最高法院民事判決112年度台上字第1493號上 訴 人 蔡福欽
蔡水吉蔡泳木蔡泳龍蔡坤明共 同訴訟代理人 陳樹村律師
黃斐瑄律師被 上訴 人 蔡勝慧
蔡勝利共 同訴訟代理人 柯尊仁律師被 上訴 人 財政部國有財產署法定代理人 曾國基被 上訴 人 高雄市政府工務局法定代理人 楊欽富上列當事人間請求確認優先承購權等事件，上訴人對於中華民國112年2月15日臺灣高等法院高雄分院第二審判決（111年度重上字第95號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由本件上訴人主張：伊分別與被上訴人及被上訴人蔡勝慧、蔡勝
利（下稱蔡勝慧2人）共有坐落高雄市○○區○○段557、559地號土地（下分稱其地號，合稱系爭土地），應有部分各如第一審判決附表（下稱附表）一、二所示。蔡勝慧2人持有系爭土地應有部分合計逾2/3，於民國110年7月30日與訴外人曾淑華簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約），以總價新臺幣（下同）6930萬8000元出售土地所有權全部。伊於蔡勝慧2人通知之期限內行使優先購買權，表示願依同一條件承買，遭蔡勝慧2人否認，以存證信函催告其等於5日內完成買賣契約手續，亦拒不履行，自應負債務不履行之遲延責任，並得依系爭買賣契約請求給付違約金等情。爰依民事訴訟法第247條第1項、土地法第34條之1第1、2、4項、民法第353條、第229條第2項、第231條第1項規定，及系爭買賣契約第10條第3、4款約定，求為㈠確認伊就系爭土地如附表一編號6至9，及附表二編號6、7所示應有部分有優先購買權存在；㈡命蔡勝慧2人就前開土地依系爭買賣契約同一價格，與伊簽訂買賣契約；被上訴人、蔡勝慧2人分於伊各給付如附表一編號6至9、附表二編號6、7所示補償金額同時，將同編號所示土地應有部分移轉登記予伊各1/5；㈢蔡勝慧2人給付自110年9月5日起，按6930萬8000元日息千分之0.5計算之違約金之判決。
被上訴人答辯：
㈠蔡勝慧2人以：依系爭買賣契約特別約定事項（下稱特約事項）
記載，共有人行使優先購買權時，所謂同一條件含買方應負擔之仲介費1%及費用，上訴人明確表示不願承擔，未合法行使優先購買權，不生優先購買效力，且於簽訂買賣契約前，上訴人亦無權要求伊履約，不得請求違約金等語。
㈡被上訴人財政部國有財產署、高雄市政府工務局則以：伊對上訴人有無優先購買權之爭執，無意見等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。理由如下：
㈠上訴人分別與被上訴人及蔡勝慧2人共有557、559地號土地，應
有部分各如附表一、二所示。蔡勝慧2人於110年7月30日與曾淑華訂立系爭買賣契約，將系爭土地所有權全部分別以1020萬5865元、5910萬2135元出售，並於同年8月9日以存證信函通知其餘共有人於15日內確認是否行使優先購買權，上訴人以同月19日存證信函送達蔡勝慧2人表示願以同一條件承買系爭土地，但對詢問是否願給付特約事項第2點買方應付之仲介費1%、費用約5萬元，則表示拒絕等情，為兩造所不爭。
㈡觀特約事項第2點約定：「…若他共有人欲以同一價格同一條件
優先承買，…他共有人同一條件包含買方應負之仲介費（1%）及本案產生之買方應負之費用約（5萬元）…。」之文義，及第4點記載賣方之仲介服務費總價1.5%，蔡勝慧2人提出之服務費確認單亦載有曾淑華應給付仲介費，暨審酌系爭買賣契約第8條定有買方應負擔之印花稅、設定費、地政士業務執行費等情，買賣雙方原應各自負擔仲介費及因買賣所生之費用，無可能在他共有人行使優先購買權情形下，反於特約事項改由賣方負擔，契約當事人訂立特約事項第2點之真意應為買賣雙方約定共有人優先購買系爭土地之同一條件，係包含買方應付之仲介費及應負擔之費用。又依系爭買賣契約第14條約定，該特約事項視為買賣契約之一部分，即應為行使優先購買權應承受之同一條件。
㈢按土地法第34條之1所稱行使優先購買權，係請求出賣人按其與
第三人約定之「同樣條件」訂立書面契約，並非上訴人主張之「同一價格」。最高法院97年度台上字第1339號裁判意旨乃於共有人行使優先購買權後，出賣人解除契約，共有人以契約違約金約定作為損害賠償計算依據，基礎事實不同，不得比附援引。蔡勝慧2人既已檢附系爭買賣契約及特約事項，揭露與曾淑華約定之所有買賣條件，而上訴人表明不願負擔買方應負擔之仲介費，自非合法行使優先購買權，無從請求確認對系爭土地之優先購買存在，亦無權請求蔡勝慧2人與之訂立買賣契約或於付款後移轉系爭土地應有部分，蔡勝慧2人亦無債務不履行情形，無從依系爭買賣契約請求給付違約金。
㈣從而，上訴人依前開法律規定及系爭買賣契約之約定，為前開
請求，不應准許。本院判斷：
㈠按土地法第34條之1第4項所謂「以同一價格共同或單獨優先承
購」，係指出賣之共有人與他人所訂買賣契約或他人承諾之一切條件，諸如買賣標的、範圍、價金、付款、稅費負擔、瑕疵擔保等，優先購買權人均須接受，倘有部分不接受或擅自變更、附加買賣條件，即非合法行使優先承購權，不生優先承購之效力。
㈡原審本此見解，以前揭理由認定特約事項第2點乃約定共有人行
使優先購買權，應包含買方應付之仲介費及應負擔之費用，蔡勝慧2人已合法通知上訴人行使優先購買權，上訴人並未以系爭買賣契約相同條件合法表示優先購買，不生優先購買之效力，因而為上訴人不利之判決，經核於法洵無違誤。又蔡勝慧2人本於私法自治、契約自由原則簽訂系爭買賣契約，既未違反誠信原則，或以損害他人為主要目的，自無民法第148條權利濫用規定之適用。上訴論旨，猶就原審採證、認事及契約解釋之職權行使，暨漏未適用權利濫用規定及其他不影響判決結果之理由，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。至上訴人所提原法院101年度上易字第58號、臺灣高等法院臺南分院108年度上易字第329號判決，與本件事實及法律關係均有不同，不能比附援引。另因本件所涉及之法律上爭議不具原則上重要性，無經言詞辯論必要，附此說明。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 7 月 25 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 魏 大 喨
法官 林 麗 玲法官 林 玉 珮法官 胡 宏 文法官 高 榮 宏本件正本證明與原本無異
書 記 官 李 佳 芬中 華 民 國 112 年 7 月 31 日