最高法院民事判決112年度台上字第401號上 訴 人 卓化文訴訟代理人 周明添律師被 上訴 人 梁蘇杏
梁秀枝陳冠名陳建霖陳彥樺梁春城梁金成上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國111年9月6日臺灣高等法院第二審判決（110年度上字第1129號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、上訴人主張：坐落臺北市○○區○○段0小段000-00地號土地為伊所有，被上訴人共有未辦保存登記之門牌同區○○○路0段000巷00號建物（下稱系爭建物）無權占有系爭土地如第一審判決附件所示A部分面積44.71平方公尺（下稱占用土地），受有相當於租金之不當得利，爰依民法第767條第1項前段、中段及第179條規定，先位求為命被上訴人拆除系爭建物返還占用土地，並連帶給付新臺幣（下同）2萬9,518元，及自民國109年1月1日起至返還土地之日止，按月連帶給付2萬1,300元。倘兩造間有民法第425條之1第1項之租賃關係，依同條第2項規定，備位求為命被上訴人連帶給付14萬2,559元，及加計自判決確定翌日起算法定遲延利息；並自110年1月1日起至返還土地之日止，連帶給付按申報地價年息10%計算之租金，暨加計判決確定前到期者，自判決確定翌日起；判決確定後到期者，自各該年1月2日起算法定遲延利息之判決（上訴人於原審始就備位之訴追加如上利息之訴）。
二、被上訴人抗辯：訴外人梁聖賢死亡後，伊每年依稅捐機關定期通知繳納系爭土地地價稅，無不繼承系爭土地之意。然臺北市建成地政事務所（下稱地政事務所）於梁聖賢死亡後未曾通知伊辦理系爭土地繼承登記，亦未於上訴人得標後通知伊行使優先購買權，直至108年11月22日始通知伊系爭土地已由上訴人向財政部國有財產署（下稱國產署）北區分署標買取得所有權。上訴人買取系爭土地之程序，因地政事務所及國產署之違法行為而不生效力，伊所有系爭建物非無權占用系爭土地。
三、原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及追加之訴，理由如下：
㈠系爭土地原為梁聖賢所有，梁聖賢於88年2月15日死亡，被上
訴人梁蘇杏、梁金成、梁春城、梁秀枝及訴外人梁金釵（下稱梁蘇杏5人）為其繼承人，嗣梁金釵於109年3月24日死亡，由被上訴人陳冠名、陳建霖、陳彥樺繼承。系爭土地因未辦理繼承登記，被列入國產署委託台灣金融資產服務股份有限公司（下稱台金公司）108年度第112批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物公告第70標號標售，上訴人得標後，於108年11月19日以買賣為原因登記為系爭土地所有權人。㈡土地法於梁聖賢死亡未逾1年之89年1月26日修訂第73條之1，
明定土地或建築改良物（下稱建物），自繼承開始之日起逾1年未辦理繼承登記者，經地政機關查明後，應即公告繼承人於3個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理，列冊管理期間為15年，逾期仍未聲請登記者，得由地政機關將該土地或建物移請國產署公開標售。內政部並於同年7月25日訂頒「未辦繼承登記土地及建築改良物列冊管理作業要點」（下稱列冊管理要點，嗣於97年8月6日修正，以下指修正前條號），作為地政機關執行未辦繼承登記土地及建物列冊管理依據。依該要點第4點規定，地政機關經查實後，於每年4月1日辦理公告，公告期間為3個月，已知繼承人及其住址者，同時以雙掛號書面通知其申辦繼承登記；如未知繼承人及其住址者，應向戶政機關或稅捐機關查詢後，再書面通知。地政機關不論對於已知或未知繼承人，均須查明，調查通知對象應為全體繼承人，書面通知全體繼承人，有助於繼承人獲知充分資訊俾及時行使權利，為列冊管理期滿移請國產署公開標售之必要條件，以落實憲法保障人民財產權及正當法律程序之本旨。上開書面通知之性質與行政事實行為尚屬有間，內政部111年6月23日函認書面通知辦理繼承登記，屬行政程序法第165條規範之行政指導，不發生法律效果，自有疑義。
㈢梁聖賢之繼承人逾1年未辦理系爭土地之繼承登記，地政事務
所依列冊管理要點規定，函請臺北市○○區户政事務所查詢其繼承人資訊，經該所查復被上訴人梁春城、梁金成資料，地政事務所於91年4月1日至同年6月30日公告，公告期滿後經臺北市政府地政處（現改制為地政局）核定同年7月2日列冊管理。惟地政事務所通知梁春城、梁金成申辦系爭土地繼承登記之通知單，並無掛號回執，不符列冊管理要點第4點對已知繼承人須同時以雙掛號書面通知之規定，且被上訴人如期繳納地價稅，地價稅繳款書納稅義務人欄載有繼承人梁蘇杏5人，地政事務所漏未向稅捐機關查詢，自屬程序重大違誤。又梁聖賢死亡後，地政事務所從未以已逾繼承登記申請期限，對繼承人處以罰鍰，難以被上訴人於梁聖賢死亡後辦理遺產稅申報，即謂其已知悉辦理繼承登記。
㈣國產署為執行土地法第73條之1第2項至第5項規定之標售等作
業，於102年10月16日公布「逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要點」，依該要點第3點、第5點第2款、第11點第1項規定，與私人間買賣不動產之權利義務關係相同，國產署辦理系爭土地標售業務，將土地出售予得標人時，與買受人立於對等地位而為私法上行為。地政事務所就系爭土地之管理既違反列冊管理要點規定，其以列冊管理期滿為由移請國產署辦理標售作業即於法不合，國產署標售程序係以自始客觀不能給付為標的，其委託台金公司與上訴人間所締結買賣契約為無效，上訴人無從依國產署核發權利證明文件辦理系爭土地所有權登記，取得系爭土地所有權。
㈤從而，上訴人先位依民法第767條第1項前段、中段及第179條
規定，請求被上訴人拆除系爭建物，返還占用土地及如前揭聲明之不當得利；備位依民法第425條之1第2項規定，請求被上訴人連帶給付如上聲明之租金，均不應准許。
四、本院之判斷：㈠按憲法第15條規定人民之財產權應予保障，旨在使財產所有
人得依財產之存續狀態，行使其自由使用、收益及處分之權能，免於遭受公權力或第三人之侵害，以確保人民所賴以維繫個人生存及自由發展其人格之生活資源。人民依法取得之土地所有權，應受法律之保障與限制，並為憲法第143條第1項所明定。國家機關限制、剝奪人民之財產權，所依據之程序須以法律規定，且此法律規定之程序及實體內容，均須具備實質正當性，此乃法治國家對於人民應盡之義務，亦係國家與人民關係之基本原則，是為正當法律程序要求。而被繼承人所有之土地，繼承人無須辦理繼承登記，於繼承開始時即已取得其所有權；土地法第73條之1為國家機關就繼承人所有逾1年未辦理繼承登記者予以列冊管理、公開標售之強制規定，限制繼承人所有權之行使，應嚴格要求國家機關踐行各該規定處理程序上之義務，以符正當法律程序要求，俾保障人民之財產權。又列冊管理要點係內政部就所屬直轄市或縣市地政機關執行土地法第73條之1第1項規定未辦繼承登記土地列冊管理事項所訂頒之規範，為上級機關對下級機關，依其權限或職權為規範機關內部秩序及運作，所為非直接對外發生法規範效力之一般、抽象規定，依行政程序法第159條第1項規定，其性質屬行政規則，對於各該地政機關有其拘束力。而各該地政機關有無適用列冊管理要點第4點規定為書面通知程序，實質對外發生繼承人所有土地是否將強制被核定列冊管理之效果，與不具法律上強制力之行政指導或行政事實行為，尚有不同。㈡內政部早於68年1月22日訂定「未辦繼承登記土地處理要點」
，明文規定「已知繼承人及其住址者，同時以書面通知其申辦繼承登記」，嗣於88年5月14日修正名稱為「未辦繼承登記土地及建築改良物處理要點」，並規定「已知繼承人及其住址者，同時以書面雙掛號通知其申辦繼承登記，如未知繼承人及其住址者，應向戶政機關或稅捐機關查詢後，再書面通知」，後於89年7月25日停止適用前開要點，同日訂定列冊管理要點，於其第4點仍為相同規定；且土地法第73條之1於111年6月22日修正後，同年11月14日修正列冊管理要點時，其第5點亦為相同之規定。是關於地政機關通知行為之規定，不因土地法第73條之1規定於89年、111年修正而異。探究土地法第73條、第73條之1規範目的，係為促使繼承人儘早辦理繼承登記，及解決不動產逾期未辦繼承登記所導致地籍失實之情況（立法理由參照），故規定繼承人自繼承開始之日起，逾6個月始聲請繼承登記者，得處應納登記費額倍數之罰鍰；逾1年未辦理繼承登記者，先為列冊管理，列冊管理期滿仍未聲請繼承登記者，則移請公開標售。列冊管理前之公告、書面通知繼承人，在確保繼承人獲知須辦理繼承登記之訊息，有助於繼承人獲知充分資訊俾及時行使權利，達到繼承人辦理繼承登記之目的。故地政機關應依列冊管理要點第4點規定，於列冊管理前，依相當調查程序儘可能通知繼承人。又列冊管理之核定，以繼承人受通知為前提，書面通知程序涉及繼承人所有土地得否列冊管理，進而移請公開標售，關乎繼承人財產權之保障，自應嚴格要求地政機關踐行該書面通知程序。倘地政機關未依規定為相當之調查及書面通知即予列冊管理，有悖於正當法律程序之要求，致繼承人無從知悉相關資訊而適時行使其權利，所為列冊管理程序自屬違反土地法第73條之1規定，不得將該土地移請國產署作為公開標售之標的，以落實憲法保障人民財產權及符合正當法律程序要求之本旨。本件梁聖賢死亡後，納稅義務人變更為其繼承人梁蘇杏5人，數年來均按期繳納房屋稅、地價稅，並無欠稅。地政事務所於辦理系爭土地列冊管理前，如依列冊管理要點第4點規定，向稅捐機關查詢，即可獲悉梁聖賢之全部繼承人，於踐行書面通知程序後，梁蘇杏5人即有知悉相關資訊而適時行使其權利之可能，使系爭土地免於被列冊管理，進而公開標售。原審本於採證、認事之職權行使，認定地政事務所未以雙掛號書面通知繼承人梁春城、梁金成申辦系爭土地繼承登記，復漏未向稅捐機關查詢其他繼承人，未踐行列冊管理要點第4點正當法律程序，所為列冊管理行為無效，系爭土地不能作為公開標售之標的，國產署委託台金公司與上訴人間所締結之買賣契約，因以不能之給付為契約標的，依民法第246條第1項前段規定為無效，上訴人無從取得系爭土地所有權，所為上訴人敗訴之判決，經核於法並無違誤。㈢次按土地法第43條所謂依本法所為之登記有絕對效力，僅為
保護因信賴登記取得土地權利之第三人，在第三人尚未信賴該登記而取得權利之前，並不能據以除斥真正權利人之權利。查梁聖賢死亡時，依民法第759條規定，其繼承人梁蘇杏5人已取得系爭土地所有權，國產署委由台金公司標售系爭土地，雖經移轉所有權登記予上訴人，惟不涉及讓與第三人，依上說明，不得對抗直接前手，被上訴人仍得主張其權利，與土地法第43條規定無違。原判決未論述及此，理由雖有未盡，然不影響判決之結果，依民事訴訟法第477條之1規定，本院不得據此廢棄原判決。
㈣上訴論旨，猶就原審採證、認事之職權行使暨其他與判決基
礎無涉之理由，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。末查，依89年修正土地法第73條之1第3項規定，地政機關就列冊管理期滿之土地或建物移請標售，國產署標售前僅須公告，於列冊管理要點並無規定須另行對優先購買權人為通知行為，最高行政法院106年度裁字第1788號裁定就該條項為相同闡述意見，與地政機關於列冊管理核定前之通知義務，尚有不同，不能比附援用，併此說明。
五、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 6 月 5 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 沈 方 維
法官 方 彬 彬法官 王 怡 雯法官 藍 雅 清法官 林 麗 玲本件正本證明與原本無異
書 記 官 謝 榕 芝中 華 民 國 113 年 6 月 12 日