最高法院民事判決112年度台上字第2046號上 訴 人 征泰建設有限公司法定代理人 游禮信訴訟代理人 簡坤山律師被 上訴 人 黃宜芬上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國112年6月6日臺灣高等法院第二審更審判決（109年度上更一字第142號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人對命其給付因介面裂縫所生滲漏水修繕費用新臺幣參拾捌萬柒仟伍佰參拾捌元本息之上訴，及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。
理 由
一、被上訴人主張：伊於民國100年5月9日與上訴人簽訂房屋預定買賣合約書（下稱系爭買賣契約），購買上訴人所興建門牌宜蘭縣宜蘭市泰山路負郭二巷28號房屋（下稱系爭房屋）。伊入住後，發現該房屋現況與使用執照圖說不符，且與隔鄰即同巷26號房屋（下稱26號房屋）間之介面存有裂縫，造成房屋滲漏水，伊因此受有：①未按圖施作之修復費用新臺幣（下同）12萬8309元、②避免滲漏水之修繕費用38萬7538元、③系爭房屋及坐落基地（下稱系爭房地）交易性貶值損失116萬7393元之損害等情，依民法第227條、第360條、第359條及第179條規定，求為命上訴人給付168萬3240元，及自起訴狀繕本送達翌日起加付法定遲延利息之判決（被上訴人逾此部分之請求，非本院審理範圍，不予贅敘）。
二、上訴人則以：系爭房屋主體結構並無瑕疵，與26號房屋間之介面雖有間隙，通常使用不會發生滲漏水，並經訴外人即26號房屋所有人李昆暻施作部分防水工程，不致再發生雨水自介面滲入情形，況兩造就滲漏水部分已成立調解，被上訴人不得再請求修補費。系爭房屋現況與使用執照圖說不符，係建築師漏未於申請使用執照前修正圖面，不影響結構安全。伊未以特約保證系爭房屋之品質，被上訴人並已承認所受領之物，復未催告伊補正，並拒絕受領伊所為修補，應認伊已依債務本旨為給付，被上訴人並未受有損害；縱有損害，交易價值減損計算範圍亦不應及於土地。系爭房屋早於101年1月3日即點交被上訴人居住使用，縱有結構安全以外之瑕疵，亦逾民法第365條規定之除斥期間等語，資為抗辯。
三、原審維持第一審所為被上訴人前揭部分勝訴之判決，駁回上訴人之其餘上訴，理由如下：
㈠被上訴人於100年5月9日與上訴人簽訂系爭買賣契約，以240
萬元購買上訴人興建之系爭房屋，另以760萬元向訴外人陳彥仲購買房屋坐落之基地，上訴人於101年1月3日將房屋點交完畢。26號房屋與系爭房屋互相鄰接，分屬上訴人所興建南屏學府第1、2期建案，為不同工期之建築（含基礎），兩造於交屋後曾因採光罩漏水，於102年12月24日成立調解之事實，為兩造所不爭。
㈡依系爭買賣契約第5條、第16條約定，系爭房屋應依宜蘭縣政
府建設局核准之圖樣施作。上訴人既自承該房屋係因建築師漏未於申請使用執照前修正圖面，致現況與使用執照圖說不符，可知系爭房屋並無宜蘭縣政府建設局核准變更之圖說，上訴人即應依使用執照所附竣工圖興建。依台灣省土木技師公會鑑定報告（下稱鑑定報告）所載，系爭房屋現況與使用執照所附竣工圖比對，有屋頂層未施作泛水牆，屋突1層之前、後陽台女兒牆未施作至樑下方，1至3層後陽台與26號房屋外牆相鄰之牆壁寬度不足等不符之情形，足認係因上訴人未按圖施作所致。又依勘驗筆錄記載，系爭房屋與26號房屋間之介面存有裂縫，上訴人亦不爭執該介面內牆壁未施作防水，再佐以鑑定報告所載及鑑定人金信良之證述，堪認兩房屋間之裂縫係未保留碰撞間隔所致，且因該裂縫導致雨水滲流含水量增加，介面間靠系爭房屋之牆面因混凝土澆置未充分搗實，而存在許多蜂窩或孔隙，造成該屋室內發生滲漏水。
㈢上訴人明知應按宜蘭縣政府建設局核准之圖樣施工，卻未按
圖施作並告知被上訴人，欠缺其所保證之品質，且故意不告知上開瑕疵，應依民法第360條規定負損害賠償責任，且無庸催告補正。又依兩造所陳、現場照片及宜蘭縣政府消費爭議調解委員會調解筆錄記載，兩造僅就房屋接合處採光罩漏水問題成立調解，並未含括系爭房屋因未留設碰撞間隔導致室內發生漏水乙事。系爭房屋因未與26號房屋之間留設碰撞間隔，形成整體介面裂縫，局部構建可能因碰撞受損，造成系爭房屋室內發生漏水，涉及建築專業，非一般人依通常檢查所得發現，且因碰撞所生整體介面裂縫，本質上無法完全修復，上訴人以矽膠填充及不鏽鋼板包覆方式修補，屬無效防水措施或因施工瑕疵，均未能終局改善，難認已依債之本旨為給付，且可歸責於己，應依民法第227條第1項及給付不能之規定負損害賠償責任。系爭房屋與26號房屋間介面裂縫雖無法完全修復，但系爭房屋於下雨時易生雨水滲流緩慢而含水量增加之情況仍應改善，上訴人迄未改善，無庸催告補正，復未提出補正遭拒之事證。依鑑定報告所載，該房屋與經核准之使用執照圖說不符，應補正施作之必要費用為12萬8309元，介面裂縫導致房屋室內滲漏水之修復費用為38萬7538元，則被上訴人分別依上開規定，請求上訴人賠償前揭修補費用，自屬有據。
㈣依原審囑託社團法人台北市不動產估價師公會鑑價報告及該
公會指派葉美麗估價師之證述，系爭房屋不存在滲漏水瑕疵修復後是否污名化之價值減損，而是與26號房屋間未保留碰撞間隔所形成之整體介面無法完全修復，確立有污名化之效果，其價值減損比例為6.93％。系爭房屋為連棟式建築，無從單獨拆除重建，通常存在於土地達數十年，坐落基地無從為其他利用，參諸不動產買賣常以房地整體為單一交易標的，系爭房屋因介面瑕疵影響正常交易價格，其坐落基地價格同受影響。系爭房地於起訴時之正常總價為1684萬5500元，被上訴人得依民法第227條第1項、第226條第1項規定，請求上訴人賠償系爭房地交易性貶值之損害116萬7393元。至上為不動產估價師事務所及永大不動產估價師聯合事務所之鑑價報告，均係就漏水及介面裂縫所生污名化問題評估，未慮及系爭房屋介面瑕疵無法完全修復，而無可採。
㈤從而，被上訴人依民法第360條、第227條第1項、第226條第1
項規定請求上訴人賠償①、②、③之損害，共168萬3240元本息，應予准許。
四、本院之判斷：㈠關於廢棄發回（即關於②避免滲漏水修繕費用38萬7538元本息
）部分：⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；其情形能補正者，債權人可依給付遲延之法則行使其權利；如不能補正，則依給付不能之法則行使權利。又債務人之給付兼需債權人之行為，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第227條第1項、第235條但書分別定有明文。而在債權人提供債務人給付所需之行為前，債務人不負給付遲延之責任。
⒉系爭房屋與26號房屋間介面裂縫雖無法完全修復，但系爭房
屋於下雨時易生雨水滲流緩慢而含水量增加之情況仍應改善，為原審所認定之事實。似見系爭房屋因介面裂縫造成室內滲漏水之瑕疵屬可補正。原審認為上開瑕疵不可補正，上訴人應依民法第227條第1項準用第226條第1項規定負損害賠償責任，已有可議。其次，上訴人於台灣省土木技師公會提出鑑定報告後，分別於106年6月30日、107年3月23日寄發存證信函表明願意補正修繕遭拒，並提出上開存證信函、被上訴人回函、現場照片為證（見更審前原審卷㈠73至75、76頁正、反面、卷㈡86至90、92頁）。觀諸上訴人106年6月30日寄發存證信函記載略以：「…經土木技師公會鑑定報告，認為補為修繕所需之工程款為38萬7538元…以上應修補之工程，本公司願予施作，…將於106年7月7日上午10時帶施工師傅先行丈量範圍及計算所需材料，並與台端商議施工日期…」，107年3月23日寄發存證信函亦同申斯旨，表明將於同年3月30日上午10時帶施工師傅先行丈量範圍及計算所需材料，並與被上訴人商議施工日期，請其同意施工各等語，則上訴人於事實審抗辯：因介面裂縫所生滲漏水之瑕疵並非不能補正，被上訴人一再拒絕受領伊所為給付，伊不負遲延責任等語（見更審前原審卷㈠72頁正、反面、卷㈡127至128頁、原審卷㈢407至408頁），攸關上訴人應否負不完全給付之遲延損害賠償責任，原審就此重要攻擊防禦方法，恝置不論，未於理由項下說明其取捨之意見，遽以上述理由而為上訴人不利之論斷，亦有判決不備理由之違失。
⒊上訴意旨，指摘原判決此部分為不當，聲明廢棄，非無理由。
㈡關於駁回上訴（即關於①未按圖施作損害賠償12萬8309元、③交易性貶值損害賠償116萬7393元各本息）部分：
⒈按物之瑕疵擔保責任並非債務不履行責任，而係一種特殊之
責任類型，其主要目的在於平衡買賣契約的對價關係、調整給付和對待給付之關係，其法律效果原則上係減少價金或解除契約（民法第359條規定），並於種類之債時，得請求另行交付無瑕疵之物之權利（同法第364條規定）。僅在欠缺保證品質者或出賣人故意不告知物之瑕疵者，方得請求損害賠償責任（同法第360條規定參照）。故於一般特定之債之情形下，買受人並無請求出賣人修補瑕疵之權利。
⒉原審本其採證、認事之職權行使，綜合相關事證，認定上訴
人明知依約應按宜蘭縣政府建設局核准之圖樣施工及作為標準，卻未按圖施作並於交屋時告知被上訴人，欠缺上訴人所保證之品質，且故意不告知上開瑕疵，無庸催告補正，應依民法第360條規定賠償12萬8309元本息；另系爭房屋與26號房屋間未保留碰撞間隔所形成之整體介面，且無法完全修復，確立有污名化之效果，被上訴人得依民法第227條第1項、第226條第1項規定，請求上訴人賠償交易性貶值損害116萬7393元本息，因以上揭理由，為不利上訴人之判決，經核於法並無違背。上訴論旨，指摘原判決此部分違背法令，聲明廢棄，非有理由。
㈢因本件所涉及之法律上爭議不具原則上重要性，無行言詞辯論之必要，附此敘明。
五、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項、第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 113 年 1 月 10 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 魏 大 喨
法官 林 麗 玲法官 林 玉 珮法官 高 榮 宏法官 胡 宏 文本件正本證明與原本無異
書 記 官 柳 秋 月中 華 民 國 113 年 1 月 15 日