最高法院民事判決112年度台上字第1171號上 訴 人 張 榮 麟
張 文 智張 村 泉共 同訴訟代理人 嚴天琮律師被 上訴 人 詹連月雲
詹 淑 萍上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國112年2月9日臺灣高等法院臺南分院第二審判決（111年度上字第201號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺南分院。
理 由
一、本件上訴人主張：伊於民國109年12月31日與被上訴人詹連月雲、詹淑萍分別簽立不動產買賣合約書（下分稱甲、乙契約，合稱系爭契約），以總價新臺幣（下同）442萬5000元，購買詹連月雲所有坐落臺南市○○區○○○段○○○小段0000-0、0000-0地號土地，及詹淑萍所有坐落同小段0000-0地號土地（下各以地號稱之，合稱系爭3筆土地）。因1128-1土地為袋地，僅1128-3、1128-4土地臨公路，兩造磋商之初即以系爭3筆土地為買賣契約之共同標的，僅因地政及稅務作業考量而分拆簽立兩份契約。系爭契約有聯立關係，且無解除權之約定。詎詹連月雲竟拒絕履約，主張解除甲契約，又執意令伊履行乙契約，違背契約嚴守及誠信原則，其所為解除契約並不合法，伊仍得請求被上訴人履行系爭契約等情。爰依民法第348條第1項規定及系爭契約約定，求為命詹連月雲將1128-3、1128-4土地、詹淑萍將1128-1土地所有權移轉登記並交付予伊（於伊各給付詹連月雲、詹淑萍127萬2500元、265萬2500元同時）之判決。
二、被上訴人則以：系爭契約之主體、標的各異，並無聯立關係，伊得依各契約有關解約權之約定，獨立行使解除權，甲、乙契約業經詹連月雲、詹淑萍各別合法解除。退而言之，縱認系爭契約為聯立契約，甲契約既經詹連月雲合法解除，乙契約應同生解除效力。上訴人不得請求伊履行契約等語，資為抗辯。
三、原審廢棄第一審所為上訴人勝訴判決，改判駁回其訴，係以：上訴人於109年12月31日分別與詹連月雲、詹淑萍各簽立
甲、乙契約，購買詹連月雲所有1128-3、1128-4土地，及詹淑萍所有1128-1土地，上訴人分別就甲、乙契約，各交付詹連月雲15萬元、詹淑萍35萬元之定金，為兩造所不爭執。審酌1128-1土地為袋地，須經由1128-3、1128-4土地方能與公路連接，於經濟上顯有合併利用之必要；且依證人莊登傑、王明響之證詞，可知兩造在締約前議價過程，均以系爭3筆土地合併之總價金進行磋商，未就各筆單獨拆分，其中甲契約第2條第3項、第8項約定更將1128-1土地抵押權設定之塗銷，作為甲契約後續價金及產權移轉登記文件交付之停止條件；堪認甲、乙契約彼此間具有相互依存之結合關係，屬契約之聯立關係。觀諸系爭契約第2條第9項之約定，其前段為「承買人不買或不按期付款時，視為違約，其所付定金及價款應由出賣人沒收並解除契約」，此應屬承買人解除權之約定；但書為「但出賣人不履行本契約或不賣時應將所收定金及價款退還外，並以同額賠償予承買人，雙方各無異議」，該條文雖未有「解除契約」之明文，惟依該條款前後用語之整體關聯性及公平原則，亦應解為係賦予出賣人解除權之約定，即出賣人得不履行契約或不賣，惟須退還所收定金、價款，並同額賠償予承買人。詹連月雲於110年1月20日以存證信函通知上訴人，表示願退還所收定金，並為同額賠償，而為甲契約之解除，該通知經合法送達，應認甲契約業已合法解除，系爭契約為聯立契約，乙契約亦應同生解除之效力。上訴人雖主張系爭契約為解約定金約定之解除權，解除權之行使須於相對人著手履行前為之，其已交付定金、塗銷1128-1土地之抵押權，業已著手履行契約，被上訴人不得再行使解除權。惟系爭契約第2條第9項係兩造就契約保留解除權之約款，並非以交付定金作為保留解除權之代價，上訴人此部分之主張，自屬無據。從而，上訴人依民法第348條第1項規定及甲、乙契約約定，請求詹連月雲將1128-3、1128-4土地，詹淑萍將1128-1土地所有權移轉登記予上訴人並交付之，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
四、本院判斷：㈠按民事，法律所未規定者，依習慣；無習慣者，依法理。民
法第1條定有明文。次按解約定金，係以定金為保留解除權之代價，定金付與人固得拋棄定金，以解除契約；定金收受人亦得加倍返還定金，以解除契約。然當事人為解約定金之約定，倘未約定該解除權行使時期之限制，致不論契約履行狀況，皆有遭一方解除之風險，進而衍生履行爭議、勞費支出賠償或誠信問題，尚非法秩序所應然。我國民法並無解約定金之相關規定，惟實務向認法院應斟酌締約過程、締約目的、契約類型、內容等關連事實，參考相關法理及誠信原則，就此契約漏洞予以填補，以圓滿達成契約目的，即認「當事人因解約定金約定之解除權行使，須於相對人著手履行前為之」（本院72年台上字第85號原判例、78年度台上字第694號、84年度台上字第1213號、第1235號、第2857號等判決就相類事實之法律問題，均為一致之法律見解）。又解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎。
㈡本件上訴人與詹連月雲、詹淑萍各簽立甲、乙契約，並分別
交付15萬元、35萬元之定金，為原審所認定之事實。稽諸甲契約第2條第2項約定「立約日交付訂金新臺幣壹拾伍萬元整（新臺幣15萬元整），以現金給付。簽收詹連月雲」；乙契約第2條第2項約定「立約日交付訂金新臺幣參拾伍萬元整（新臺幣35萬元整），以現金給付。簽收詹淑萍」；另系爭契約該條第9項約定「承買人不買或不按期付款時，視為違約，其所付定金及價款應由出賣人沒收並解除契約。但出賣人不履行本契約或不賣時應將所收定金及價款退還外，並以同額賠償予承買人，雙方各無異議。」（見一審卷第29、33頁）。綜觀上開交付現金行為及系爭契約文字，似見系爭契約有：承買人可不附理由拋棄定金及價款，由出賣人沒收，而解除契約；出賣人亦可不附理由退還定金及價款，而解除契約，並再給付同額之賠償，作為解除契約代價之合意。果爾，系爭契約第2條第9項但書所謂「所收定金及價款」，是否非屬「解約定金」之性質？被上訴人行使系爭契約第2條第9項之解除權時，應否受「須於相對人著手履行前為之」的限制？均待釐清。又上訴人於事實審主張其已著手履行契約，究進行何種行為，能否認已達「著手履行」之程度？攸關詹連月雲解除契約是否合法之判斷，非無再事研求之餘地。原判決未予推闡明晰，逕謂系爭契約業經被上訴人合法解除，進而為不利上訴人之判斷，即有可議。
㈢上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 5 月 11 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 袁 靜 文
法官 林 金 吾法官 石 有 為法官 許 秀 芬法官 陳 靜 芬本件正本證明與原本無異
書 記 官 林 蔚 菁中 華 民 國 112 年 5 月 19 日