最高法院民事判決112年度台上字第1431號上 訴 人 宋月香訴訟代理人 李宏文律師被 上訴 人 施光茂訴訟代理人 丁榮聰律師
許文懷律師上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，上訴人對於中華民國112年2月7日臺灣高等法院第二審判決（110年度重上字第78號），提起一部上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、本件上訴人於原審變更聲明主張：坐落桃園市○○區○○段○○○小段000地號土地（下稱系爭土地）為兩造及其他共有人共有。被上訴人於民國109年2月間將其應有部分270/4200（下稱系爭應有部分）以原判決附表（下稱附表）二編號3之金額出售予第三人，未依土地法第34條之1第4項規定通知伊行使優先承購權。嗣伊輾轉得知而於109年2月26日以中壢郵局第179號存證信函（下稱系爭存證信函）主張行使優先承購權，並於同年3月14日兩造會面商議締約時，或嗣後以書面重申願以同一條件優先承購，是兩造已就系爭應有部分成立買賣契約。又系爭土地於109年11月間經桃園市政府公告徵收，已不得移轉而陷於給付不能，惟被上訴人已申請發給抵價地，僅尚未核定，後者應屬原土地之替代利益，伊仍得請求被上訴人為該項給付等情。爰依買賣關係及類推適用民法第225條第2項規定，求為命被上訴人於伊給付新臺幣（下同）1745萬元之同時，將以系爭應有部分向桃園市政府「桃園航空城機場園區特定區區段徵收案」申請發給之抵價地，於分配取得所有權後，移轉登記予伊之判決（其他未繫屬本院者，不予贅述）。
二、被上訴人則以：系爭土地上部分面積有三七五耕地租約，因承租人不願終止租約，伊乃於109年2月20日與買受人約定買受人應承受該租約，並依應有部分比例換算對應面積後，分別以有無租約各按每坪6萬3000元、4萬2000元（即63000×2/3）之計價（下稱系爭計算式），計算系爭應有部分售價為1745萬元。伊雖漏未通知上訴人行使優先承購權，惟於收受系爭存證信函後，已委由訴外人劉美妨邀同上訴人於109年3月3日當面提供該買賣契約供上訴人閱覽完成通知，然上訴人爭執系爭計算式，要求按附表三編號4「正確售出價」欄所示之價格買受，顯未以同一條件行使優先承購權。另系爭土地與遭徵收發給之抵價地不具同一性或替代性，上訴人亦不得請求伊移轉抵價地等語，資為抗辯。
三、原審審理結果，以：被上訴人於109年2月20日將系爭應有部分以1745萬元價格出售予第三人，為兩造所不爭。依上訴人所提系爭存證信函、109年3月14日錄音譯文及證人劉美妨、鄧媒月（即受上訴人委任之代書）之證述，被上訴人於收受上訴人以系爭存證信函催請履踐通知義務後，劉美妨即於109年3月3日將系爭應有部分之買賣契約書提示予鄧媒月及上訴人配偶姜義弘閱覽，並說明其計算方式及總價。嗣兩造於109年3月14日會談時，上訴人僅同意按每坪6萬3000元計算，並主張其非三七五耕地租約出租人，出租部分應由被上訴人與其他出租人依應有部分比例負擔，而認售價應為附表三編號4「正確售出價」欄所示之1656萬6571元，上訴人既不願按被上訴人與第三人所訂契約內容買受，即非以同一條件行使優先承購權，不生優先承購之效力，兩造間就系爭應有部分自不成立買賣契約關係。又上訴人雖於系爭存證信函表明行使優先承購權意旨，然上訴人自承其寄發系爭存證信函前，不知系爭土地售價及買賣條件，且其於上揭會談時仍爭執應付總價，自難認上訴人於寄發系爭存證信函時已合法行使優先承購權。從而，上訴人依買賣關係及類推適用民法第225條第2項規定，請求被上訴人於其給付1745萬元之同時，將以系爭應有部分向桃園市政府「桃園航空城機場園區特定區區段徵收案」申請發給之抵價地，於分配取得所有權後，移轉登記予上訴人，為無理由，不應准許，為其心證之所由得。
四、按優先承購權人行使優先承購權時，對於出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，均須接受，始為合法行使優先承購權，倘有部分不接受，或擅自變更買賣條件，即非合法行使優先承購權。查被上訴人於109年2月20日將系爭應有部分以1745萬元價格出售予第三人，為原審合法認定之事實。又依被上訴人所提買賣契約書（見一審卷一第254頁至260頁），該買賣條件為買受人應承受原有三七五耕地租約，並按應有部分比例換算對應面積後，分別以有無租約按每坪6萬3000元、4萬2000元（即63000×2/3）之計算總價為1745萬元。而依上訴人所提系爭存證信函、109年3月14日錄音譯文（見原審卷一第82、83頁、第368頁至371頁）及附表三編號4所示，上訴人於系爭存證信函內表明：被上訴人以每坪6萬3000元出售系爭應有部分，因尚有三七五租約，出租部分扣除1/3面積後，伊依法表示行使優先承購權等語，其就買受標的之面積及總價，顯與上開買賣條件不一致。又其嗣於109年3月14日會談時，仍主張應按附表三編號4計價（即以系爭應有部分換算被上訴人持有362.31坪，扣除佃農坪數99.35坪後，僅持有262.96坪，總價應為1656萬6571元），堪認上訴人就優先承購之標的及價金等必要之點，均有爭議，顯不願按被上訴人與第三人所簽訂買賣契約內容買受，自非以同一條件行使優先承購權，不生優先承購之效力。原審本於採證、認事及解釋契約之職權行使，綜合相關事證，認定上訴人未於被上訴人109年3月3日履踐通知義務後之15日內，合法表明願按被上訴人與第三人所訂買賣契約內容買受系爭應有部分，兩造間就系爭應有部分不成立買賣契約，因而為上訴人敗訴之判決，經核於法並無違誤。上訴論旨，仍執陳詞，以原審認定事實、取捨證據之職權行使及其他與判決結果不生影響之理由，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 6 月 20 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 袁 靜 文
法官 林 金 吾法官 陳 靜 芬法官 許 秀 芬法官 石 有 為本件正本證明與原本無異
書 記 官 林 蔚 菁中 華 民 國 112 年 7 月 3 日