建號分別為（○○段建號A棟：492、B棟：493、C棟：494、D棟：4
95、E棟：496），使各棟門禁獨立使用。但如遇緊急避難時，需開放全體住戶所使用（下稱修正規約第5條第2項），經多數同意而決議通過（下稱系爭決議），使各棟別1 樓地面層僅供各該棟住戶使用，限制其他棟住戶進出使用，違反分管協議，損及全體住戶公共利益，亦違公寓大廈管理條例第7條第2款、第5款規定，應屬無效。
㈢依民法第56條第2項規定，求為確認系爭決議無效之判決。
二、上訴人抗辯：㈠系爭社區登記為全體區權人共用大公部分，為○○段491 建
號建物，範圍包括系爭社區大廳出入口1 樓梯廳、公共設施、地下1樓至3樓公共設施等；同段492至496建號建物則分屬
A、B、C、D、E 各該棟別住戶共用之小公部分，範圍包括各該棟1樓地面層、1至14樓之樓梯間、電梯間及屋頂突出物，系爭決議修正規約第5條第2項內容，僅將登記情形予以明確。
㈡分管協議可由區權人會議予以變更，且依舊規約第2條第3款
、第5條第3款約定，分管協議所指地面層共用部分，僅包括491建號建物大公部分，系爭社區各棟別1樓地面層小公部分並不屬之。系爭社區各棟門禁獨立，各棟1 樓地面層由各棟獨立使用，並未違反一般使用方法。系爭決議僅就各棟別 1樓地面層為限制，地下1、2樓非系爭決議範圍；況系爭決議增列緊急狀況之應變方式，自無違反相關法規之無效情形。
三、原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判如其聲明。理由如下：
㈠系爭社區由A、B、C、D、E等5棟大樓組成，被上訴人為系爭
建物之區權人，全體區權人共用部分為○○段491 建號建物，範圍包括系爭社區大廳出入口1樓梯廳、公共設施、地下1樓至3 樓公共設施等（即俗稱大公）；同段492至496建號建物，分屬系爭社區A、B、C、D、E 各該棟別住戶共用部分，範圍包括各該棟1樓地面層、1至14樓樓梯間、電梯間及屋頂突出物（即俗稱小公）。系爭社區召開系爭會議，作成系爭決議之事實，為兩造所不爭。
㈡按公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、
共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。前項規約草約經承受人簽署同意後，於區權人會議訂定規約前，視為規約，觀諸公寓大廈管理條例第56條第1項、第2項規定自明。另公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，應受分管契約之拘束。再者，共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。其未定有分管期限者，因終止分管契約係關於共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之，尚難認各共有人得隨時終止分管契約。經查：
1.依同意書第1條第2項及原始規約第5 條第1項第2款約定，顯見系爭社區全體住戶已透過建商與各承購戶約定，就系爭社區1 樓地面層之共用部分，由全體住戶共用之分管協議。嗣於107年8月12日第20屆區權人大會修正舊規約，亦載明分管協議內容，有同意書、原始規約、舊規約可憑，復為兩造所不爭執。足見系爭社區區權人間成立之分管協議，係約定系爭社區1 樓地面層共用部分（含大公、小公）由全體住戶共用，並未排除小公部分。
2.觀諸舊規約第5 條第2項、第3項約定，足認社區地面層之共同使用部分應解為1 樓地面層全部共用部分，包含491至496建號建物之大公、小公部分。至舊規約第2條第3款約定，應僅就公共設施部分而為解釋；審諸舊規約第5 條第1項第1款，將各建物共同使用（小公）部分，定名為共用部分，且明定包括「梯間」各建物之共用使用部分，由系爭社區全體住戶共同使用及維護管理，可徵小公部分亦得約定由社區全體區權人共用。再參酌○○○區○○○○○路，管理中心及社區大廳設置於前棟旁，住戶開車進入系爭社區地下停車場後，經由A、B棟電梯進入1 樓地面層，再進出社區大廳或管理中心，乃屬日常生活利用所需；佐以上訴人亦不否認住戶向來均得透過管理中心，開啟門禁至其他棟別1 樓地面層進出，可見各棟別1 樓地面層亦未拒絕其他棟別住戶使用。上訴人抗辯分管協議所指由全體住戶共同使用及管理地面層之共用使用部分，僅指491 建號建物大公部分，不包括各建號建物小公部分，尚非可採。
3.上訴人召開系爭會議，應到人數119 人，實到93人，會議結果以78票通過系爭決議，有系爭會議紀錄可參，顯未經系爭社區全體區權人同意，復無分管協議成立當時所不可預見，而有顯失公平之情事變更情形，則系爭決議以多數決侵害少數區權人基於分管協議享有之既有利益，可認違反誠信原則而屬權利濫用，應屬無效。
4.從而，被上訴人依民法第56條第2 項規定，訴請確認系爭決議無效，為有理由，應予准許，並敘明本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，均不足以影響判決結果，爰不逐一論列，為其心證之所由得。
四、本院之判斷：㈠按修正前民法第820條第1項規定：共有物，除契約另有訂定
外，由共有人共同管理之。共有物分管契約乃共有人就共有物管理方法所成立之協議，依此項規定，僅得由共有人全體共同協議訂定之。為促使共有物有效利用，民法第820條第1項至第4項於98年1月23日修正後規定如下：共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/3 者，其人數不予計算（第1 項）。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之（第2項）。前2項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之（第3項）。共有人依第1項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任（第4 項）。是以新法修正施行後，共有人對於共有物之管理，除得經共有人全體同意以契約約定外，亦得以多數決決定，甚至由法院裁定變更之。惟倘經全體共有人訂立未定期限之分管契約，則該分管契約之終止，須經全體共有人同意始得為之，此即第820條第1項所稱「除契約另有約定外」之情形，共有人尚不得逕以多數決方式終止分管契約，變更共有物管理方法。惟倘因情事變更難以繼續時，依第3 項規定，法院得因共有人之聲請，以裁定變更之。
㈡次按取捨證據、認定事實及解釋契約屬於事實審法院之職權
，若其取捨、認定及解釋並不違背法令、經驗法則、論理法則或證據法則，即不許任意指摘其採證、認定及解釋不當，以為上訴第三審理由。原審本於採證、認事及解釋之職權行使，綜合相關事證，佐以上訴人不否認系爭社區住戶向來均得透過管理中心，開啟門禁至其他棟別1 樓地面層進出，足見各棟別1 樓地面層亦未拒絕其他棟別住戶使用等情，因而認定舊規約第5條第2項約定社區地面層共用使用部分，應解為1 樓地面層全部共用部分，包含491至496建號建物大公、小公部分。系爭社區全體區權人已成立分管協議，復無分管協議成立當時所不可預見，而有顯失公平之情事變更情形，上訴人未經全體區權人同意，以系爭決議侵害少數區權人基於分管協議享有之既有利益，堪認違反誠信原則而屬權利濫用，應屬無效。從而，被上訴人依民法第56條第2 項規定，訴請確認系爭決議無效，為有理由，應予准許。因而廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判如其聲明，核無違誤。㈢上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行
使，暨其他贅述而與判決結果無影響者，指摘原判決不當，聲明廢棄，為無理由。末查，本件所涉法律上爭議不具原則上重要性，爰不經法律審言詞辯論，附此敘明。
五、結論：本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 5 月 11 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 魏 大 喨
法官 李 文 賢法官 林 玉 珮法官 高 榮 宏法官 李 寶 堂本件正本證明與原本無異
書 記 官中 華 民 國 111 年 5 月 16 日